Цены на коммерческую недвижимость в Украине начнут расти в середине 2010-го

В интервью Контрактам представитель крупного ирландского инвестора Quinn Group Питер Квинн рассказал о том, почему иностранным инвесторам работать на украинском рынке недвижимости труднее, чем местным.

Кризис повлиял на работу компании?

— Да, даже крупные международные инвесторы ощутили влияние кризиса. Но Quinn Group работает на рынке более 35 лет. Мы считаем, что у нас достаточно опыта, чтобы выйти из кризиса с наименьшими потерями. Наши украинские активы — Бизнес Центр «Леонардо», торгово-развлекательный центр «Украина» — несмотря ни на что, сегодня выполняют поставленные задачи.

Что изменилось в работе с арендаторами?

— Конечно, снижение покупательной активности негативно повлияло на их работу. Обороты торговых компаний существенно уменьшились, поэтому они ведут с нами переговоры о снижении арендной платы. Quinn Group идет навстречу своим клиентам, и это нормально в сложившейся ситуации. Наша компания не только снизила ставки, но и проводит расчеты в национальной валюте.

Участники рынка говорят о новой форме расчета с арендаторами: арендная плата — процент от ежемесячного оборота торговой компании. Вам знакома такая схема?

— Да, некоторые наши арендаторы перешли на такую форму расчета, но это не повсеместная практика.

У Quinn Group есть активы в разных странах. Украинский рынок коммерческой недвижимости пострадал от кризиса больше других?

— Среди постсоветских государств, помимо Украины, мы владеем объектами коммерческой недвижимости и в России. Все они пострадали от кризиса, но украинский рынок просел более существенно. Это связано в том числе с политической и экономической нестабильностью: в стране нет лидера и единой монетарной политики, национальная валюта находится в большой зависимости от доллара.

Иностранным девелоперам работать стало труднее, чем отечественным?

— Да. В отличие от других стран, в которых мы работаем, в Украине нет условий для иностранных инвесторов. У вас все очень забюрократизировано. При этом удивляет то, что одно государственное учреждение может игнорировать или считать незаконным документы, выданные другим госорганом. Зарубежные фонды недвижимости не хотят инвестировать в украинские объекты, поскольку они не уверены в своем будущем в вашей стране. Так что дело не только в кризисе на рынке.

Городские власти посчитали, что баннер «Літо живе тут» на торговом центре «Украина» носит рекламный характер и в конце августа демонтировали его. Это последствия таких игнорирований?

— Это беспредел, ведь все происходило без какого-либо предупреждения с грубыми нарушениями процедуры. Даже если допустить, что баннер «Літо живе тут» — это реклама, хотя он таковым и не является, то в украинском законодательстве четко прописана процедура демонтажа рекламы. Нас шокировал тот факт, что городские власти не считаются с законом.

Более того, мы знаем также о том, что в КП «Киевреклама» хотят демонтировать вывеску универмага, ведь она больше вывески на киевской мэрии. У нас же есть все разрешения и утвержденная Главкиевархитектурой техническая документация, паспорт фасада здания, выданный еще сорок лет назад. Но компания, подконтрольная Киевгорадминистрации, игнорирует эти документы.

Изначально Quinn Group намеревалась инвестировать в покупку объектов коммерческой недвижимости в Украине около $75–100 млн. Сейчас ваши планы изменились?

— Пока не прояснится ситуация с ТРЦ «Украина», мы решили не инвестировать в украинский рынок, но уходить из Украины не намерены. У нас есть определенные обязательства перед инвесторами, персоналом, и мы не будем их нарушать из-за недоразумений с местной властью. На данный момент компания решила занять выжидательную позицию.

По мнению экспертов, если осенью курс доллара превысит 10 грн, многие собственники коммерческой недвижимости окажутся на грани банкротства, поскольку их доходы зависят от доходов арендаторов. Вы готовы к такому развитию событий?

— Риски обесценивания гривни есть. Приходя в страну, мы понимаем, что есть определенные валютные риски, но Quinn Group не из тех компаний, которые уходят после первых трудностей. Мы планируем свою работу на длительное время и надеемся, что валютные колебания не очень существенно повлияют на деятельность компании.

Объекты недвижимости с начала кризиса упали в цене более чем вдвое. Что сегодня выгоднее инвестору: скупать торговые и офисные центры по дешевке или занять выжидательную позицию и не рисковать деньгами?

— Я бы порекомендовал покупать объекты, если компания располагает свободными деньгами. К примеру, в Германии, Франции и США уже видны признаки выздоровления экономики. Это значит, что через 6–10 месяцев это проявится и в Украине. Поэтому лучше сейчас, пока цены на недвижимость минимальны, инвестировать в объекты, которые впоследствии, в момент роста рынка, принесут собственнику существенный доход.

Когда украинский рынок коммерческой недвижимости восстановится?

— Думаю, уже к середине 2010-го арендные ставки и стоимость объектов коммерческой недвижимости начнут расти. Правда, это зависит от того, что будет происходить с экономиками других стран.