И вторичная и первичная недвижимость Киева до конца года будут дешеветь на 10%.

В сентябре независимый портал «Недвижимость» зафиксировал удешевление «вторички» всего на 1%. Притом, в сравнении с провальным в смысле покупок-продаж августом, сентябрь дал прирост числа сделок на 15%.

Сей факт подняли, как флаг, многие риелторы — мол, на волне оживления спроса продавцы перейдут в контратаку и станут диктовать цены на бэушные «метры».

Цель кампании ясна: подстегнуть полумертвый рынок продажи недвижимости, дабы продавцы и покупатели ринулись искать друг друга и, ясно, мимо брокеров-посредников не прошли. Мы выслушали диаметральные ценовые прогнозы экспертов и сделали собственные выводы.

Будет рост цен

«Спрос на дешевые квартиры в спальных жилмассивах — а они самые востребованные — превысит предложение, — утверждает директор агентства недвижимости «Диамант» Александр Коляда. — Поэтому цена такого жилья поднимется к декабрю на 5%. Спрос сформируют приезжие и киевляне, которые откладывали покупку в расчете на падение стоимости квартир, а оно уже остановилось. Кроме того, многие из тех, кто сумел снять депозиты, будут вкладывать деньги в недвижимость — это хорошая альтернатива сбережениям в банках».

«К концу года цены вырастут на 5—10%, — считает директор агентства недвижимости «Аякс» Борис Егизарян. — Скажется нынешнее удешевление доллара с 8,9 до 8,5 грн., что позволит большему числу людей покупать квартиры, и сокращение введения в эксплуатацию новостроек, а значит, повышение спроса на «вторичку».

Признаться, очень спорны эти аргументы. Если недавнее подорожание доллара не сказалось на снижении цен, то падение курса «зеленого» тем более не скажется. Далее, большинство снявших деньги с депозитов получили от силы по 100 тыс. грн. — за эту сумму купить квартиру не реально, поэтому такие «богачи» спрос не подогреют. А тем, кому для покупки не хватает денег, разницу взять негде: ипотечное кредитование — в летаргическом сне.

Нет, будет падение!

Даже телеграфным стилем процитировав сторонников удешевления «вторички», мы получим убедительную картину. Итак. «Не оправдался расчет продавцов на сезонное повышение спроса, предложение больше на порядок, поэтому стоимость квартир должна плавно снижаться, на 1—2% в месяц, а до конца года — на 3—6%,» — считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. Аналогичный прогноз по ценам дал президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов: «Большинство киевлян и приезжих из регионов, имевших возможность купить квартиры, уже сделали это на пике снижения цен в январе—мае. Поэтому оживления спроса ждать не приходится».

«В среднем до конца года квартиры подешевеют на 10%», — дружно утверждают директора АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич и агентства недвижимости «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский. Их доводы, думается, наиболее весомы. Первый: число продаваемых квартир будет расти и, напротив, реальных покупателей — уменьшаться, поскольку зарплаты у большинства из них не растут, а снижаются. Второй: выдача ипотечных кредитов сейчас — единичная, даже в тех немногих банках, которые декларируют эту услугу.

Даже соискателям со стабильным и высоким «белым» доходом чаще всего отказывают в займе. Третий: потенциальные клиенты из регионов не будут осаждать Киев, поскольку сейчас тут сложно найти высокооплачиваемую работу, которая оправдает приобретение жилья.

Резюме: захлебнется контратака тех продавцов, кто решил, что уже пора взвинчивать цены.

Как менялась стоимость жилой недвижимости в Киеве

* Подборка сделана по 1-комнатным квартирам площадью 30-35 м2, 2-комнатные квартиры- 40-45 м2, 3-комнатные — 69-70 м2
** Пересчет с гривневых цен произведен исходя из курса 8,4 грн/$

Самые доступные

Это похоже на рыбалку. Покупатели клюют на дешевые «хатки», но затем многие из них сходят с крючка. Поскольку их, во-первых, удручает печальное состояние квартир (так называемое жилое состояние, как правило, означает убогий антураж). А, во-вторых, смущает удаленность дома от метро и проблема, как на автобусах или маршрутках быстро добраться до оного либо непосредственно к месту работы. Понятно, что эти факторы обусловили доступность самых дешевых перечисленных «крыш».

1-комнатные квартиры

• $39 500 Дарн. р-н, ул. Ленина, 27/13/5 кв. м
• $41 000 Голос. р-н, ул. Новопироговская, 21/11/4,5 кв. м
• $42 000 Обол. р-н, ул. Автозаводская, 29/17/6 кв. м

В августе подобное жилье стоило $42—44 тыс.

2-комнатные квартиры

• $55 500 Дарн. р-н, ул. Ленина, 40/26/6 кв. м
• $57 000 Днепр. р-н, ул. Пражская, 47/30/8 кв. м
• $59 900 Днепр. р-н, бул. Перова, 40/24/7 кв. м

Летом самые дешевые «двушки» шли по $57—65 тыс.

3-комнатные квартиры

• $74 000 Днепр. р-н, ул. Запорожца, 51/34/6 кв. м
• $75 000 Солом. р-н, ул. Шепелева, 58/45/7 кв. м
• $75 000 Святош. р-н, ул. Коласа, 65/45/6,5 кв. м

К началу осени аналогичные «трешки» стоили столько же.

Новостройки подешевеют на $50—200

Министр регионального развития и строительства Висилий Куйбида озвучил печальный прогноз: в этом году будет введено в эксплуатацию до 40% от прошлогодних объемов квартир в новостройках, то есть всего около 4 млн кв. м. Мало? Нет, думается, более чем достаточно, исходя из возможностей граждан выкупить эти квартиры.

Уже ясно, что правительственная программа поддержки строительных компаний провалилась: по установленным расценкам — 2,5—4,2 тыс. грн. за «квадрат» — мало кто из них может и хочет сдавать дома. Да и 2 млрд грн. казенных денег на финансирование таких недостроев — мизер. Не допущенные к «корыту» застройщики, как мы выяснили, дают скидки до 20—30% на квартиры в домах, которые, авось, когда-то будут закончены.

«Но не факт, что покупатели смогут когда-нибудь получить такое жилье, — предостерегает начальник департамента аналитики консалтинговой компании «Канзас» Александр Немтарев. — Я не советую покупать квартиры в еще не достроенных домах. А в сданных в эксплуатацию застройщики зачастую дают клиентам дисконты в 2—3% или рассрочку платежей до 3 лет под 7—12% годовых. Однако на массовое снижение цен не рассчитывайте: проявится отложенный спрос и дефицит предложения».

Именно нехватку новых метров застройщики сделали козырем. Но с ними и с названным экспертом мы готовы поспорить. На рынке полно предложений «вторичной первички» — квартир от собственников в уже сданных домах. Они продают жилье по прайсам строителей и даже ниже, плюс у них еще можно выторговать до 5% от заявленной цены. Число таких квартир растет, их хватит по крайней мере на пару лет. Так что ценовая конкуренция у строителей достойная.

«Всплеска спроса на «первичке» не произошло, ведь у людей сокращаются заработки, а ипотечные кредиты получить почти невозможно, — констатирует руководитель информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов. — Чтобы оживить продажи, до конца года, думаю, строители снизят цены на 5% в экономклассе, то есть в среднем на $50/кв. м».

Смелее высказался эксперт корпорации «Антар групп» Роман Зинец: «Строители уступят 10—15%, то есть $100—150/кв. м на самое популярное жилье экономкласса, ведь даже его берут слабо из-за кризисного падения доходов». А вот независимый эксперт Руслан Кизлайтис утверждает: «Красная цена для киевского экономкласса — $800/кв. м, до такого уровня застройщики должны уменьшить цены, если хотят привлечь массового покупателя».

Наконец, Украинская строительная ассоциация предложила возводить дома по $400—500/кв. м, при условии, что под них будет выделена земля и подведены коммуникации. Фантастический ли это проект или реальный, мы увидим в 2011 году, если новые власти дадут на него добро. Но из этих цифр понятно, что поборы чиновников за выделение земли и инженерию заставляют нас переплачивать за квартиры минимум вдвое дороже.

Аренда: постояльцы победят жадных хозяев

Аренда жилья — единственный сегмент на столичном рынке недвижимости, в котором за сентябрь произошло удорожание. Пускай небольшое, от 50 грн. за комнаты до 100—150 грн. за «единички» и «двушки» («трешки» как менее востребованные остались в прежней цене), но даже этот 5%-ный рост цен алогичен.

На счет повышения тарифов за жилкомуслуги его не спишешь, ведь «коммуналка» подскочила в июле, и хозяева смирились с этими допрасходами, два месяца сохраняя прежние расценки найма. Отчего же сейчас у них аппетит разгулялся и чего в дальнейшем ждать нанимателям «хаток»?

Обманутые ожидания

«С конца августа владельцы комнат, недорогих 1—2-комнатных квартир не только рядом с метро, но и в спальных жилмассивах стали повышать цены, — констатирует директор агентстсва недвижимости «Оптимум-плюс» Юрий Базелинский. — Рассчитывали, что спрос на аренду вырастет за счет поступивших в столичные вузы иногородних студентов, заробитчан из регионов и приезжих менеджеров низшего и среднего звена.

Но большинство хозяев обманулись в ожиданиях: деловая активность не оживилась, и мизерное количество приехавших в Киев иногородних работяг и «белых воротничков» не могло создать ажиотажный спрос. Да и студенты подкачали: большинство из них стали снимать квартиры и даже комнаты в складчину, так что число невостребованного жилья резко увеличилось — предложение минимум в 3 раза превышает спрос».

«Отчасти выручили арендодателей те провинциалы, кто весной и летом уехал домой, но, не найдя там работы, стали возвращаться в Киев, — говорит директор АН «Лавина» Лариса Ставинога. — Ну и студенты, конечно. Но эти категории постояльцев вымели только самое дешевое жилье, а необоснованно повышенное в цене зависло».

Грядет удешевление

Все без исключения эксперты утверждают, что откат цен неизбежен, различаются лишь прогнозные цифры. «Подорожание — явление временное, скоро увидим обратную тенденцию, — утверждает директор агентства недвижимости «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Но не думаю, что аренда до конца года подешевеет более чем на 5%, ведь накануне выборов в Киев из регионов потянутся пиарщики и прочие представители политкоманд, которые создадут немалый спрос на жилье».

«Щедрее» в прогнозах директор АН «Виктория» Анатолий Карпа: «Надежды хозяев на возрождение спроса призрачны. Будет не приток, а отток приезжих из Киева: люди теряют работу, по статистике, продолжается снижение зарплат и многим постояльцам просто нечем будет оплачивать аренду. Думаю, к зиме владельцы будут вынуждены снизить цены на 10%». «Умные хозяева, уже имеющие постояльцев, сами предложат им скидки в 10—15%, глупые и жадные их потеряют, а вновь сдать жилье им будет очень непросто, ведь рынок переполнен предложениями», — уверяет Ю. Базелинский.

Итак, исходя из перспективы 10%-ного удешевления, цена «единичек» к концу года должна упасть минимум на 200, «двушек» — на 250, а «трешек» — на 300 гривен.

Справедливая цена аренды в Киеве (грн.)*

* Квартиры в спальных районах, до метро 10-15 минут.

Самые доступные

Ухом к телефону прирастешь, пока отыщешь реальные дешевые варианты. Большая часть дешевки — завлекалочки от брокеров, выставленные в расчете на то, что клиент клюнет, а потом его можно на более дорогую квартиру уговорить. Но и найдя «демократическую хатку», будьте готовы к тому, что ремонт в ней делался еще во времена СССР, той же эпохи — меблировка, а из бытовой техники — лишь телевизор да холодильник.

Комнаты

• 750 грн. Святош. р-н, ул. Симиренко, 35/18/8 кв. м
• 840 грн. Десн. р-н, ул. Закревского, 70/15/10 кв. м

В августе подобные предложения были на 50 грн. дешевле.

1-комнатные квартиры

• 1900 грн. Десн. р-н, ул. Сабурова, 34/17/8 кв. м
• 2100 грн. Дарн. р-н, ул. Сортировочная, 36/18/8 кв. м

С августа такие «хоромы» подорожали на 100 грн.

2-комнатные квартиры

• 2500 грн. Днепр. р-н, ул. Дундича, 47/30/75 кв. м
• 2800 Десн. р-н, пр. Лесной, 55/31/8 кв. м

По тем же ценам можно было и месяц назад снять такие апартаменты.

3-комнатные квартиры

• 3100 грн. Днепр. р-н, ул. Тампере, 55/35/7 кв. м.
• 3200 грн. Солом. р-н, ул. Лепсе, 48/35/6 кв. м

За эту стоимость в августе можно было арендовать жилье получше.

Земля: уплатите на треть меньше

«Мимо кассы» проходит для владельцев земельных наделов осенний сезон, в докризисные годы дававший наилучшие выторги — продажи мизерные. И сентябрьское удешевление участков на 0,3—0,8% по разным районам Киевщины — лишь разбег перед будущим пикированием.

Ведущий аналитик консалтинговой компании Сергей Костецкий говорит: «Продавцы участков под индивидуальное жилстроительство не дождались сезонного оживления спроса, поэтому будут вынуждены и впредь снижать цены до 2% в месяц». Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль настроен еще пессимистичнее — он прогнозирует падение цен к концу года до 15%, то есть на $150—900/сотка, в зависимости от близости участка к Киеву.

А по мнению независимого эксперта Руслана Кизлайтиса, к зиме хозяева пойдут на скидки в 20—30%, но и это вряд ли серьезно оживит интерес к земле: «Я не вижу мотивации ее приобретения. Под строительство домов почти все, кто хотел, землю купили. В качестве инвестиции — на ближайшие годы убыточно. Если же вы все-таки намерены купить надел, я советую не торопиться: зимой уплатите за него на треть меньше, чем сейчас».

Красная цена земельных участков (за сотку)*

* Рассматривались только участки с инфраструктурой: удобный выезд на трассу, электричество и газ подведены либо проходят очень близко.