Чем больше земельный участок, тем меньше спрос

Спрос на большие земельные участки под девелопмент упал колоссально – на них сегодня не хотят строить, развивать бизнес, не говоря уже о перепрофилировании под ведение сельхозхозяйства.

Несмотря на это, находятся землевладельцы, которые все еще пытаются продать свои наделы по докризисным ценам

До наступления кризиса приобретение крупных земельных участков в Киевской области рассматривалось покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земля покупалась либо с целью строительства на ней объекта недвижимости и получения от него дохода, либо с целью дальнейшей перепродажи.

В считанные годы рыночная стоимость земли увеличилась в разы. Но с ухудшением экономической ситуации земельные участки в значительной степени потеряли свою инвестиционную привлекательность. Как следствие – земля в Киевской области, как и в других регионах Украины, существенно подешевела.

«За прошедший год цены на крупные участки в Киевской области упали на 30-60%», – говорит Андрей Кошиль, президент «Земельного союза Украины». При этом текущую среднерыночную цену участков все эксперты назвать затрудняются.

В частности, как объяснил А.Кошиль, сейчас на рынке существует практика, когда собственник, выставляя участок на продажу, называет докризисную цену, после чего в результате длительных торгов она существенно снижается. В свою очередь, Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании «СВ Девелопмент» отмечает, что цены на крупные земельные участки в Киевской области примерно на 10-30% дешевле, чем на участки под строительство индивидуального дома.

Таким образом, если следовать этой логике, сотка земли в Вышгородском районе обойдется сейчас инвестору в среднем в $2 тыс., в Бориспольском – $2,7 тыс., Обуховском – $3,1 тыс. Кроме того, на сайтах риелторских компаний нередко встречаются объявления о продаже земель ОСГ («особисте селянське господарство») в различных районах области по $3 тыс. за сотку.

Столь высокая цена предложения не слишком воодушевляет потенциальных покупателей, поэтому количество сделок на рынке земли по-прежнему небольшое.

«Если в прошлом году наша компания в среднем продавала 300-350 га в месяц, то сейчас – не более 50 га. Причем 98% покупателей в данном случае – иностранные инвестиционные фонды. Они в основном покупают участки под проекты коттеджных поселков, торговых или торгово-развлекательных центров», - рассказывает С.Костецкий.

Подтверждает это наблюдение А.Кошиль, по словам которого среди покупателей больших участков нередко стали встречатся и финансовые компании. «Сейчас многие компании столкнулись с тем, что держать деньги в банке рискованно. Поэтому они пытаются диференциировать риски. Например, покупают заметно подешевевшую землю и недвижимость», – говорит он.

Что касается украинских девелоперов, то они участки практически не покупают. Более того, большинство из компаний, которые до кризиса сформировали большой земельный портфель, теперь массово выставляют участки на продажу.

«Основная масса землесобственников пытается участки продать либо найти соинвесторов», - говорит С.Костецкий. Одной из основных причин паники девелоперов эксперты склонны считать высокие затраты на содержание земельных участков.

Например, тот же налог на землю, который, по словам А.Кошиля, собственники земли должны уплачивать исходя из нормативной оценки участка, его назначения и т.д. Кроме того, как рассказал директор Информационно-ресурсного центра «Реформирование земельных отношений в Украине» Максим Федорченко, согласно изменениям в Законе «О планировании и застройке территорий», отныне, если девелоперы не завершают застройку территории в срок, им грозит потеря права аренды участка.

Для тех же компаний, которые заморозили проекты и не продлевали срок действия разрешений на строительство, в силу несовершенства законодательства, сумма арендных платежей за участок зачастую автоматически увеличивается в несколько раз. В результате они платят столько же, сколько платили бы за уже введенный в эксплуатацию объект.

Поэтому незадачливые латифундисты ищут любые способы избавления от лишнего груза. Например, предлагают свои ОСГ под сельхозпроизводство. Вот только, как заметил А.Кошиль, маловероятно, что размеры этих участков позволят заработать на выращивании сельхозкультур.

А использовать их под застройку вряд ли кто захочет. Поскольку, как рассказал С.Костецкий, даже независимо от кризиса из всех купленных или взятых в аренду в Киевской области участков только около 20% может быть застроено, поскольку потребительский спрос может покрыть лишь такие земельные объемы.

Учитывая это, эксперты прогнозируют, что цены на крупные земельные участки продолжат снижаться. Правда, в первую очередь за счет проблемных активов. Те же латифундисты, которые, по словам М.Федорченко, сосредоточили в своих руках по 1 тыс. га и больше, сбывать свои земли вряд ли бросятся.

Как, впрочем, и те, кто приобретал участки не на последние деньги. Эксперты сходятся во мнении, что те, для кого потраченные на покупку участков деньги были не последними, будут держать землю до последнего в надежде, что цена на них вырастет.