Застройщики коттеджных городков переживают не самые лучшие времена

Красивые дома с большими окнами и вычурными балконами, поместья с шелковистыми газонами, счастливые люди, весело и беззаботно проводящие время на свежем воздухе…

Все это - атрибуты загородной жизни, привнесенные в нашу действительность американскими фильмами и впоследствии бережно культивируемые девелоперами.

В 2006-2008 гг. последние буквально озолотились, когда при поддержке банков продавали идею нового стиля жизни богатым соотечественникам. Финансово-экономический кризис внес свои коррективы в эту радужную картину, и теперь застройщики коттеджных городков переживают не самые лучшие времена. Впрочем, некоторые из них не спешат сворачивать деятельность, делая ставку на посткризисные прибыли.

Замороженные городки

Недоступность ипотечных кредитов привела к параличу рынка коттеджных городков. В Киевской области, по данным Commercial Property, из сотни заявленных насчитывается не более десяти коттеджных поселков, которые на самом деле продолжают строиться. Прочие заморожены до лучших времен. Возможно, многие собственники пытаются продать целиком свои неудавшиеся проекты? По словам руководителя департамента стратегического развития Финантек Ивана Гуськова, в силу высоких рисков и низкого спроса это вряд ли осуществимо.

Покупателям предлагаются различные варианты скидок и рассрочек. И хотя льготные предложения пока не оживили рынок (речь можно вести лишь о единичных сделках, которые репрезентативными не являются), застройщики не намерены существенно снижать цены. Говорят, что работают с минимальной рентабельностью и продавать объекты себе в убыток не будут.

Поэтому немногочисленные покупатели пока прицениваются к предложениям на вторичном рынке недвижимости. Зачастую это уже готовые дома с качественным ремонтом, при этом подешевевшие за год в среднем на 40% (в коттеджных городках цена предложения снизилась всего на 30% по сравнению с 2008 г.).

Эксперты уверены, что пережить кризис и дождаться новых клиентов многие операторы рынка не смогут исключительно по их собственной вине. "Снижение спроса на коттеджном рынке недвижимости началось задолго до кризиса, - рассказывает Иван Гуськов. - Несмотря на то что рынок был отчасти перегрет, ошибки девелопмента (некачественные концепции, невыполнение девелоперами заявленных обязательств относительно социально-бытовой инфраструктуры, невысокий уровень обеспечения инженерными коммуникациями и строительства, необоснованно завышенные цены) привели к снижению покупательской активности".

Этот печальный список можно дополнить еще одним весьма распространенным просчетом. "Некоторые компании часто приобретали земельные участки в раскрученной местности, где земля стоила очень дорого, что автоматически приводило к существенному удорожанию проекта еще на начальных этапах его осуществления. Наша компания приняла иное решение: строить городок в не очень престижном на то время житомирском направлении и прилагать максимум усилий по его популяризации", - говорит Сергей Елисеев, генеральный директор ДК Европа (проект "Олiмпiк-Park").

Естественный отбор

Исправить допущенные ошибки практически невозможно, поэтому такие модные определения, как "реконцепция" или "смена стратегии развития проекта", применяемые некоторыми операторами рынка в качестве возможной панацеи от кризиса, - не более чем слова. "О какой реконцепции может идти речь? Изначально маркетинговая, планировочная и архитектурная концепции поселка призваны обеспечить максимально комфортную среду обитания жителям коттеджного городка. Если вы один раз не смогли угадать, в чем потребительские предпочтения, то где гарантия, что второй раз попадете в цель", - иронизирует Сергей Елисеев.

Из этого следует, что заработать в будущем смогут только те, кто не допустил просчетов в начале реализации проекта и, невзирая на кризис, смог найти средства на его достройку. Так, в нескольких городках продолжается строительство коттеджей, на что тратятся собственные средства девелоперов. Расчет делается на эффект отложенного спроса. Кризис может повлиять на реалии, но не на мечту, в данном случае - на мечту многих людей о красивой загородной жизни.

Сдерживаемый неблагоприятными финансовыми обстоятельствами спрос рано или поздно превратится в ажиотаж вокруг выживших городков, которых, скорее всего, будет немного. И, разумеется, на особую популярность у покупателей смогут рассчитывать только те, кто предложит жилье, готовое хотя бы на 90%.

Эксперты утверждают, что кризис переживут далеко не все девелоперские компании. "Рынок коттеджной недвижимости на посткризисной стадии переформатируется, - полагает Иван Гуськов. - Слабые и мелкие игроки уйдут. Основополагающим будет профессиональный подход при реализации проектов: девелоперы до выхода с предложением на рынок станут проводить значительные подготовительные работы (обеспечение инженерными коммуникациями), проекты по качественным характеристикам (площадь коттеджей, размер земельных участков, инфраструктура, качество и проч.) будут ориентированы на реальный спрос".

Варианты трансформации

Острейшая проблема коттеджного строительства в Украине, проявившаяся еще до масштабных экономических катаклизмов, - дороговизна создания инфраструктуры городков. Многие покупатели испытали разочарование, обнаружив, что в их городках пока отсутствуют обещанные рекламными буклетами детсады, школы, спорткомплексы и магазины. Кризис отложил возведение этих объектов на еще более отдаленную перспективу.

"Ни в одном поселке под Киевом заявленная инфраструктура в полном объеме реализована не будет, а если и будет, то просуществует не более года, - утверждает С. Елисеев. - В поселке на 50 домов спортивный и детский комплексы окажутся весьма дорогим удовольствием для жителей. Исключением может стать магазин или кафе, если количество домов переваливает за сотню. Более того, чтобы создать полноценную (и относительно недорогую) инженерную сеть, должно быть не менее 700 домовладений. А в Киевской области таких коттеджных поселков почти нет. Но зато когда в радиусе пяти-семи километров есть несколько коттеджных поселков, то их застройщики при создании инфраструктуры могут и должны договариваться о долевом участии".

Вполне возможно, что, помимо этого, на рынке появятся до последнего времени не очень распространенные предложения. Таковой, например, считалась реализация земельных участков без подряда, которая ранее была популярной в элит-сегменте. "Этот сегмент характеризуется высокими требованиями и широтой различий потребительских предпочтений, больше ориентированных на индивидуальных подход к своей усадьбе. Для девелопера данная стратегия привлекательна тем, что она сокращает величину необходимых инвестиций для реализации проекта и соответственно увеличивает показатели доходности и окупаемости", - поясняет И. Гуськов.

Сергей Елисеев также отмечает теоретическую привлекательность таких вариантов продажи, считая, что сейчас очень выгодно скупать дешевую землю и перепродавать ее уже с проведенными инженерными сетями. "Большинство компаний, которые владеют земельными участками и еще не начали свои проекты, не имеют средств для осуществления инженерных работ", - полагает он, хотя и не исключает претворение в жизнь подобных схем продаж.