Особенности покупки недвижимости в Украине для российских граждан

Приятные особенности покупки недвижимости для российских граждан на Украине - прозрачные договоры, схемы расчетов и, конечно, отсутствие ежегодного налога на недвижимость, существующего в РФ.

Украинское законодательство разрешает нерезидентам, достигнувшим совершеннолетия и имеющим при себе гражданский паспорт, без ограничений приобрести в частную собственность недвижимость, которая находится на территории Украины, права на владение недвижимостью описаны в законе "О собственности".

При покупке недвижимости на территории Украины фактор прописки покупателя для совершения сделки в нотариальной конторе значения не имеет. Покупатель также имеет возможность купить несколько объектов недвижимости.

Покупка происходит следующим образом. После выбора недвижимости нужно подписать предварительный договор купли-продажи и заплатить депозит, который, как правило, составляет 5 процентов от суммы покупки. Этот документ устанавливает срок покупки, включая окончательную дату подписания основного договора. Данный договор подписывается в присутствии нотариуса. После подписания основного контракта купли-продажи необходимо произвести оплату оставшихся 95 процентов от оговоренной суммы.

Далее необходима последующая регистрация покупки в государственных органах, на данный момент - это бюро технической инвентаризации, БТИ.

Для заключения договора купли-продажи гражданину России в нотариальной конторе необходимо иметь паспорт, справку о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц - налогоплательщиков. Данную справку можно получить в налоговой инспекции. А также присутствие супруга (супруги) либо предоставление нотариально удостоверенного его (ее) согласия на заключение планируемой сделки.

Расходы при покупке недвижимости на Украине

Согласно закону Украины "О налоге с доходов физических лиц", при продаже квартиры, садового дома, земли, на которой дом построен, продавец не платит налог на доход при одновременном выполнении двух условий.

Во-первых, площадь объекта продажи не должна превышать 100 квадратных метров, а во-вторых, это должна быть первая продажа недвижимости для продавца в этом году.

Если площадь объекта продажи больше 100 квадратных метров, продавец должен уплатить налог - 1 процент от стоимости, превышающей ограничение площади.

Налог в размере 5 процентов от стоимости проданного имущества придется уплатить и тому, кто не впервые совершает продажу недвижимости в текущем году.

Налоговым агентом является нотариус, который заверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога сторонами договора, а также предоставляет соответствующую информацию в налоговый орган.

Нотариальные услуги при оформлении договора купли-продажи выглядят таким образом:

• госпошлина за оформление договора купли-продажи - 1 процент от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи;
• сбор в Пенсионный фонд - 1 процент от стоимости объекта недвижимости, за исключением граждан, приобретающих жилье впервые;
• а также услуги нотариуса согласно индивидуальным тарифам.

Если же воспользоваться услугами риелтора, то сумма в среднем составит 5 процентов от стоимости объекта недвижимости.

Во время осуществления операций купли-продажи недвижимости необходимо учитывать определенные формальности, а именно покупатель должен быть уверен в том, что представленные продавцом документы, подтверждающие его право собственности, являются подлинными и правильно оформлены, а также исключено право третьих лиц на данную квартиру, и она освобождена от всех видов обременений.

Продавец должен предоставить оригиналы следующих документов:

• паспорт;
• справку о присвоении идентификационного номера;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру; справку-характеристику БТИ;
• выписку из реестра об отсутствии ареста на квартиру;
• выписку из реестра об отсутствии залога на квартиру;
• справку о правах собственности на квартиру;
• справку из ЖЭКа о составе членов семьи и зарегистрированных в квартире лицах;
• справку об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных затрат и коммунальных услуг а также телефонных переговоров;
• решение государственного органа опеки и попечительства о том, что не нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры в случае ее продажи;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
• справку о том, что продавцы не состоят на наркологическом или психиатрическом учете и нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.

Требования к документам, представляемым для совершения нотариальных действий определены в статье 47 в Законе Украины "О нотариате". Основные правила: ясность, четкость и полноценность.

А именно: не принимаются для совершения нотариальных действий документы, имеющие подчистки или приписки, зачеркнутые слова либо иные неоговоренные исправления, документы, текст которых невозможно прочитать вследствие повреждения, а также написанные карандашом. Фамилии, имена и отчества граждан должны быть написаны полностью с указанием мест их жительства. А документы, изложенные на двух и более отдельных листах, должны быть прошиты, листы пронумерованы и скреплены печатью.

Если подлинность представленного документа вызывает сомнение, нотариус, совершающий нотариальные действия, вправе задержать этот документ и направить его на экспертизу, согласно статье 51 Закона Украины "О нотариате".

Вышеуказанные документы очень важны при заключении договора купли-продажи квартиры, поэтому отсутствие одного из них может привести к признанию данной сделки недействительной.

Занижение стоимости объекта недвижимости - очень рискованно, поскольку в случае признания недействительным договора купли-продажи, при осуществлении реституции, продавец и покупатель получат обратно то, что они передали друг другу по договору купли-продажи. И в этом случае покупателю будет очень трудно доказать, что деньги, переданные им продавцу за стоимость квартиры, составляют значительно большую сумму, чем та, которая указана в договоре.