Что происходит с недвижимостью?

Несмотря на наметившуюся было в сентябре активизацию, рынок недвижимости все еще в яме. Вторичное жилье подешевело почти на 50%, предложение превышает спрос в разы. На первичном рынке покупателей интересуют построенные объекты по адекватным ценам.

Земельные участки и домики в коттеждных городках сейчас вообще мало кому нужны. И раньше середины 2010 года роста цен не ожидается.

Так и не наступившее осенью 2009 года явное оживление деловой активности похоронило надежды игроков рынка недвижимости. Арендодатели, которые повысили цены в ожидании активизации спроса, откатили их обратно. На первичном рынке, хоть стоимость жилья практически не изменилась, спроса как такового тоже нет. Немного активизировался спрос на вторичном рынке. Однако, как и раньше, наиболее востребованными остались квартиры не дороже $50-60 тыс. Скорее всего, на квартиры подороже у людей попросту нет денег.

Не привела к росту спроса и продажа залоговых квартир, доля которых, по оценкам знатоков рынка, достигает 10-15% общего предложения и которые некоторыми банками выставляются на 10-20% дешевле среднерыночной цены. Разумеется, такие квартиры находят своих покупателей быстрее, чем те, что стоят подороже.

Но все равно сроки экспозиции столичных квартир, за которые хотят больше $60-70 тыс., могут достигать 3 месяцев и больше. Жилье за $50 тыс. может найти своего хозяина в течение месяца - если это не совсем "убитая" квартира в ветхом доме.

Новые метры

Многие застройщики, как и раньше, продолжают испытывать дефицит денег и вынуждены приостанавливать строительство до лучших времен. Впрочем, отсутствие спроса не повлекло за собой массового обвала цен на строящиеся объекты. Еще весной застройщики утверждали, что ценовое дно уже пройдено. Цены с тех пор действительно почти не изменились.

Но спроса, который мог бы виртуальное ценовое дно сделать реальным, по сути, нет. Единичные сделки происходят по объектам, которые либо уже полностью достроены, либо будут завершены через месяц-другой. Впрочем, как отмечают в АН "Планета Оболонь", сегодня у большинства застройщиков положение почти катастрофическое.

"Похоже, что примерно 20% строек просто заброшены. На половине объектов работы проводятся лишь номинально", отметили в агентстве недвижимости. Там также считают, что если тенденции не изменятся, то через год-два количество предложений на первичном рынке упадет в разы. И тогда возникнет реальный дефицит нового жилья.

Что касается цен, то в Киеве средняя стоимость жилья в новостройках эконом-класса за сентябрь повысилась (в национальной валюте) на 2,7% - до 10 088 грн за 1 м2 ($1260 по текущему курсу НБУ). А элитные новостройки, напротив, подешевела на 5,1% - до 25 637 грн ($3200) за "квадрат".

В Донецке же строящиеся квартиры, по данным Донбасской инвестиционно-строительной компании (ДИСК), в сентябре подорожали на 1,9%. А с начала года падение цен составило 17,3%. При этом жилье экономкласса за январь - сентябрь упало в цене на 18,2%. Аналитики ДИСК отмечают, что максимальное снижение цены предложения - 27,2% за девять месяцев - зафиксировано в промышленных районах, где средняя стоимость 1 м2 составила 8496 грн, минимальное - 11% - в центре города при средней стоимости 1 м2 9464 грн. "Спальные" районы Донецка "порадовали" ростом цен на "первичку" на 1,8% - до 6984 грн за 1 м2.

Неоднозначна ситуация на первичном рынке недвижимости Харькова. По данным ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ), жилье экономкласса в сентябре подорожало на 0,8% - до 5717 грн за 1 м2 ($714). При этом в компании отмечают, что бюджетное жилье дорожает уже третий месяц подряд. По мнению менеджера по работе с инвесторами МКДУ Натальи Городецкой, рост стоимости квартир в домах экономкласса третий месяц подряд объясняется ростом курса доллара и нарастающим спросом на жилье в объектах, строительство которых завершается.

Такие же данные о ситуации с харьковской "первичкой" предоставили и в ИСК "Авантаж". По словам аналитиков компании, средняя рыночная цена квартир экономкласса выросла, поскольку к сентябрю были проданы последние квартиры сразу в трех новостройках данного сегмента, цены на которые летом были ниже, чем в среднем по рынку. Кроме прочего, несколько застройщиков подняли цены или отменили значительные скидки, которые действовали летом, что также привело к увеличению средней рыночной цены.

На первичном рынке Днепропетровска - ценовое затишье, за сентябрь изменений не отмечено. В среднем по городу "квадрат" нового жилья стоит 9600 грн ($1200). Объясняется тишина полным отсутствием спроса на не сданные в эксплуатацию объекты.

В Одессе купить квартиру в строящемся доме можно по цене от $500 за 1 м2 (4000 грн). Однако, как правило, такие низкие цены предлагаются в домах с низкой степенью готовности. В построенных более чем на 50% объектах цены стартуют с $700 за 1 м2.

Сбыть с рук

Рынок вторичной недвижимости отреагировал на снижение спроса уменьшением цен, которые в докризисные годы были явно завышены. За год валютные цены на "вторичку" упали в два раза. Если рассматривать 2009 год, то, по словам начальника отдела продаж квартир компании "Траектория" Лидии Ряжских, наибольшее изменение цен на рынке жилья столицы прослеживалось в январе и феврале, когда цены за неделю снижались на 6-8%. Сильнее всего снижение цен коснулось дорогих квартир.

"Особенный спад был на продажу трехкомнатных квартир и двухкомнатные площадью от 50 м2, также потеряли в цене квартиры в домах старой постройки", - рассказала она. Эксперт также отметила, что в январе 2009 года, сильнее всего цены упали в Днепровском и Деснянском районах столицы - на 30-35%. В феврале снижение цен уже было не таким массовым и не таким значительным - в среднем примерно на 15%. С марта по май квартиры дешевели на 5-7% в месяц.

"Начиная с июня падение цен прекратилось. А в июле даже прослеживался небольшой рост - на 2-2,5% в месяц на однокомнатные квартиры небольшого метража, а также на "двушки" и "трешки" в домах 1990-2000 годов постройки в Голосеевском, Шевченковском, Печерском и Соломенском районах города", - сказала г-жа Ряжских. При этом количество сделок остается на очень низком уровне. За сентябрь 2009 года было продано квартир на 50-60% меньше, чем в сентябре 2008 года.

В целом за январь - сентябрь средняя стоимость предложения 1 м2 жилья на вторичном рынке недвижимости в Киеве снизилась на 21,9% - до $2449. Причем аналитики АН "Планета Оболонь" отмечают, что разница между ценой предложения и ценой реальной сделки в сентябре составила 17,3%. А средняя цена продажи жилья по столице составила $1734-1735 за 1 м2. То есть торг в среднем составлял 15-20%, что многократно превышает с жаром обсуждавшийся летний рост цен предложения.

Региональный рынок вторичной недвижимости также не ощутил на себе возобновления деловой активности. Например, в Днепропетровске, по данным АН "RealNest", в сентябре цена предложения вторичного жилья повысились на 0,5% - до $980 за 1 м2. При этом в центре города квартиры подешевели на 3,6% - до $1288 за 1 м2. По словам оценщика-аналитика компании RealNest Марины Холодной, текущую ситуацию на рынке недвижимости можно интерпретировать по-разному.

С одной стороны, стабилизация цен является признаком баланса спроса и предложения на жилую недвижимость в новых условиях. С другой стороны, стабилизацию цен на квартиры можно рассматривать как своеобразную паузу, во время которой покупатели и продавцы будут вживаться в новую ценовую реальность.

В Харькове, по данным ГК "Проконсул", в сентябре рынок "вторички" не претерпел существенных изменений. Как и раньше, спрос остается незначительным и преимущественно на дешевые одно- и двухкомнатные квартиры. В целом цена предложения вторичного жилья в Харькове за сентябрь увеличилась на 0,9% - до $885 за 1 м2.

Вторичная недвижимость в Донецке с начала года подешевела почти на 50%. При этом, по словам аналитика ГК "Герц" Максима Сидорского, сейчас в городе наблюдается рост цен на жилье на 0,2-2,3%. Г-н Сидорский отмечает, что цены растут преимущественно в отдаленных спальных районах, тогда как в центе города остаются стабильными. На сегодняшний день купить квартиру в Донецке в среднем можно по $970 за 1 м2.

А вот львовская "вторичка", по итогам третьего квартала показала рост - немного больше чем на 3%. По данным консалтинговой компании SV Development, самым дешевым остается жилье в Сыховском районе - $1050 за 1 м2, а самое дорогое в Галицком - $1650 за "квадрат".

Понемногу "теряет" в цене и вторичная недвижимость в Одессе - в среднем за сентябрь квартиры подешевели на 0,5% - до $1050 за 1 м2.

Ни сдать ни снять

Осень 2009 года, в отличие от предыдущих годов, оказалась "провальной" для рынка аренды квартир. Традиционного роста спроса не произошло. Не пересматривались, по сути, и цены на аренду жилья. Некоторые арендодатели в ожидании наплыва студентов подняли расценки на аренду, но получить желаемые деньги им так и не удалось.

Как отмечают в АН "Планета Оболонь", в третьем квартале 2009 года многие владельцы квартир старались повысить цены, увеличив тем самым дисбаланс между ценами спроса и предложения.

"У арендаторов во время кризиса не только существенно упали доходы, но и изменилось отношение к накоплениям. Деньги для них существенно подорожали. Потому все это время арендаторы стремились найти жилье такого же качества, но дешевле. Или за ту же цену, но лучшего качества", - уверяют в АН "Планета Оболонь".

Впрочем, не все квартировладельцы готовы были идти на уступки, поэтому лишились старых жильцов и остались без новых. Предложение намного превышает спрос. В консалтинговой компании SV Development отмечают, что, по ее данным, в сентябре 2009 года в Киеве было заключено на 60% меньше договоров аренды, чем за аналогичный период 2008 года.

Поскольку ситуация на рынке аренды сильно зависит от количества приехавших в поисках лучшей жизни специалистов, можно сказать, что пока ожидать роста цен не стоит: зарплаты продолжают падать, а число вакансий увеличивается весьма незначительно. Поэтому цены на аренду жилья в столице до конца года либо еще просядут на 5-10% либо останутся стабильными.

Арендные ставки на жилье в столице в гривнях с начала года почти не изменились. Например, сейчас цены предложения по аренде квартир в Днепровском районе Киева составляют 2500-4000 грн в месяц - как и в феврале 2009 года.

Встречаются предложения, конечно, и по более высокой цене. Однако не стоит забывать, что торг никто не отменял. В аналитическом отделе АН "Планета Оболонь" рассказали, что средний размер уступок при аренде, по сравнению с ценами в объявлениях, составляет примерно 500 грн.

В регионах ситуация с арендой жилья схожа со столичной. Спрос невелик, цены невысокие. Например, в Днепропетровске на окраине города снять квартирку можно от 700 грн в месяц. В центральных районах - не дешевле чем за 1000 грн в месяц. Похожая ситуация и в Харькове. Во Львове, Одессе и Донецке арендные ставки немного выше - от 1000 грн на окраинах и не меньше чем 1700 грн в прилегающих к центру районах. В центре же просят от 2000 грн в месяц.

Чего ждать

Как отмечает Лидия Ряжских, "до выборов никаких существенных изменений быть не должно. Возможен небольшой рост цен на новое качественное жилье, так как количество сданных в эксплуатацию квартир в этом году сократилось на 80% по сравнению с прошлым годом". Президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины Александр Рубанов предполагает, что снижение цен на рынке можно будет наблюдать до весны 2010 года.