Управление недвижимостью - в мире и Украине

Экономический кризис своим приходом вскрыл множество существующих, но хорошо завуалированных, проблем в разных сферах общества. Украинский рынок недвижимости не стал исключением, молодой и до конца не сформированный, почувствовал на себе волшебное прикосновение кризиса.

Сотрудники компании Соцмарт посетили конференцию Торговой недвижимости и ритейла, свои новые знания и наблюдения излагаем в этой статье.

В Европе окупаемость торгового центра составляла 7-10 лет, в Украине 3-5 лет, поэтому за последние несколько лет увидев возможность заработать большие деньги, как грибы после дождя вырастали, торговые и бизнес центры. Зачастую у многих объектов не было концепции и стратегии управления, что в последствии привело к разрушению бизнеса. Недвижимость нужно не только строить, а еще уметь ею управлять.

В конце 19 начале 20 века появилось новое сословие людей – менеджеров, таким образом было отделено собственников от управленцев. Управление следует начать с определения интересов собственника, в чем они заключаются, собственник хочет получать прибыль, ему нужен статус и социальная значимость или еще что-то.

Управление недвижимостью – комплекс мер и действий для реализации целей собственника. Управление очень важная составляющая в построении успешного бизнеса, без долгосрочного управления невозможно достичь целей собственника.

Property Management – управление собственностью.

Выделим важные составляющие Property Management:

• Маркетинг, включает не только создание успешной концепции и грамотного бюджета, охватывает еще отношения с арендаторами, их подбор и поддержание взаимоотношений. В этом сегменте происходит позиционирование объекта недвижимости в зависимости от рыночных условий. Это постоянное общение с арендатором, при появлении тенденций на рынке возможное снижение аренды помещений. Возможность обеспечить адаптацию нового арендатора. Способность достичь консенсуса с арендатором залог сохранения и получения прибыли для собственника.
• Техническое управление, основы технического управления закладываются при планировании и проектировании торгового или бизнес центра, не нужно строить дорогие в эксплуатации объекты. Для отлаженного технического менеджмента составляется план, график и бюджет работ. Не следует затягивать с капитальным ремонтом, по принятым европейским нормам его следует проводить через 3-4 года эксплуатации, в украинской практике этот период значительно выше. Своевременное устранение аварийных ситуаций, дефектов или поломок положительно влияет на имидж объекта среди посетителей.
• Управление персоналом, выражение, что кадры решают все поистине верно. Высокая текучесть кадров свидетельствует только о неправильном управлении.
• Юридическая поддержка, грамотное юридическое сопровождение способно помочь избежать и предотвратить от потери финансовых средств.
• Финансовое и административное управление, финансовый отдел сводит все финансовые показатели, приводит консолидирующую отчетность по всем объектам, поскольку для акционеров и кредиторов важно видеть полную картину, а не по каждому объекту отдельно. Деятельность финансового отдела должна быть подкреплена хорошим программным обеспечением, особенно для крупных объектов.

Сегодня в Украине рынок управления недвижимостью не развит, связано это с тем, что мало собственников, которые готовы отдавать свои многомиллионные объекты на управление профессионалам, но из чужих компаний. Как правило, собственники всегда создавали управляющую компанию для вновь возведенного комплекса, такие компании легко управляемы, но не всегда объективно смотрят на ситуацию, принимая решения только по инициативе владельца, но зачастую не в интересах арендатора.

Толчком для развития управления в недвижимости стало получение в собственность банками и компаниями торговых, бизнес центров, для которых эти объекты являются непрофильными и, попросту говоря, они не знают, что с ними делать. Поэтому такие новые владельцы будут отдавать объекты на аутсорсинг (управление) компаниям профессионалам. С другой стороны арендаторы, которые начинают изучать свои права, внимательно читают договор, провоцируют собственников профессионально управлять.