Рынок недвижимости дрейфует

По прогнозам, какого либо оживления цен на винницкую недвижимость в ближайшие полгода ждать точно напрасно. Наоборот, при снижении курса гривни допускается снижение стоимости жилья в долларах.

Мертвый сезон. Вопреки традиционному сезонному повышению цен на недвижимость осенью, сегодня эта тенденция нарушилась. Стоимость жилья и земли застыла на месте, и даже местами упала.

Рынок дрейфует. Так характеризируют сложившуюся ситуацию винницкие риелторы.

Нынче средняя цена однокомнатной квартиры в городе составляет порядка 30-35 тысяч, "двушки" отдают за 38-45 тысяч, а за "трешки" просят 45-60 тысяч долларов.

Ситуация с ценами на земельные участки также не внушает много оптимизма их владельцам. Невзирая на то, что на рынке недвижимости, по-прежнему присутствует земля из разряда по 45 тысяч за 10 соток, спрос на такие предложения фактически отсутствует, впрочем, не особо активно покупаются и более дешевые варианты.

Хотя, листая объявления, можно увидеть десятки земельных участков, которые продаются по довольно-таки интересным для потенциальных покупателей ценам. Сегодня есть участки под застройку в Агрономичном, Бохоныках, Сабарове, Барском шоссе, которые выставляются по цене до десяти тысяч условных единиц. При этом речь идет о площади от пяти до 10 соток.

Но даже такие предложения - оказались не в силах оживить рынок недвижимости. Риелторы, как и раньше, констатируют - сделки, которые сегодня заключаются - единичны.

- Рынок дрейфует. Он еще не пошел на дно, но и не начал нормально плыть, - говорит директор АН "Альфа" Роман Козловский.

И в ближайшее время надеяться на изменение ситуации, по словам эксперта, не стоит.

- До выборов, ни о каком оживлении рынка речь не может идти, - продолжает он. - Как будет дальше - прогнозировать сложно. Но лично у меня срабатывает некое шестое чувство, которое подсказывает, что если президентом станет Янукович - небольшое оживление можно будет ожидать уже в феврале. Если Тимошенко - в марте. Не знаю, почему так, - это на уровне интуиции.

На данный же момент для рынка более актуальна привязка цен на недвижимость к курсу доллара. По прогнозам, если доллар подрастет до отметки в девять гривен - цена недвижимости упадет примерно на 10%. Другими словами - цена в долларах снизится, а в гривне - останется примерно такой же.

А немного оживить рынок, по словам Романа Козловского, сможет и возобновление ипотечного кредитования. Но здесь не все так просто. По словам банкиров, по оптимистичному сценарию, это будет возможно не раньше лета 2010 года. По пессимистичным - через два года. В любом случае это будет не то кредитование, которое мы наблюдали раньше. Если за это время ничего особо не поменяется и запрет НБУ о валютном кредитовании останется в силе, Роман Козловский, прогнозирует, что ипотека вернется не скоро.

- Во-первых, это будут совершенно другие процентные ставки, - говорит он. - Во-вторых, жесткие условия выдачи кредита. В-третьих, это будет только гривня. А последнее в условиях, когда экономика еще не работает нормально и при условии выдачи кредитов, чревато новым витком инфляции и снижением курса национальной валюты. Все это не выгодно самим банкам, поэтому, я не думаю, что они в ближайшее время пойдут на такой шаг.

Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов ожидает, что еще до весны мы будем видеть медленное снижение цен. "До конца года стоимость жилья вернется на уровень февраля-марта 2009 г. Оживление рынка мы ожидаем не раньше весны 2010 г.", - считает господин Рубанов.

В поддержку снижения цен говорит неопределенная экономическая ситуация. Пока что доходы населения продолжают падать, нет общедоступной ипотеки, курс доллара вообще малопрогнозируем, и многие утратили интерес к рынку недвижимости. При этом большая часть покупателей, у которых были на руках деньги, уже купили жилье, а тем желающим приобрести квартиру, у которых на руках в два раза меньше, просто негде взять недостающую сумму.

По данным АН "Планета Оболонь" отмечается, что судя по числу сделок компании за три месяца, деловая активность упала почти в 2,4 раза. Пик падения продаж на 42% произошел в июле, в августе число сделок снизилось еще на 21%, а в сентябре - еще на 9%. "Резкое ослабление гривни и высокий уровень неопределенности в экономике и политике подавляли деловую активность. Большинство участников рынка избрали тактику выжидания.

С другой стороны, говорить о том, что цены на недвижимость резко пойдут вниз тоже не приходится. В 2009 году цены на жилье в Украине не обвалятся, поскольку спрос на рынке все еще велик, а нового жилья строится мало. Такое мнение высказал глава Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Шульга. Так, в 2008 году было введено в эксплуатацию 10,2 млн квадратных метров жилья, однако в Европе ежегодно вводится в эксплуатацию жилье из расчета 1 кв. м на человека. Чтобы достичь таких показателей, Украине необходимо сдавать более 40 млн кв. м в год.

В качестве выхода из ситуации на рынке первичного жилья в условиях сворачивания ипотечных программ А.Шульга привел пример продажи квартир в рассрочку. Этот механизм, по его словам, уже используют некоторые застройщики. Глава АСНУ уверен: для того, чтобы решить существующие на рынке проблемы, застройщики должны разделить риски с инвесторами жилья.