Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?

«Недвижимость может только дорожать, другое развитие ситуации просто невозможно», - этот тезис казался нам незыблемым почти 20 лет. Даже ценовые откаты, случавшиеся в родном отечестве (скажем, в 1998-99 годах), воспринимались как проявления нашей «неправильности» – вон, на рынках нормальных стран (США, Западной Европы) никакого снижения цен нет, все растет.

Нынешний кризис примечателен прежде всего тем, что освежил в памяти простые идеи. Что деревья не растут до небес. Что время от времени случаются потрясения и существенные падения. В том, что произошло с рынками недвижимости некоторых стран, во многих из которых российские покупатели очень любили приобретать недвижимость, разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Испания: дальше от берега - сильнее падение

Большинство аналитиков сходятся на том, что цены здесь сократились примерно на 30% по сравнению с докризисным 2007 годом. Однако, говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM», это усредненные цифры – где-то снижение оказалось больше, где-то – меньше.

«Сделать точную разбивку по всей стране достаточно сложно, - отмечает эксперт. – Да и предпочтения наших клиентов на всю Испанию не распространяются. Клиенты, обладающие большими бюджетами, приобретают недвижимость ближе к Барселоне (Коста-Брава и Коста-Дорада). Те, чей бюджет находится в пределах 150-160 тыс. евро, покупают апартаменты и даже двухуровневые квартиры на Коста-Бланке и Коста-Калида». В принципе, та же ситуация и на островах. На Майорке, по данным официальной статистики, снижение составляет 10-15%, однако можно купить объекты со скидкой и в 30-35%.

В целом в Испании (это касается и островов, и материковой части) размер удешевления больше зависел не от класса недвижимости, а от местоположения. «Наибольшее снижение по ценам произошло по домам и апартаментам, удаленным от береговой линии или в крупных городах, вне зависимости от класса недвижимости», - говорит Наталья Завалишина. Также, по ее словам, сейчас сложно говорить, у кого легче получить большую скидку: у застройщика или продавца вторичного объекта. Тут вопрос в конкретной ситуации продавца, в том, насколько он заинтересован в продаже.

Болгария: большая распродажа

Болгарский рынок с трудом поддается анализу. Прежде всего потому, что объемы выставленных на продажу объектов огромны. По рассказам знающих людей, все побережье страны представляет собой гигантскую стройку, увешанную надписями «Продава се». Естественно, участники столь массового процесса конкурируют друг с другом, отчаянно демпингуют. Публикуемые в объявлениях цены – это цены предложения, а какие именно цифры фигурируют в реальных сделках – бог весть…

Более-менее официальная версия происходящего – цены скорректировались вниз на 25-30%, да и то не все, а только на «изначально переоцененные объекты». А на хорошие, качественные падение составило лишь 10-15%, а то и вовсе обошлось без него. Верится во все это, если честно, с трудом. Недавно на одной из выставок болгарской недвижимости автор познакомился с одним посетителем.

Разговорились. Выяснилось, что полтора года назад этот человек купил под Варной квартиру по цене 1600 евро за кв. м. Сейчас цена подобных предложений – 800-900. При том, что стоимость купленного жилья упала практически вдвое, мой новый знакомый не унывает: говорит, что квартира ему нравится, а кризис заканчивается. Глядишь, года за два цены вернутся на прежние позиции.

Черногория: новое и готовое пострадало меньше

Эта страна, по мнению Станислава Зингеля президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock оказалась в числе наиболее пострадавших от мирового кризиса: цены снизились примерно на 35% от пикового уровня 2008 года. Более всего пострадали вторичное жилье и новостройки на начальных этапах строительства. В меньшей степени – новостройки, которые находились на последнем этапе строительства или уже построенные.

США: минус 10 лет

Америку, конечно, нельзя назвать очень популярной у россиян. Во-первых, страна довольно дорогая – и сама недвижимость, и повседневные траты на жизнь. Во-вторых, далекая: перелеты занимают по 8-13 часов и тоже очень недешевы. В-третьих, США отличаются специфическим въездным законодательством. Люди, пообщавшиеся с иммиграционными чиновниками, отзываются о процессе в духе героини фильма «Интердевочка»: «замучили, как Пол Пот Кампучию». И все же о Дяде Сэме мы не можем не сказать, потому что именно в его владениях кризис и начался…

Результаты для рынка оказались очень различными. Примерно год назад ленты информационных агентств облетела весть о доме в Орегоне, продававшемся за $1,75. С другой стороны, говорит Ольга Побединская, долгое время прожившая в Америке, а в Москве работавшая в компаниях «Агент002» и «Доки», элитные объекты в Нью-Йорке совершенно не пострадали. «В Калифорнии и Флориде цены только за последний год снизились почти на 40%, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), – В целом сейчас цены на недвижимость в США находятся на уровне конца 90-х годов, т.е. достигли минимума за последние 10 лет».

Латвия: цены от 400 евро

Эту страну, как и США, нельзя назвать очень популярной у жителей России. Но в нашем «рейтинге» она занимает место по праву: как бесспорный «чемпион» по падению цен. Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что стоимость недвижимости в крупных городах Латвии снизилась по сравнению с пиковыми значениями 2007 года на 60%. Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM») называет еще более впечатляющие цифры – 75%. «Стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Риге достигла отметки 455 евро», - говорит она.

Из всех городов Латвии россиянам, вероятно, интереснее всего Юрмала, поэтому остановимся на ее недвижимости подробнее. Как отмечает Наталья Завалишина, элитные объекты по цене 3-4 тыс. евро за кв. м пока остаются невостребованными, но это вряд ли приведет к существенному удешевлению: владельцы такой недвижимости в большинстве своем люди небедные и могут переждать тяжелые времена. А вот жилье эконом-класса можно приобрести сегодня на вторичном рынке недвижимости по цене от 400 евро за кв. м. Цена целого объекта составляет, таким образом, всего 20-40 тыс. евро в зависимости от площади, удаленности от центра и состояния.

Как это все произошло?

Теперь обратимся к вопросу о том, какие причины привели ко всей описанной ситуации. Универсальным ответом было бы «кризис», однако он, на наш взгляд, не совсем исчерпывающ. Надо бы поконкретнее.

О происшедшем в США сказано уже тысячи раз – это и «пузырь» на рынке ипотеки, и последовавшая за ним волна личных дефолтов. Но есть и другой аспект проблемы, о котором у нас говорят значительно реже – жесткая позиция властей. «В Америке у несостоятельных заемщиков отобрали 18 млн. домов, - говорит Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. – Большая часть этого жилья пустует, разрушается, разворовывается и даже уничтожается. Но выселять все равно продолжают. Потому что понимают: сегодня простишь одного – завтра еще десять прекратят платить. А послезавтра еще миллионы будут лишены возможности купить себе жилье в кредит, поскольку никто в таких условиях кредитовать не будет. Нам бы это понимание!».

Что касается остальных стран, то их рынок, конечно, пал жертвой внешних обстоятельств. «Курортные» страны вроде Испании или Болгарии изначально ориентировались на то, что существенную долю спроса обеспечивают состоятельные иностранцы. И когда в государствах, признанных «локомотивами» европейской экономики (Германии, Великобритании) начались проблемы – это не могло не сказаться на рынке «курортников».

Иногда на эти обстоятельства накладывался «местный колорит» - скажем, в Латвии с 2000 года все жили ожиданием вхождения страны в зону евро. Это событие (по опыту других младоевропейцев) обычно сопровождается существенным ростом цен на рынке недвижимости – вот продавцы и стали загодя переписывать ценники, а покупатели – приобретать с инвестиционными целями.

Можно ли иначе?

Об этом не любят вспоминать, но есть страны, на рынке недвижимости которых и в последние годы все продолжает дорожать, объем сделок растет. «Израиль является одной из стран, где за период с начала финансового кризиса средняя стоимость недвижимости выросла, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – С начала 2009 года средний уровень цен вырос на 16%. Тем самым рынок уже не только отыграл прошлогоднее падение цен, но и показал рост на 4% по сравнению с докризисным уровнем».

Причины происходящего – доступность ипотечных кредитов, причем не только для местных жителей, но и для россиян, а также их низкая ставка в 3,5-5% годовых. «Отмена виз для россиян также ощутимо сказалась на повышении активности, - продолжает Станислав Зингель. – Рынок недвижимости в Израиле характеризуется отсутствием сезонности и высоким внутренним спросом. Осторожные израильские застройщики уменьшили строительную активность с началом кризиса – в итоге сейчас квартиры раскупаются на стадии проекта. Недавно дом из 40 квартир в пригороде Тель-Авива был продан в течение 1 часа!».

Резюме журнала

Вопреки расхожей пословице, мы не будем начинать за здравие и заканчивать за упокой, а поступим прямо противоположно. Происходящее в последнее время на разных рынках недвижимости внушает оптимизм – в Латвии темпы снижения замедлились, а во всех прочих странах виден уже и осторожный послекризисный рост. Из этого вытекает, что владельцам уже купленной недвижимости надо не паниковать и пытаться продать ее за бесценок, а немного подождать. Ну а впредь, конечно, быть поосмотрительнее, перед приобретением обращая внимание на возможные признаки «мыльного пузыря» на рынке.