Торговым центрам закручивают гайки

Торговые центры не справляются с кредитной нагрузкой - на погашение займов, взятых на строительство, средств катастрофически не хватает. За долги банки забирают у девелоперов торговую недвижимость.

Владельцы торговых центров не смогли смягчить негативные последствия резкого снижения арендных ставок, которое произошло под давлением ретейлеров в начале года.

"Сейчас проходят тендеры на управление ТЦ, которые достались банкам за накопившиеся долги. Один ТЦ уже находится в собственности банка, с владельцами двух других ведутся переговоры об изъятии их активов", - сообщил "k:" управляющий партнер компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко. По оценкам УТГ, минимальный размер аренды, позволяющий нормально платить по кредитам, составляет 173 грн./м2. Но похвастаться такими ставками в регионах могут лишь единицы торговых центров, поэтому смена собственников на самом деле угрожает многим.

Стоит отметить, что позиция крупных сетевых розничников в начале года была очень жесткой - они отказались платить в привязке к курсу доллара и настояли на фиксации арендных ставок в гривне. "Мы закрывали магазины в торговых центрах, в которых из-за проблем их собственников с кредитными деньгами не получалось договориться об адекватном снижении аренды", - рассказал председатель совета директоров "Группы компаний "Пальмира-Рута" (торговая сеть "Монарх", "Брукс") Владислав Нечай.

Но длительность новых договоров с уменьшенными ставками у ретейлеров разная: у одних ставки будут действовать до конца текущего года, другим удалось договориться о "специальных условиях" на лето. Директор по развитию компании Maratex Ольга Зайченко отмечает, что главное изменение, добавившееся сегодня в договор аренды, - пункт об оплате аренды в качестве процента от оборота или оплаты ретейлером минимальной ставки ($5-10) плюс процент от оборота:

"Еще в договор добавился пункт о пропорциональной зависимости арендной платы от коммерциализации (наполняемости) самого торгового центра". По оценкам GT Partners Ukraine, процент "от оборота" находится на уровне 4-5%. Кстати, за шесть месяцев 2009 года товарооборот розничной торговли сократился гораздо меньше, чем упала аренда: всего на 16% против 30-70% понижения арендных ставок.

С приходом кризиса у ретейлеров на первое место в списке приоритетов вышла рентабельность и прибыльность как бизнеса в целом, так и каждого отдельно взятого магазина. По мнению Владислава Нечая, сетевики предпочитают инвестировать в улучшение показателей уже действующих магазинов, чем вкладывать в открытие новых.

Оценивая рынок предложения торговых площадей, Ольга Зайченко полагает, что в регионах он вырос в два-три раза, в столице - на 20-30%. Генеральный директор сети магазинов красоты и подарков ProStor Галина Смирнова считает, что, несмотря на увеличившееся число предложений, мест, обладающих большими покупательскими потоками, больше не стало.

По информации УТГ, качественный состав операторов в торговых центрах, в частности "якорей", за последний год серьезно изменился. От магазинов, занимающих по 50% площади ТЦ, но при этом не генерирующих потоки посетителей, начали отказываться: к примеру, супермаркеты электроники в некоторых торговых центрах поменяли на продовольственные рынки.

Если раньше почти 100% региональных ТЦ арендовали национальные сетевые операторы, то сейчас около 50% приходится на местных игроков (локальные сети и частных предпринимателей). В связи с изменившейся стратегией поведения сетевиков особого ажиотажа среди потенциальных арендаторов (ретейлеров) не вызвало и появление на рынке большого количества торговых площадей, освободившихся в результате закрытия казино.

По оценкам экспертов, в середине лета на рынке торговых площадей произошел очередной перелом - в преддверии осенне-зимнего торгового сезона началось оживление: ретейлеры вновь задумались о развитии и открытии новых магазинов.

"По количеству рассматриваемых предложений по аренде торговых площадей рынок вышел на докризисный уровень. Причем с июля новые арендаторы входят в ТЦ не только дороже, чем те, кто там уже присутствует, но и опять платят в привязке к доллару - их арендные ставки пересчитываются по курсу НБУ", - говорит Виталий Бойко.

Сегодня цена среднего предложения по аренде площадей в торговых центров в Киеве составляет 56 $/м2, в регионах многие ТЦ сдают площади по 10-15 $/м2, и только хорошие ТЦ получают 20-30 $/м2. В ближайшее время владельцы ТЦ постараются переубедить и существующих арендаторов в необходимости и целесообразности повышения арендных ставок.