Что ждет рынок торговой недвижимости Украины?

Влияние кризиса на торговую недвижимость. Прошло больше года с начала кризиса в Украине. Теперь специалисты говорят, что мы живем не в кризисном периоде, а уже в новых экономических условиях.

После начала кризисных явлений наблюдается такая цепочка: Кризис ликвидности -> у населения снизились доходы -> в первую очередь среди разных сегментов продажи коммерческой недвижимости пострадала торговая, так как люди стали меньше покупать –> ритейлеры и операторы пришли к владельцам торговых центров просьбой в связи с снижением товарооборота понизить уровень арендной платы.

Чем характеризуется кризис для торговой недвижимости:

• Падение спроса
• Прекращение развитий многих компаний
• Проблемы с финансированием у проектов
• Банкротства девелоперских компаний, банков , многие уходят с рынка Украины
• Падение арендных ставок
• Произошло перераспределение долей рынка

Недвижимость – это зеркало экономики. После начала кризиса девелоперская активность заметно сократилась. Многие проекты еще длительное время останутся на бумаге. Это связано не только с проблемами кредитирования у банков. Даже те девелоперы,у которых есть собственные финансы под развитие торговых центров, не начинают строить, так как не понимают экономики своих проектов. Сейчас никто не может спрогнозировать, что будет с арендными ставками через год, два.

Поведение покупателей

Тенденциями по потребительскому поведению на выставке-конференции Mall Expo&Retailtainment в начале октября были названы:

• снизился спрос и количество покупок в сегменте товаров долгого пользования (автомобили, бытовая техника и электроника, т.д.)
• продукты питания и товары личного пользования покупают на том же уровне, но перешли на более дешевый сегмент этих категорий
• с алкогольной продукцией ситуация противоположна: люди скорее будут употреблять меньше, чем перейдут на аналоги в более низком ценовом диапазоне
• сократились траты на путешествия
• в целом с приходом кризиса люди стали отдавать предпочтение более здоровому образу жизни
• интересно, что спрос на мобильные телефоны не упал. Они уже воспринимаются не как роскошь, а товар первой необходимости

Спрос и предложение на рынке торговой недвижимости (Арендатор и арендодатель)

Предложение. В Киеве в этом году были введены в эксплуатацию такие торговые центры: первая очередь Домосферы, 4ROOM, Аракс, до конца года планируются к открытию ТРЦ Dreamtown на Оболонском проспекте (открытие по плану 22 октября 2009г), ТЦ на ул. Малышко, Rainbow на Сивашской, Большевик 3оч., торговый комплекс возле Шулявского моста.

На следующий год перенесли открытие ТРЦ Скай молл на Ватутина, торговый центр в составе ЖК Артемида, Эспланада (др. название Континенталь). Всего, по информации из базы строек и проектов торговых центров, в столице возводят 38 объектов со значительной торговой составляющей. Многие из объектов ТЦ и ТРЦ заморожены –к примеру, не ведется строительных работ на ТРЦ Мармелад, МФК Торонто Киев, торговый центр возле м. Черниговская.

Но есть и положительные тенденции – летом началась стройка торгового центра на Львовской площади, активизировалось строительство торгово-офисного комплекса возле м. Театральная. В следующих статьях аналитический портал по недвижимости Соцматр расскажет подробнее о новых и будущих киевских торговых центрах.

Спрос

Что для одного является целью (арендодатель) для другого является издержкой (арендатор). И если раньше «на коне» был владелец торгового центра, то теперь настала эра командования съемщика площадей. По оценкам специалистов, арендная ставка за последний год в торговых центрах Киева упала на 40-60% в долларом эквиваленте и в среднем базовая АС составляет сейчас 1050 дол. в год за кв.м.

Но арендодатели все чаще вынуждены идти на уступки, чтоб сохранить или привлечь арендатора - кредитные каникулы, процент от товарооборота, фиксация арендной платы в гривне. Хуже всего себя чувствуют либо неуспешные ТЦ (заполняемость которых до кризиса также была достаточно высокой из-за стремительного развития рынка), или новые торговые и торгово-развлекательные центры, которые пока не зарекомендовали себя.

Вакантность торговых площадей в профессиональных объектах в Киеве составляет 3-5%, в менее успешных доходит до 10%. Многие арендодатели переходят на другие схемы работы – к примеру, так будут работать гипермаркеты Ашан в сети ТРЦ Панорамы групп ( ранее сотрудничали с разорившимся в Украине оператором Окей).

Взаимодействие с Achan идет по такому принципу - есть фиксированная ставка, но если определенный процент от товарооборота гипермаркета ее превышает, платится только процент. ТРЦ Панорамы групп это – строящийся Скай молл (Днепрвская пристань) в Киеве, Солнечная галерея в Кривом Роге, City Mall в Запорожье. Гипермаркеты Ашан займут в этих ТРЦ в сумме площадь в 43 тыс.кв.м. Такой договор аренды компании подписали на десять лет с дальнейшей пролонгацией.

Перспективы рынка торговых центров Киева:

• Некоторые из будущих торговые и торгово-развлекательных центры будут вводить в несколько очередей (фаз), только таким образом можно будет достичь заполняемости площадей.
• В ближайшие годы стоит ожидать новых банкротств девелоперов. Банки будут вынуждены продавать торговые центры за цену ниже залоговой, чтоб самим остаться на плаву.
• Можно смело прогнозировать увеличение количества сделок по слияниям и поглощениям на рынке среди ритейлеров и девелоперов
• В ближайший год на рынок выйдет несколько крупных объектов, после этого стоит ожидать затишья по новым площадям.

Многие масштабные торговые центры заморожены на стадии проектных разработок, и даже если их начнут возводить в следующем году, на рынок они выйдут не ранее 2012-2013гг.- Общая ситуация на рынке ТЦ и ТРЦ будет напрямую зависеть от того, как быстро экономика Украины начнет выздоравливать после мирового кризиса. Важным является возобновление банковского кредитирования девеломента.