Как продать или купить комнаты в общежитиях

С 1 января разрешено приватизировать комнаты в общежитиях и распоряжаться ими по своему усмотрению — дальше жить, продавать или в аренду сдавать.

Потенциал нового сектора рынка жилья громадный: по данным Фонда госимущества, в стране имеется 14 тысяч общежитий, это около 1,5 млн. комнат. Большинство этих «муравейников» расположено в больших городах, куда во времена СССР привлекали рабсилу. Сюда же и сейчас стремятся люди из глубинки, ибо в мегаполисах легче найти работу и выжить.

Общаги превращаются в перевалочные базы: те, кто завладел комнатами, начали их продавать, дабы, доложив сбережения, купить более приличное жилье. Или сдавать их, если самим есть где жить, кроме этих узких стен. Приценились и мы к таким хоромам в Киеве. А заодно с помощью экспертов выяснили, как будет меняться их стоимость.

Вариантов аренды пока негусто. Цены колеблются в пределах 1000—1800 грн., в зависимости от расположения общежития и площади комнаты, а торговаться бесполезно. Татьяна Котенко, директор агентства недвижимости «Новый адрес», говорит: «В регионах — завал, люди стремятся в Киев и часто соглашаются на работу, от которой столичные жители нос воротят.

Зарплаты таким приезжим не позволяют снимать комфортное жилье, поэтому спрос на экономкласс будет устойчив и цены на него не упадут». «Комнаты в общагах снимают с лету, я не вижу причин для их удешевления», — вторит директор агентства недвижимости «Чато-М» Сергей Литовченко. Эти прогнозы похожи на правду, ввиду того, что стоимость аренды экономкласса не падает, а с сентября даже начала подрастать.

А вот с продажей таких «дворцов» — иной коленкор. Сразу $2 тысячи от $30 тыс. заявленных нам уступили в агентства недвижимости «Англетер» за жилье в 19 кв. м по ул. Стальского в Днепровском р-не. За 21 «квадрат» в пер. Строителей в Дарнице хозяева хотят взять $25 тыс., а вначале претендовали на $30 тыс. Сам брокер из АН «Киевская недвижимость» считает нереальными запрошенные хозяевами $35 тыс. за 18-метровку по ул. Телиги, близ метро «Дорогожичи»: красная цена ей $30 тыс. Итак, по общагам можно жестко торговаться.

«И еще на 10%, т. е. на $2,5—3 тыс., к концу года снизятся цены, поскольку спрос на такое жилье будет не расти, а падать, — считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Даже совсем небогатые покупатели ориентируются на гостинки — все-таки изолированное жилье». «Нет, самые бедные будут раскупать эти «времянки», но только после возрождения ипотеки, — возражает директор АН «Аякс» Борис Егизарян. — А вот стоимость их действительно завышена и к началу 2010-го должна просесть на $3—4 тысячи».

Иьеете право отхватить

Согласно Закону «Об обеспечении прав требований жилищных прав жильцов общежитий», можно отхватить родную комнату, став ее полноправным владельцем. А затем можно продать ее и купить нечто более приличное. Но приватизировать эти «метры» можно при условии, что вы жили в общежитии не менее 5 лет и имеете ордер на это жилье. Приватизировать можно жилье в общежитиях предприятий и организаций, в которых вы работаете или работали. Исключение — общежития, находящиеся на балансе Минобороны, МВД и вузовские, для проживания студентов.

Продавцам — отступать, покупателям — вести разведку

Мы попросили риелторов — названных и оставшихся «за кадром» — дать рекомендации продавцам и покупателям комнат в общежитиях. Получилось подобие военной рекогносцировки.

Советы  продавцам

Если комната «висит» на рынке продажи недвижимости более 2 месяцев, звонки, а тем более просмотры редкостны — ясно, что, вы завысили цену. Готовьтесь к отступлению! Можно начать с уступки в $0,5—1 тыс. Не оживился спрос — значит, жадничаете, надо еще скидывать.

Перед каждым оговоренным просмотром не только генеральную уборку в комнате сделайте, но и отдрайте общий коридор, кухню, санузел и душ. Покупатель их видит дополнением к жилью и будет осматривать скрупулезно. А если общежитие — блочной системы (на секцию из 3—5 комнат имеются душ и туалет), накануне каждого визита клиента просите жильцов соседних блоков прибраться, ведь он, не будь дурак, заглянет и поймет, что тут на самом деле с сангигиеной творится. С подъездом ясно: он должен блестеть. Соседи на время просмотра пусть не высовываются из своих каморок, дабы не создать впечатления тесноты в коридоре — попросите их об этом.

Вам зазорно на несколько недель стать уборщицей? Тогда возвращайтесь к пункту «номер раз»: будьте готовы всерьез скидывать цену на комнату.

Советы покупателям

Важнейший: выясните, приватизирована ли эта комната мирным путем или по решению суда с другими жильцами или с юрлицом-балансодержателем. Срок исковой давности по гражданским делам — 3 года, и если он не истек, у владельца-продавца еще могут отобрать комнату и рикошетом — признать ваш договор купли-продажи недействительным. Конечно, продавец вам должен вернуть деньги, но если оных у него уже нет, будет возмещать вам по 20% с доходов в месяц. Процесс растянется на десятилетия.

Разведчик-покупатель еще должен выяснить, какому предприятию, организации принадлежит или принадлежала эта общежитие. Одно дело — вам может доставить дискомфорт контингент соседей (это могут быть работяги с завода или интеллигенты из НИИ). А другое, более важное — регулярно ли платит балансодержатель и/или жители этого дома за жилкомуслуги. Если нет — коммунальщики или жилотдел предприятия могут отключить дом от горячей воды и отопления, тогда вы попадете в одну тонущую лодку со злостными должниками.

Еще крайне важно узнать, когда предприятие или организация, возведшая эту общагу, в последний раз делала капремонт с заменой труб подачи горячей и холодной воды. Хорошо, если хотя бы в конце 1980-х, тогда меньше риск, что трубы прорвут и вы или вас зальют, что выльется в многотысячные расходы на ремонт. Они вам или соседям сверху могут оказаться не по карману.