Рынок загородной недвижимости: Стагнация на обочине

Цены на рынке загородной недвижимости Киевской области до конца года вряд ли просядут более чем на 10%. За последний год цены снизились как минимум на 50%. Количество сделок упало в 5-7 раз. Строится реально только десятая часть заявленных коттеджных поселков. И вряд ли рынок начнет оживать раньше середины 2010 г.

Рынок коттеджей пострадал больше других сегментов на рынке продажи недвижимости. По данным компании Knight Frank LLC Ukraine, за 2009 г. количество сделок с загородной недвижимостью Киева сократилось до катастрофически низкого уровня - 20-30% от показателей 2008 г., который запомнился ростом цен, но обвалом количества подписанных договоров.

Продажи рухнули в разы

Частота подписания договоров купли-продажи на рынке загородной недвижимости упала примерно в 5-6 раз (в зависимости от направления). Причин сложившейся ситуации можно назвать несколько. Кроме того, что загородный дом не является объектом первой необходимости, и его покупка вторична после приобретения квартиры в Киеве, такая недвижимость еще и утратила свой статус инструмента высокодоходного вложения капитала.

"Падение реальных доходов населения вследствие девальвации национальной денежной единицы сделали практически невозможным приобретение загородного жилья, которое помимо затрат на покупку еще предполагает его последующее содержание в размере от $500 до $3 000 ежемесячно",- рассказывает Ярослава Чапко, генеральный директор Knight Frank LLC Ukraine. По данным проектной группы "Архиматика", за последние полгода-год количество сделок уменьшилось в среднем на 85%, что связано с тем, что многие проекты приостановлены и значительно упал спрос.

"Падение связано с недоверием населения. Сомнения вызывает то, что проект может быть завершен. К тому же загородная недвижимость всегда была дороже квартир, в первую очередь за счет эксплуатационных расходов, которые в коттеджных поселках превышают стоимость содержания квартир в несколько раз. Соотношение цена-качество во многих коттеджах оставляет желать лучшего: отсутствие инфраструктуры, месторасположение, наличие стройки возле домов - все это негативно влияет на спрос",- объясняет Дмитрий Васильев, главный архитектор проектной группы "Архиматика".

В ДК "Европа" (строит коттеджный городок "Олимпик-парк") приводят еще более устрашающую статистику. Количество сделок в августе-сентябре 2009 г. снизилось в 10 раз по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. "Так же, как и в целом для рынка, для недвижимости одна из главных причин стагнации - это отсутствие программ банковского кредитования как самих девелоперов, так и конечных потребителей",- объясняет Илья Народицкий, руководитель проекта "Олимпик-парк".

Он говорит, что, сейчас, несмотря на то, что на первичном рынке осталось очень мало "живых городков", на рынке наблюдаются лишь единичные продажи. "Пока реального оживления рынка не произошло. Но в то же время растет потенциальный спрос: к концу лета резко выросло количество звонков и визитов потенциальных покупателей, люди готовы покупать дома, но пока выжидают, когда стабилизируется ситуация в экономике и политике",- отмечает господин Народицкий.

Цены снизились вполовину

Если проанализировать прошедший год, то цены на загородные домовладения упали более чем в два раза. "Основное падение цен на загородную недвижимость Киевского региона произошло еще в течение осени 2008 г. На протяжении 2009 г. средние цены на загородную недвижимость продолжали снижаться, однако к лету темпы снижения существенно замедлились",- рассказывает Ярослава Чапко.

По ее словам, лето характеризовалось относительной стабилизацией цен, а в ряде коттеджных поселков даже прошло небольшое повышение, главным образом это поселки, предлагающие к продаже готовые дома. "Снижение средних цен за девять месяцев 2009 г. составило 20,3% в сегменте элит, 15,4% в сегменте эконом. Бизнес-класс показал снижение всего 5,3% за счет того, что летом здесь наблюдался небольшой рост",- добавляет госпожа Чапко.

"Цены снизились на 50-60%. При этом средняя стоимость кв. м составляет $850-1000",- отмечает Дмитрий Васильев. Что касается востребованности площадей, то это сегодня коттеджи до 150 кв. м, наиболее популярны площадью 90-100 кв. м. Не будут востребованы те, которые расположены дальше 20 км от Киева, с масштабной площадью домов (250-300 кв. м), городки, в которых затраты на коммуникации и инженерию слишком высоки",- считает Дмитрий Васильев.

По мнению Ярославы Чапко, произошла трансформация потребительских предпочтений с начала кризиса: "Если девелопер реализует загородное жилье эконом-класса - это должны быть коттеджи площадью 200-250 кв. м с земельным участком 10-15 соток, бизнес-класса - 250-400 кв. м на участке 25-30 соток, элит - дома 500 кв. м и более на участках 50-80 соток".

Илья Народицкий отмечает, что в "Олимпик парк" стоимость одного квадратного метра составляет от $900 с учетом стоимости земли. "В период кризиса мы снизили цены в среднем на 20%. В долларовом эквиваленте мы вернулись на тот уровень цен, с которого начинали продажи осенью 2007 г. Наши покупатели, как и раньше, ориентируются на покупку участков 15-30 соток с коттеджем 200-250 кв. м. Экономичный вариант коттеджа на участке в 10 соток не заинтересовал наших покупателей",- рассказывает господин Народицкий.

Цены падают медленно

По оценкам аналитиков рынок коттеджной недвижимости вряд ли оживет раньше середины 2010 г. "До конца 2009 г. мы ожидаем замедление темпов падения средних цен во всех сегментах, хотя в течение последних месяцев поведение данного показателя зависит от позиции национальной денежной единицы по отношению к доллару. Фактически наблюдаемое падение цен является в большей степени "техническим", в основном же девелоперы зафиксировали цены в гривне и не понижают назначенной еще в начале второго квартала стоимости",- прогнозирует Ярослава Чапко.

По ее словам, рост цен возможен только после достижения рынком стабильности. Сегодня же мы наблюдаем колебание средних цен во всех сегментах, а учитывая экономическую и политическую ситуацию в стране, сложно прогнозировать дальнейшую динамику развития рынка. "Индикатором роста цен в загородном сегменте будет являться городской рынок. Спустя некоторое время после восстановления спроса на жилье в городе произойдет восстановление активности покупателей загородных коттеджей, что и повлечет рост средних цен",- считает Чапко.

По словам Ильи Народицкого, девелоперы уже исчерпали свою возможность в понижении цен. "Рынок загородной недвижимости находится в процессе стагнации. Снижение цен в размере 1,2% в сентябре по отношению к августу является несущественным и соответствует уровню апреля 2009 г. Нужно отметить, что осень принесла оживление спроса, хотя о возращении к прежним объемам продаж пока говорить не приходится",- добавляет Народицкий.

Дмитрий Васильев отмечает, что делая ценовой прогноз, стоит учитывать сезонный фактор. С учетом того, что покупателей коттеджной недвижимости в холодную пору года всегда не так много, поскольку такой дом требует значительных вложений и переезд в него сразу практически невозможен, ожидать активного спроса не следует.

"Снижение стоимости зависит от каждого конкретного объекта, его конкурентных преимуществ. Одни могут подешеветь на 2%, а другие на 25%. Но все же можно предположить, что средний показатель будет равен 10%",- добавляет Васильев.

Не все городки будут достроены

Немаловажная причина, по которой покупатель ушел с рынка коттеджей, - низкие гарантии завершения строительства из-за отсутствия собственных финансовых средств у многих девелоперов. При этом реально подсчитать, сколько конкретно поселков заморожено, весьма сложно. Кто-то из компаний считает только запущенные проекты, а некоторые учитывают и "бумажные", где строительство вообще вряд ли когда-нибудь начнется. При этом иногда доказать, строится или нет сам городок, также проблематично.

Александр Попов, директор проектной группы "Архиматика" рассказывает, что, по их оценкам, на сдачу в эксплуатацию в этом году было заявлено 11 коттеджных городков, из них вероятнее всего будут введены в эксплуатацию 3. Активно строятся такие поселки, как "Севериновка", "Сонячна долина", "Олимпик парк", "Сонячний промінь", "Новая Богдановка", "Безрадичи", Dream Land Spa, Happy land, Green Hills, Feofania Residences, Montana Village, "Маєток".

"Всего в Киевской области на стадии строительства, "проект", "предпроект" заявлены около 180 поселков, и 85% из них заморожены (около 153). Заморожены объекты, и вряд ли будут реализованы те, которые расположены дальше 20 км от Киева, с масштабной площадью домов (250-300 кв. м), они сегодня неперспективны",- говорит Попов.

По данным аналитической службы ДК "Европа", в конце 2008 г. в Киевском регионе было заявлено более 100 коттеджных городков. Сегодня реальное строительство ведется в 8-10 городках Киевского региона, а в 90% коттеджных поселков строительство заморожено либо приостановлено. И при практическом отсутствии банковского проектного финансирования, доведут до конца те проекты, в которые стараются вкладывать также собственные средства.

По данным компании Knight Frank LLC Ukraine, в ІІІ кв. 2009 г. на этапе строительства находится около 40 коттеджных городков с общим объемом более 6 тыс. домовладений (без учета поглощения), что составляет 24% в структуре рынка. "Среди замороженных проектов основной объем приходится на проекты эконом-класса - 54% из них расположены в левобережной части столицы (Броварское, Бориспольское направления). В ІІІ кв. 2009 г. ведется строительство преимущественно проектов бизнес-класса (59%)",- отмечают аналитики компании в своем отчете.

Сдачу в эксплуатацию и строительство заявленных проектов коттеджных городков осложняет еще и тот факт, что на фоне снижения стоимости квадратного метра, дефицита кредитных средств и покупателей стоимость услуг компаний, предоставляющих подключение к коммуникациям, с началом кризиса нисколько не снизилась. Для подведения к домам воды, электричества, газа, дорог, линий связи приходится платить практически те же суммы, что и до начала экономического кризиса.

Когда же произойдет снижение тарифов на право приобщиться к благам цивилизации, никто сказать не может. Ведь их предоставляют местные органы власти и крупные компании, в том числе и государственные, которые традиционно предпочитают получать больше денег сегодня, чем новых клиентов завтра.