Стоимость квартир в столичных новостройках может упасть

По итогам августа 2009-го падение объемов финансирования строительных работ в Украине составило 53,6%, данные Госкомстата. За восемь месяцев 2009-го оборот строительной отрасли достиг всего 21,5 млрд грн, хотя еще год назад за такой же период инвестиции в строительство превысили 46 млрд грн.

Еще хуже обстоят дела с жилищным строительством, особенно в крупных городах. За I полугодие 2009-го в Украине было сдано 2,268 млн кв. м жилья — на 43,9% меньше, чем год назад. Но, к примеру, в Киеве по итогам первой половины 2009-го было введено в эксплуатацию всего 256,8 тыс. кв. м жилой площади — на 56,9% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

Исходя из невеселых результатов первых шести месяцев, можно предположить, что объем жилищного строительства по итогам 2009-го составит около 4,536 млн кв. м, тогда как в прошлом году этот показатель превысил 10,496 млн квадратов. Не спасет ситуацию и финансирование застройщиков через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Госпрограмма подразумевает достройку 10 тыс. квартир суммарной площадью до 1 млн кв. м, что увеличит годовой объем строительства жилья до 5,3—5,5 млн квадратов. Даже в кризисном 1999-м в Украине было сдано более 6 млн квадратных метров.

Впрочем, гораздо интереснее не величина, а география падения объемов строительства. При общем спаде на уровне примерно 44% среди регионов с максимальным сокращением объемов строительства оказался Киев, занявший 12-е место вместе с Кировоградом (-56,9% в кв. м год к году). Кроме того, в перечень антилидеров попали Донецкая (-59,7%) и Днепропетровская (-58,5%) области — тоже не самые бедные регионы страны.

Главная причина, по которой три самых богатых города в стране оказались среди аутсайдеров, — заоблачно высокие цены на жилье. К примеру, квадратный метр в новостройках столицы в сентябре 2009-го в среднем стоил около 14,5 тыс. грн. Для сравнения: ГИУ выкупает у застройщиков жилье по 2,5—4,2 тыс. грн за квадрат, причем отбоя от желающих у Главного ипотечного учреждения нет. Но только не в Киеве, Донецке или Днепропетровске.

Почему при средней по стране себестоимости строительства на уровне 4—5,5 тыс. грн жилье в новостройках Киева стоит около 14,4 тыс. грн? Можно предположить, что виной тому — жадность строителей. Дескать, будут держать цены до последнего, не снижая их в надежде на улучшение экономической ситуации.

Отчасти подобные подозрения подтверждает и статистика:

• по данным Госкомстата, в январе-августе 2009-го объем работ по подготовке строительных участков сократился на 43,8%;
• в сфере возведения зданий и сооружений — на 54,1%; по установке в них инженерного оборудования — на 50,4%. Зато падение объемов работ по завершении строительства превышает 70%.

Другими словами, строительные компании продолжают возводить объекты, откладывая их завершение на стадии отделочных работ, то есть явно ожидая возобновления платежеспособного спроса.

На самом деле жадность тут ни при чем. Просто в благополучные 2005, 2006 или 2007 года каждый из застройщиков платил городским властям «налог за право строить в Киеве (Донецке, Днепропетровске)» — в виде заоблачной стоимости земли, взяток или отчислений на городские нужды, увеличивавших себестоимость строительства примерно в полтора раза. И сегодняшние киевские 14,4 тыс. грн ($1,7 тыс. по курсу 8,5 UAH/USD) — это как раз $1—1,1 тыс. реальной себестоимости строительства в 2006—2008 гг. плюс уплаченная городу мзда. Снижать цены ниже этого уровня — для большинства застройщиков означает оказаться в убытке.

Но функционировать в подобном режиме до бесконечности не в состоянии даже вертикально интегрированные холдинги уровня Киевгорстроя. Какой бы крупной ни была компания, у нее рано или поздно закончатся оборотные средства. Так что к рождественским каникулам или максимум к весне 2010-го стоит ожидать начала сезона скидок, размер которых может превысить 30%, а то и 50% нынешней стоимости квадратного метра. В конце концов, работать в минус для любой строительной компании лучше, чем обанкротиться.