Недвижимость: взгляд со дна?

Риелторы начинают сходиться во мнении, что на рынке наступила стабилизация. При этом некоторые эксперты склонны ожидать в ближайшей перспективе незначительные колебания цен, отложив значимые события до весны.

Другие и вовсе предлагают следить за колебаниями цен на фондовом рынке, который "опережает" рынок недвижимости. Падение рынка недвижимости, стартовавшее осенью 2008 года, похоже, выдохлось. Но и о росте цен пока говорить преждевременно. Риелторы, диагностирующие стабилизацию цен, склонны говорить о небольших колебаниях рынка в ближайшей перспективе.

В попытках предугадать момент долгожданного разворота некоторые аналитики решили повнимательней взглянуть на фондовый рынок, который последние месяцы демонстрирует рост. По оценкам ФГ "Калита-Финанс", недвижимость, как отражение ситуации на рынке ценных бумаг, отстает от растущего тренда рынка ценных бумаг всего на 4-5 месяцев.

Некоторые представители риелторского сообщества не склонны говорить о скором возобновлении повышательного тренда рынка продажи недвижимости, в частности, столичного. Но в целом констатируют его стабилизацию. Так на дне рынок недвижимости, или есть куда падать? А может быть, не за горами рост? И от чего зависят тренды жилых квадратных метров?

"В настоящее время вторичной рынок столичной недвижимости как никогда зависит от общеэкономических тенденций и остается заложником развития ситуации в мировой экономике", - прокомментировал сегодняшнюю ситуацию IFX.RU генеральный директор "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ" Владислав Луцков.

Тем не менее, по его словам, сегодня можно констатировать, что цены фактически достигли своего минимума, и на данном этапе развития вторичный рынок столицы практически вошел в стадию стабилизации. При этом небольшая коррекция цен сегодня является скорее следствием укрепления национальной валюты.

В краткосрочной перспективе возможны разнонаправленные колебания цен, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. "Многим покупателям еще предстоит поверить, что рынок вплотную приблизился к своей низшей точке, и в дальнейшем значительного снижения цен уже не последует, - считает Владислав Луцков.

В том, что не стоит ожидать прорыва на рынке, считают и в агентстве недвижимости "МИАН". По оценкам аналитиков этой компании, Москва и область - не первые российские регионы, где наметились признаки оживления рынка недвижимости - в первую очередь, в части потребительского спроса, а за ним и цен. И в краткосрочной перспективе, скорее всего, отложенный спрос, постепенно возвращающийся на рынок, и удорожание по мере готовности объектов продолжат время от времени подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим инфляцию (а она в последние недели упорно держится практически на нулевой отметке).

Эксперты "МИАН" считают, что вплоть до весны сколь-нибудь значимых событий не произойдет. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья сохранится на достигнутом уровне. Под влиянием изменения курсов валют, либо качественной структуры предложения возможна колебательная динамика на уровне не более ±2%.

А может, ждать роста осталось недолго? Динамика цены квадратного метра за последние 10 лет полностью повторяет трендовые движения индекса ММВБ, с практически неизменным временным лагом. По расчетам ФГ "Калита-Финанс", временное отставание рынка недвижимости при растущих фондовых площадках составляет 4-5 месяцев и 5-6 месяцев для нисходящего тренда.

Отставание цен на жильё от фондовых индексов аналитик "Калита-Финанс" Анна Первинкина объясняет рядом причин. И первая из них - инвесторы должны дождаться подтверждения тренда на фондовых площадках. "То есть убедиться в том, что рост котировок устойчивый на протяжении нескольких недель, месяцев. Таким образом, исключаются краткосрочные колебания", - считает аналитик. К тому же на процесс заключения сделки и ее оформление на рынке недвижимости занимает гораздо больше времени.

И еще один немаловажный момент, на который указывают в "Калита-Финанс" - ликвидность. Из этого источника питаются все рынки. Но рынок недвижимости оказался далеко не первым в этой очереди. Большая часть этого живительного напитка достается фондовому рынку с его акциями, облигациями и деривативами. И только после насыщения рынка этими более ликвидными активами, денежная масса будет заполнять оставшиеся активы. То есть - рынок недвижимости.

В итоге, отставание динамики рынка недвижимости от фондовых индексов составляет порядка 4-5 месяцев для восходящего тренда. Как уточнили IFX.RU в ФГ "Калита-Финанс", эти значения были вычислены математическими методами с помощью реальных данных за последние 10 лет, что обеспечивает им максимальную точность.

При нисходящем тренде фондового рынка запаздывание рынка недвижимости составляет 5-6 месяцев. Правда, при падении фондового рынка на 70% недвижимость потеряла в цене всего 40%. И в этом аналитик "Калита-Финанс"склонна видеть сговор девелоперов.

"Логично, что при падении спроса цена так же должна идти вниз, но тут мы сталкиваемся с ситуацией, когда девелоперы предпочитают не продавать вообще и вести деятельность на грани банкротства, нежели снижать цены. На лицо классический сговор, запрещенный нашим законодательством, но продолжающий существовать", - указывает автор статьи.

Отметим, что покупатели тоже оказались не лыком шиты и практически ушли с рынка, выжидая обвального падения цен. Но, кажется, и те, и другие постепенно возвращаются на рынок. Алексей Шленов, генеральный директор "МИЭЛЬ-Брокеридж" в свою очередь констатирует, что "одновременно со стабилизацией рынка происходит возвращение как продавцов, которые откладывали продажу до большей определенности, так и покупателей, которые перестали ждать дальнейшего снижения цен".