Недвижимость Киева: вялое сегодня и туманное завтра

Надежды риэлторов на осеннее оживление рынка вторичной недвижимости не сбылись: по числу сделок конец августа - начало сентября стали одним из самых неудачных в текущем году. Причем часть сделок оказались фиктивными, их целью была перерегистрация жилья на близких родственников.

Пытаясь раскачать рынок недвижимости, брокеры продолжают утверждать, что ценовое дно уже пройдено, хотя анализ объявлений в СМИ говорит об обратном. Независимые эксперты считают, что стоимость вторичного жилья будет снижаться на протяжении всей осени.

Застройщики умыкнули клиентов вторички

Конец лета — начало осени всегда считались наиболее успешным периодом на киевском рынке вторичного жилья: в сравнении с июнем-июлем в это время продажи обычно росли на 30%. Но в нынешнем году надежды риэлторов на оживление рынка недвижимости не оправдались. Как рассказал «ДС» президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов, август оказался одним из самых неудачных для отрасли месяцев, когда киевское БТИ зарегистрировало менее 200 сделок. Аналогичная ситуация наблюдается и в сентябре.

Причем около 20% договоров купли-продажи, по его словам, являются фиктивными, их цель — перерегистрация права собственности на близких родственников. «Таким образом начали поступать владельцы жилья, которые оказались не в состоянии выполнять кредитные обязательства перед банками. Ведь если средств от продажи залогового имущества (автомобиля, бизнеса и т. п.) для погашения долгов по кредиту окажется недостаточно, банк может потребовать реализовать квартиру, чему и пытаются воспрепятствовать должники», — объяснил г-н Рубанов.

Снижение интереса со стороны потенциальных покупателей констатируют и столичные агентства недвижимости. По словам аналитика АН «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, если в июне к ним поступило 510 заявок на поиск квартир, в июле — 501, то в августе — всего 360. «Не улучшилась ситуация и в первой половине сентября», — отмечают в столичных агентств недвижимости.

Одной из причин отсутствия активности на рынке недвижимости стали резкие курсовые колебания, всегда являвшиеся сдерживающим фактором как для продавцов, так и для покупателей. Не менее веская причина — сокращение числа граждан, располагающих достаточными для приобретения жилья средствами. «Я не раз слышал заявления некоторых «экспертов» о невероятных суммах, которые люди сняли с банковских счетов и намерены вложить в недвижимость. Но не стоит забывать, что у большинства банковских вкладчиков на счетах находились относительно небольшие суммы, да еще и в национальной валюте, за которые приобрести жилье сейчас нереально», — говорит г-н Рубанов.

Конкуренцию сегменту вторичного рынка продажи квартир неожиданно начали составлять застройщики. Генеральный директор компании «Т.М.М.» Николай Толмачев утверждает, что продажи квартир в строящихся ими комплексах с высоким уровнем готовности «Авиатор» и «Сонячна Брама» начали расти с середины августа, а за первую половину сентября реализовано в два раза больше апартаментов, нежели месяцем ранее. Схожую ситуацию констатируют и в холдинге «Киевгорстрой», представители которого связывают данную тенденцию с приближением сроков введения в эксплуатацию ряда объектов.

Действительно, исследования «ДС» показали, что до конца года в столице в эксплуатацию будут запущены порядка десяти высотных комплексов, квартиры в которых, в зависимости от объекта, продаются по 7,5-16 тыс. грн. за кв. м. По словам генерального директора агентства недвижимости «Альянс-Брок» Андрея Сокура, наблюдаемая на протяжении последнего месяца девальвация гривни привела к сокращению стоимости этой недвижимости в долларах, что и стало причиной переориентации части покупателей на первичку.

«Имея в активе $50 тыс., вполне реально приобрести квартиру площадью от 45 кв. м в сданном в эксплуатацию доме на Борщаговке, Троещине, Отрадном или в Дарнице. На вторичном рынке за такие средства можно рассчитывать разве что на гостинку или хрущевку в тех же районах», — пояснил г-н Сокур.

Риэлторы лукавят

Как и ранее, в большинстве опрошенных «ДС» АН рассказывают о достижении рынком ценового дна, ниже которого стоимость недвижимости уже не опустится. По словам ведущего специалиста компании SV Development Сергея Костецкого, хотя стоимость квартир на протяжении последних месяцев менялась незначительно, количество наиболее востребованных предложений («единички» за $60-70 тыс.) постоянно сокращается.

Такого же мнения придерживается и Андрей Сокур, утверждающий, что в сентябре средняя стоимость квартир выросла по сравнению с августом на 1-2%. «О супердешевых вариантах — жилье за $30-40 тыс. — покупателям надо забыть, поскольку подобные предложения встречались лишь в период паники в начале нынешнего года», — говорит он.

Впрочем, изучение объявлений о продаже недвижимости в специализированных печатных и интернет-ресурсах позволяет утверждать, что риэлторы по-прежнему лукавят: на протяжении лета стоимость ряда выставленных на продажу квартир снизилась на 10-15%.

Если в июле большая часть «единичек» площадью от 34 кв. м, расположенных по соседству со станцией метро в 20-25-летних домах, предлагалась за $68-70, то сейчас они выставлены за $58-60. Данную тенденцию подтверждает и Александр Рубанов, по словам которого, если летом за однокомнатную квартиру в 16-этажном доме общей площадью 35 кв. м просили $75 тыс., то сейчас ее готовы продать за $67-68 тыс.

«Но желающие приобрести данное жилье в очередь не выстраиваются», — сообщил он. О попытках риэлторов завысить цены говорит и замглавы Совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь. «В одном из столичных специализированных изданий квартира в новом доме в центральной части города предлагалась за $750 тыс., а уже на следующей странице того же издания она была выставлена от имени другой риэлторской компании за $610 тыс.», — заметила она.

Туманные прогнозы

Наиболее востребованными на рынке по-прежнему являются однокомнатные квартиры, на которые сейчас приходится порядка 60% всех сделок. Гостинку площадью 22 кв. м в одном из спальных районов столицы сейчас можно приобрести за $42-44 тыс., тогда как цена хрущевок стартует с $50-52 тыс., «чешек» — с $52-55 тыс., а «единичек» с хорошим ремонтом, недалеко от станции метро — с $58-60 тыс.

Менее востребованными являются двухкомнатные квартиры, на которые приходится около 25% продаж. В этом сегменте самые дешевые — хрущевки площадью 40-44 кв. м со смежными комнатами, расположенные на левобережье, в отдаленных от метро районах, за которые хотят получить $58-60 тыс. Правда, предложений с такими ценами немного. Аналогичное жилье в спальных массивах правого берега будет стоить уже $66-67 тыс.

Двухкомнатные квартиры в домах, построенных по чешскому проекту, обойдутся покупателю не менее чем в $70-75 тыс., а в более новых постройках их цена стартует с $80-85 тыс. Более габаритные трех- и четырехкомнатные апартаменты, минимальная стоимость которых составляет $75 тыс., пользуются наименьшим спросом. В итоге, если при реализации однокомнатной квартиры цена 1 кв. м составляет около $2 тыс., то для двухкомнатных она может опускаться до $1,5 тыс., а трех- и четырехкомнатных — до $1 тыс.

По мнению Александра Рубанова, в течение ближайшего месяца стоимость жилья в Киеве упадет еще на 10-15%, а к новому году достигнет уровня прошедшего февраля, когда полноценные однокомнатные квартиры продавались по $45-50 тыс. Он считает, что на ценовую динамику повлияет дальнейший рост предложения на фоне отсутствия спроса. «Сейчас в базах столичных агентств насчитывается около 35 тыс. квартир, что на треть больше по сравнению с началом лета.

Активизировать спрос может лишь возобновление ипотеки и появление на рынке перекупщиков, покинувших его в начале года. Но сейчас об этом говорить еще рано», — пояснил он. Впрочем, г-жа Лебедь полагает, что оживление на рынке может произойти в том случае, если средняя стоимость квартир в старых домах упадет с нынешних $1,5 до $1 тыс. за кв. м.