Рынок жилой недвижимости: грядет дефицит на фоне безденежья

Некоторое оживление на рынке недвижимости, отмеченное в начале осени, так и не переросло в былую погоню за квадратными метрами. Денег у покупателей немного, и быстро их тратить они не намерены.

Предложение жилья пока превышает платежеспособный спрос, и пока квартир будет больше, чем денег, цены не вырастут. Хотя участники рынка уверены, что уже в следующем году недвижимость опять станет дорожать.

Рынок недвижимости начал подниматься, цены будут расти… На фоне очередного скачка курса доллара и сезонного роста деловой активности эти ритуальные заклинания в сентябре всполошили многих украинцев. Неужто кризис закончился, у людей появилось много денег, а банки вновь открыли ипотечный кран и наводнят рынок финансами, провоцируя дальнейшее подорожание?

Нащупывая «дно»

Украинский рынок недвижимости в августе 2009 года прошел ценовое «дно», и в четвертом квартале ситуация начала стабилизироваться, считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Шульга.

«Большие надежды мы возлагаем на начало будущего года, то есть та стабилизация, которая наметилась в четвертом квартале 2009 года, в 2010-м обернется полным ростом», – заявил он. Сделаем поправку на то, что это говорил заинтересованный участник рынка (риелтор) на пресс-конференции. На деле же все выглядит не так радужно.

Действительно, на протяжении года количество сделок растет, но какими темпами! По словам аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, если в начале года в столице ежемесячно заключалось всего 200 сделок купли-продажи жилья, то к маю их количество увеличилось до 250.

Летние месяцы давали уже по 300 сделок, а в сентябре их насчитывалось в районе 360–380 (для сравнения – полтора года назад ежемесячно в Киеве заключалось до 3 000 сделок по продаже квартир). «Учитывая нынешнюю динамику, можно прогнозировать, что в ближайшие полгода-год число сделок постепенно вырастет – на 50–100 квартир в месяц», – полагает господин Костецкий.

Так что говорить об оживлении рынка недвижимости можно разве что с большой натяжкой.

О преодолении ценового «дна» риелторы твердили еще в конце апреля. Проследить точное колебание цен довольно сложно – почти у каждого более-менее крупного участника рынка недвижимости своя статистика. Однако общая тенденция такова: с января по апрель цены стремительно падали (квадратный метр подешевел на $200–400), а до осени квартиры начали понемногу дорожать, но январский уровень цен они так и не отыграли.

А в последние полтора-два месяца колебание цен составляло 0,6–0,8% в обе стороны: цены слегка шевелились на позитивных новостях, но затем откатывались назад.

Только за свои

По информации участников рынка, наибольшей популярностью в последнее время пользуются недорогие квартиры – «единички» и «двушки» на вторичном рынке. «Продаются однокомнатные квартиры у тех владельцев, которые готовы сторговаться до $48–49 тыс. Цена в $51 тыс. уже малоинтересна. А первичка сейчас почти не идет», – рассказал «Профилю» риелтор, работающий в одном из столичных агентств недвижимости. По словам специалиста, сегодняшние покупатели – люди, поднакопившие денег ранее, и таковых сегодня очень немного.

С этим согласен и Сергей Костецкий: «Сейчас киевских покупателей интересуют «единички» стоимостью до $60 тыс. и двушки – до $70 тыс. При этом, несмотря на появившиеся предложения ипотеки у ряда банков, жилье в кредит сейчас не покупают – слишком высока цена этих займов, переплата получается очень большой», – отмечает аналитик .

Первички через риелторов действительно сейчас проходит очень мало. По наблюдениям директора агентства недвижимости «Кияни» Анатолия Топала, в последнее время больше покупают сданные новострои. При этом увеличилось количество прямых сделок без посредников.

К слову, в сентябре, по данным портала «Столичная недвижимость», продавались квартиры в 141 доме 67 операторов первичного рынка. Причем из этого предложения около 40% жилья запланировано к сдаче до конца текущего года, а еще 28% – в 2010 году. И поскольку к незавершенным стройкам доверие покупателей сейчас достаточно низкое, квартиры в недостроях покупать не спешат.

А вот антикризисные меры правительства в строительной отрасли особой отдачи не дали, отмечает Андрей Шульга из АСНУ. Количество выкупленных у застройщиков квартир не оказало влияния на рынок недвижимости.

И, по его словам, сегодня вопрос ценообразования рынка связан не с себестоимостью строительства (по оценкам Льва Парцхаладзе, председателя совета директоров компании «XXI век», в Киеве она колеблется от $600 до $1 000, со всеми дополнительными расходами может достигать $3–4 тыс. за кв. м), а со спросом на объекты недвижимости.

В помощь покупателю

Самый мощный толчок рынку недвижимости в последние пять лет дало развитие ипотечного кредитования. Оно стимулировало и объемы строительства, и цены. За счет заемных средств осуществлялась каждая третья-четвертая сделка по покупке жилья. В условиях кризиса столь длинные займы стали опасными. И сегодня ипотеку предлагают буквально единичные банки, да еще и на довольно специфических условиях.

Покупку жилья на первичном рынке (как правило, в конкретных жилых комплексах) из 50 крупнейших банков готовы кредитовать только три финучреждения. По данным Prostobank.ua, займы могут предоставить на срок от года до 20 лет, под реальную ставку от 18,8% годовых, с авансом 20–50%. Есть вариант и валютной ипотеки, с авансами 30–50% и ставкой от 14,2% до 20% годовых.

Вторичку готовы кредитовать семь банков: на срок от года до 20 лет, с авансом не менее 40%, под реальные ставки минимум 22,3% и максимум 31,22%.

Казалось бы, на таких условиях покупаемое жилье оказывается просто золотым – так велика переплата. Тем не менее, в банках говорят, что клиенты все же находятся. Так, по словам зампредседателя АО «Банк «Таврика» Сергея Гурана, с осени клиенты стали брать ипотечные кредиты в гривнах.

«С начала сентября мы выдали до 10 кредитов под 17–20% годовых», – отметил банкир. Он полагает, что спрос на жилье скоро возобновится, поскольку недвижимость все еще остается единственным надежным капиталом.

Вместе с тем на рынок возможен и возврат спекулянтов – как только операции с недвижимостью вновь станут выгодными. До начала кризиса, по словам экс-президента АСНУ Александра Бондаренко, 40–60% покупателей на рынке земли и первичного жилья были спекулянтами.

Сейчас он очистился, потому что «разумные» успели продать перед кризисом, а остальные сдают в квартиры в аренду. Но как только оживится, спекулянты вновь будут скупать новострои с целью перепродажи на фоне дефицита качественной жилплощади.

Дефицит и бедность

Сегодня предложение на вторичном рынке жилья превышает спрос в несколько раз. В то же время на первичке непросто выбрать квартиры для покупки, и в начале 2010 года тенденция спроса будет смещаться именно в ее сторону, отмечает глава АСНУ Андрей Шульга.

«Во-первых, там ниже цены, чем на вторичном рынке недвижимости. Во-вторых, покупатель, который на сегодняшний день имеет средства и готов купить объект недвижимости, хочет приобрести за свои живые деньги наилучший.

Соответственно, его, прежде всего, интересует новое строительство, первичный рынок. С учетом замороженных в 2008–2009 годах строек этот спрос только усилится, поскольку завершается строительство объектов, которые были профинансированы правительством и самими застройщиками», – пояснил он.

Нехватка нового жилья в ближайшем будущем очень возможна, ведь, по данным Госкомстата, объем строительных работ упал на 52,4% за девять месяцев 2009 года по сравнению с аналогичным периодом минувшего года. И уже в 2010-м застройщики и риелторы прогнозируют ощутимый дефицит предложения, который может спровоцировать рост цен.

Пока не возобновится кредитование застройщиков и физических лиц, на рынке останутся только те, кто имеет возможность строить за счет собственных оборотных средств, полагает председатель набсовета компании «Трест «Югозаптрансстрой» Владимир Гусаков. «Самые тяжелые времена наступят для потребителей в 2010 году. Дефицит вызовет рост цен», – уверен Александр Бондаренко.

Похожего мнения придерживается и Лев Парцхаладзе. В одном из последних интервью он спрогнозировал, что по оптимистическому сценарию стройки возобновятся весной 2010 года, по пессимистическому – рынок начнет пробуждаться через год. Строительство, по его мнению, оживет, как только банки начнут активно выдавать кредиты.

«Но есть большой риск, что после кризиса, в 2011 году резко вырастут цены и на вторичное и на первичное жилье. Выиграют от этого не строители, а спекулянты, у которых будут свободные средства», – считает он.

Ну а для граждан, не так давно составлявших средний класс, купить жилье станет еще сложнее. Пока экономика в упадке, их доходы не растут, при нынешней инфляции к тому же и сокращаются. Это делает практически недостижимой не только покупку квартиры за полную стоимость, но и получение кредита (с высоким первым взносом и огромными процентами).

А на одних спекулянтах рынок недвижимости вряд ли выедет. Ситуацию исправило бы внедрение строительства дешевых новостроек (по типу хрущевок) – стандартных проектов с небольшим метражом и ценой до $400 за кв. м. Это могло бы запустить несколько смежных отраслей промышленности и в целом позитивно повлиять на украинскую экономику.

Но застройщики, предлагающие этот вариант, ожидают слишком многого от местных властей – от бесплатной земли до подвода коммуникаций. Да и высок риск, что эконом-жилье при минимальных вложениях, но с помощью тех же спекулянтов, может также сильно вырасти в цене и стать таким же малодоступным, как и квадратные метры сейчас.