Новостройки: погрешность в метраже квартиры

Метраж 95% квартир, реализуемых на первичном рынке, в действительности не соответствует обещанному покупателям. Как отвоевать "квадраты" на выгодных условиях.

Владимир Пилипенко не знал, радоваться ему или огорчаться, когда выяснил, что фактическая площадь его квартиры в новостройке Ирпеня (Киевской обл.) после обмеров БТИ почти на 20 кв. м превысила проектную.

Ответ стал очевидным после общения с застройщиком: тот потребовал внести дополнительные 100 тыс. грн. за лишние «квадраты». «Где взять эти деньги, особенно сейчас, когда даже кредиты не дают?» — недоумевал инвестор.

В договоре с застройщиком, который Владимир продемонстрировал, не было ни слова о доплате за лишние квадратные метры.

Из неприятного положения нашли компромиссный выход: «неудачную» квартиру обменяли на меньшую по площади — застройщику было что предложить взамен. Но такое решение проблемы доступно не всегда.

Безвозмездно, т. е. даром

Если раньше покупатели зачастую не делали трагедии из необходимости оплатить увеличившуюся жилплощадь, то на кризисном фоне такое известие многих застает врасплох. В понимании же строителей отклонения от проектных площадей так же неизбежны, как похолодание зимой или героическая победа Брюса Уиллиса над преступниками в очередном боевике.

«Идеальных совпадений с проектной площадью не может быть даже теоретически, — утверждает Валерий Бердников, директор предприятия по эксплуатации и обслуживанию жилых домов одной из региональныхстроительных компа­ний. — Расхождения обусловлены различными обстоятельствами, например, изменением толщины перегородок или отклонением стен».

Серьезные различия (в 10 и более кв. м), как правило, связаны с внесением изменений в проектную документацию «на ходу», уже во время строительства. В большинстве случаев оплачивать эти новации застройщиков приходится ничего не подозревающим о них покупателям. Хотя на практике есть лазейки, позволяющие получить лишние «квадраты»… бесплатно.

Возможность не платить за принудительную «добавку» площади зависит, на первый взгляд, от сущего пустяка — наличия или отсутствия соответствующего пункта в договоре. На самом деле — от способа инвестирования в жилье: «поквадратно» или «целиком». «Если изначально оплата проис­ходила исходя из стоимости 1 кв. м и впоследствии инвестор отказывается оплатить дополнительные метры, соответствующий орган просто не имеет оснований оформить на него право собственности. Ведь получается, что ему принадлежит не вся квартира, а только ее часть, пусть и большая, — поясняет Александр Субботин, партнер ЮК «Тарасов и Партнеры». — Если же в договоре установлена полная стоимость квартиры без привязки к цене 1 кв. м, то никаких вопросов с оформлением права собственности без доплаты быть не должно».

В последнее время, работая с фондами финансирования строительства (ФФС), застройщики жестко привязывают стоимость жилья к цене одного «квадрата». Однако еще встречаются объекты, инвестирование в которые происходило по договорам паевого участия, когда покупатель оплачивал паевой взнос равный стоимости всей квартиры, без привязки к метражу. Граждане, приобретавшие жилье в новостройке через паи, имеют полное право не платить за увеличение фактической площади квартиры по сравнению с проектной.

Иногда такая возможность появляется и у тех, кто инвестировал в стройку путем приобретения целевых облигаций. «На практике некоторые застройщики в договоре предусматривают, что весь объект стоит определенное количество облигаций и, соответственно, не корректируют стоимость квартиры после увеличения или уменьшения фактической площади», — уточняет Елена Полищук, адвокат ЮФ «Ильяшев и Партнеры».

Если привязки к стоимости 1 кв. м избежать не удалось, покупателям новостроя, перед которыми возникла перспектива оплаты дополнительного метража, остается три варианта: обменять квартиру на меньшую, забрать вложенные средства или все-таки доплатить за «излишек». И если выбор сделан в пользу третьего варианта, то, как говорится, торг с застройщиком уместен.

Торг уместен

«Чтобы вычислить сумму доплаты, стоимость квадратного метра, указанная в договоре, умножается на разницу в площади», — утверждает Клавдия Бондарева, директор ФСК «Пагода». Но практика показывает: не единичны случаи, когда строительные компании требуют от инвесторов оплатить избыточную жилплощадь по рыночной цене, действующей в момент перерасчетов, а не той, по которой клиент инвестировал на этапе строительства.

В такой ситуации оказалась и киевлянка Виктория Иваниши­на, в 2004 г. оплатившая 100% трехкомнатной квартиры в одной из крупных столичных строительных компаний. «Спустя два года, когда строительство завершилось, оказалось, что площадь моей квартиры сос­тавляет не 200 кв. м, как в договоре, а 250 кв. м, — вспоминает Виктория. — Застройщик потребовал оплатить дополнительные 50 кв. м по цене, действовавшей в 2006 г. (около 500 тыс. грн.), хотя последний платеж я осуществляла в 2004 г.». Наша собеседница попробовала отсудить у застройщика квартиру, не доплачивая за нее ни копейки. Но суд принял «компромиссное» решение — доплатить за лишние метры по цене, действовавшей на момент внесения инвестором последнего платежа, т. е. на уровне цен 2004 г.

Смысл дискутировать вокруг суммы доплаты в суде есть в том случае, если в договоре не прописано, по какой цене должны осуществляться окончательные расчеты. Хотя для граждан, приобретающих жилье через ФФС, в этом случае возникают дополнительные препятствия. Дело в том, что в Законе о ФФС «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» указано, что покупатель «осуществляет окончательные расчеты с управителем ФФС… по текущей цене измеримой единицы объекта инвестирования». Трактовать понятие «текущая цена» можно по-разному, что позволяет строительным компаниям требовать допоплату по максимуму. Посему целесообразно заранее позаботиться о том, чтобы в договоре с застройщиком были указаны приемлемые для инвестора условия оплаты дополнительной жилплощади.

Однако специалисты предлагают и альтернативный «рецепт» на случай, если строительная компания требует завышенные суммы и наотрез отказывается уступать. «В гражданском праве есть такое понятие, как принудительное лишение права собственности. Частный инвестор может в принудительном порядке выкупить незначительную часть квартиры (лишние «квадраты» — прим.) у застройщика, — утверждает Александр Субботин. — Для этого нужно заказать оценку квартиры и посчитать стоимость 1 кв. м.

Затем обратиться в суд с иском о принудительном выкупе и признании права собственности, а также внести на депозитный счет в суде сумму, эквивалентную стоимости лишней жилплощади в соответствии с проведенной оценкой. Когда суд удовлетворит иск, деньги со счета будут автоматически перечислены застройщику». Если речь идет о допущенной застройщиком «погрешности» в несколько десятков квадратных метров, игра стоит свеч. Ведь цена «квадратов», согласно расчетам оценщиков, как правило, на 20% ниже рыночной стоимости.

Мнение

Анатолий Денисенко, президент инвестиционно-строительной корпорации «Авантаж»

Если инвестирование в строительство осуществлялось через договор паевого участия, после завершения строительных работ пайщик получает в собственность квартиру в определенном объекте на определенном этаже, а не абстрактные квадратные метры. По договору он оплачивает паевой взнос, равный стоимости квартиры. Потому предъявлять претензии к пайщику, если квартира больше заявленной проектной площади, застройщик не имеет права. Ведь пайщик свои обязательства по договору выполнил — оплатил пай.

При заключении договора на участие в Фонде финансирования строительства вида А (наиболее распространенный вид ФФС — прим.) единицей измерения являются уже квадратные метры. В нашем случае отклонение на 2 кв. м считается нормой. Если площадь объекта оказывается меньше, чем общая площадь по проекту и эта разница больше 2 кв. м, то управитель фонда возвращает покупателю разницу по цене квадратного метра, которая действительна на момент проведения окончательных расчетов.

сли площадь больше (и эта разница больше 2 кв. м), то покупатель вносит в фонд средства, которые равны стоимости «увеличенных» квадратных метров. Стоимость также берется текущая, на день проведения расчетов. В случае когда уменьшение площадей является результатом установки дополнительных перегородок или других отделочных работ (по инициативе покупателя), все эти расчеты не осуществляются.

Александр Бородкин, старший юрист ЮФ «Василь Кисiль i Партнери»

Обычно доплата производится по текущей цене на момент перерасчета или на основании последней установленной застройщиком цены квадратного метра. Законодательством вопрос компенсаций и дополнительных оплат напрямую не регулируется. Его решение предлагается в соответствующем договоре об инвестировании. У инвесторов далеко не всегда есть возможность влиять на условия договоров с застройщиками.

Обычная практика, когда компания предлагает разработанные типовые формы, которые менеджеры по продажам просто заполняют, без изменения условий. Еще сложнее, если такие условия прописаны в проспекте эмиссии целевых облигаций или правилах ФФС, которые имеют публичный характер и не могут быть изменены. Инвестор в ситуации с отклонениями от проектной площади менее защищен. Можно посудиться с застройщиком за сумму доплаты, но это актуально только в случае, когда договор об инвестировании прописан недостаточно де­таль­­но.

На протяжении срока судебных и иных разбирательств инвестору вряд ли удастся получить хотя бы доступ к квартире, чтобы начать ремонт. Не исключено, что если он через какое-то время и договорится с застройщиком, в последующем ему уже самому придется заниматься оформлением права собственности на свою недвижимость. Такого рода организационные издержки зачастую побуждают инвесторов соглашаться с предложенным застройщиком вариантом решения. Возможно, договариваться о каких-либо рассрочках платежей, но не идти на открытый конфликт.