В европейских офисах продолжается падение арендных ставок

Индекс максимальных базовых ставок на рынке офисной недвижимости по показателям 24 рынков Европы снизился всего на 0,8% за квартал. Тем не менее, максимальные базовые ставки аренды по всей Европе сегодня на 16% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Такое резкое падение арендных ставок ранее не фиксировалось.

Как сообщили в пресс-службе компании "Jones Lang LaSalle", ставки продолжали падать в Дублине (-11,1%), Мадриде (-6,3%), Праге (-4,5%) и Барселоне (-4,4%). Однако они оставались на уровне II квартала на 16 рынках, включая Лондон и Париж.

Комментируя отчет, глава межрегионального отдела компании "Jones Lang LaSalle" Крис Стейвли сказал: "В городах, где происходит стабилизация арендных ставок, собственники прилагают все больше усилий для того, чтобы привлечь арендаторов. Некоторые рынки начинают достигать дна, после чего последует стабилизация. Однако незначительное снижение ставок все же ожидается и в дальнейшем".

По его словам, несмотря на улучшение экономических прогнозов в большинстве европейских стран благодаря государственной поддержке, индексы деловой уверенности пока растут осторожно. Корпорации продолжают масштабную реструктуризацию, и их основной активностью является продление договоров аренды.

После кратковременного восстановления во II квартале, когда общий объем арендованных площадей в Европе вырос на 19% после слабых показателей рынка в I квартале, тенденция к росту не продолжилась, и объем арендованных площадей с июля по сентябрь составил чуть менее 2,2 млн кв. м. По сравнению с первыми тремя кварталами 2008 г. спрос на офисную недвижимость в Европе упал на 34%, и сегодня этот показатель на 30% ниже среднего показателя за пять лет.

Стабилизация спроса наблюдается на некоторых рынках, где был зафиксирован рост объема арендованных площадей в 3 квартале. Среди них такие крупные города как Милан (+75%), Лондон (+64%), и Москва (+17%). Однако другие основные рынки, в частности Париж и Стокгольм, продолжали демонстрировать спад.

Строительная активность продолжает падать, и объем новых площадей в ближайшие годы будет снижаться. Тем не менее, проекты, которые были начаты до рецессии, продолжают выходить на рынок; за первые три квартала года было завершено около 5,6 млн кв. м. Ввод новых проектов и снижение спроса продолжают увеличивать долю вакантных площадей. Этот показатель вырос на 50 базисных пунктов (б.п.) со 2 квартала и составил 9,7% в III квартале.

Высокая доля вакантных площадей особенно заметна в Центральной и Восточной Европе, где она увеличилась на 1 000 б.п. за последние 12 месяцев и составила 15,6% - самый высокий показатель за время ведения исследования. Этот переизбыток площадей отчасти является следствием рыночного спада в Москве, однако в Будапеште, Праге и Варшаве тоже отмечается существенный рост вакантных площадей.

В Западной Европе, где доля вакантных площадей увеличилась и составила 9,2%, тоже наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Значительный объем завершенных площадей и низкий спрос привели к отрицательному поглощению (более, чем полмиллиона кв. м) впервые с 2003 года. Самый значительный рост вакантных площадей за квартал был зафиксирован в Амстердаме (+170 б.п., до 14,6%), Варшаве (+140 б.п., до 7,1%), и в Барселоне, Гааге, Москве и Будапеште (+110 б.п.).

Доля вакантных площадей в Европе находится в диапазоне от 21,8% в Дублине до 4,1% в Люксембурге. В завершение Крис Стейвли добавил: "Несмотря на снижение темпов строительства, в целом в Европе уровень предложения достаточно высок. До конца года на рынок выйдет 2,5 миллиона кв. м площадей, одна треть которых придется на Центральную и Восточную Европу, в частности, на Москву. Учитывая слабый спрос в перспективе, ожидается, что доля вакантных площадей будет расти, и значительные объемы площадей в субаренду будут способствовать снижению арендных ставок".

Директор по России и СНГ Отдела экономических и стратегических исследований компании "Jones Lang LaSalle" Владимир Пантюшин отметил: "Московский офисный рынок в этом цикле продемонстрировал одну из самых глубоких коррекций среди европейских городов: максимальные арендные ставки снизились втрое, а доля незанятых площадей выросла более чем вдвое".

Однако, по его словам, в последнем квартале в Москве тоже наблюдалась стабилизация. Хотя часть активности арендаторов перенеслась из предыдущих периодов, все же оживление рынка недвижимости очевидно. Тот факт, что ставки аренды и доля незанятых площадей перестали резко изменяться должен способствовать повышению уверенности арендаторов, и мы ожидаем продолжения периода стабильности в ближайшие месяцы.