VIP- квартиры: купили или распиарили?

Начиная с конца июля в СМИ с завидной регулярностью стали появляться сообщения о сделках по очень дорогим объектам жилой недвижимости Киева. Эти новости стали сенсационными для обывателей, но профессионалы рынка отнеслись к ним крайне осторожно и недоверчиво.

Громкие «продажи»

Последнее сообщение появилось 12 сентября, когда ресурс «Глобалист» озвучил информацию о том, что в этот день в Киеве была продана квартира по ул. Мельникова площадью 447 кв.м за 1,3 млн. долл.

Как отмечается в публикации, квартира находится в обычном доме, занимает два этажа и примечательна разве что ценой. Ссылаясь на слова соседей, автор утверждает, что квартиру продали сразу же после того, как выставили на продажу, пишет УГМК.

Ранее предметами подобных «сенсаций» стали две квартиры в центре города (согласно обнародованной информации, они были приобретены иностранцами: на ул. Б. Житомирской – россиянином, на ул. Михайловской – гражданином Франции), частный дом на Печерске и два верхних этажа «хрущевки» общей площадью 345 метров в Соломенском районе – все сделки, по сообщениям прессы, были совершены с конца июля по начало августа, стоимость каждой составила несколько миллионов долларов.

Афиширование купли указанных объектов было подозрительно громким для такого рода операций, считают участники рынка недвижимости, что заставляет усомниться в их реальности и задуматься над целью данного пиара.

Аналитики и риэлторы признают, что им стало известно об указанных сделках из прессы – никто из их коллег эти объекты не продавали, официальной информацией о совершенных сделках они не владеют.

«Авторитетные агентства недвижимости зачастую отслеживают информацию о проведении крупных сделок на рынке недвижимости. Но данные о продаже элитного дома на Печерске, равно как и о приобретении 2-х этажей в «хрущевке» нам не попадались. О факте продажи данных объектов я лично узнал из публикаций в прессе», - озвучивает общерыночное соображение заместитель генерального директора сети агентств недвижимости Real Druzi Никита Ковалик. Хотя теоретически покупка элитного коттеджа в Царском Селе площадью 360 метров за 5,3 млн. долл. вполне возможна, продолжает эксперт.

Однако указанная в опубликованной новости стоимость продажи данного объекта, по его мнению, завышена. «На сегодняшний день на рынке элитного жилья в Киеве имеются предложения домов VIP-уровня площадью от 400 м кв., однако их заявленная стоимость в среднем на 30-50% ниже, чем у «проданного» дома. По указанной цене данный объект мог быть приобретен исключительно из субъективных мотивов покупателя», - подчеркивает риэлтор.

В реальности разрекламированных сделок сомневается президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов. Он справедливо отмечает, что обычно риэлторы, продавцы и покупатели дорогих объектов стараются не афишировать сделки, чтобы не привлекать к себе лишнее внимание со стороны налоговых и прочих контролирующих органов.

Призрак загадочной «хрущевки»

Больше всего удивила и озадачила экспертов рынка недвижимости информация о продаже двух верхних этажей в «хрущевке» некоему иностранному инвестору, который якобы рассчитывает получить на 50% больше жилплощади в новостройке, когда заработает программа по реконструкции кварталов с «хрущевками».

Но, как известно, ни одна из предложенных за последние годы программ не была принята. «Реконструкция не предвидится. И даже не потому, что для этого нет денег, а потому что на законодательном уровне этот вопрос никак не отрегулирован», - объясняет А. Рубанов.

Инвестиционная привлекательность данного предложения, как и самого объекта крайне сомнительна, отмечает Н. Ковалик. По его подсчетам, стоимость 1 м кв. «проданной» части «хрущевки» - объекта по всем показателям неликвидного - составила 1700 долл., тогда как на рынке недвижимости есть более интересные предложения по более привлекательным ценам. Кроме того, процедура продажи части жилого здания сопряжена с необходимостью расселения жильцов как минимум 12 квартир, что никогда не было простой задачей и должно было бы вызвать хоть какой-то общественный резонанс.

А. Топал в качестве примеров масштабного использования жилплощади «хрущевок» приводит два объекта – надстройку двух мансардных этажей в доме около ботанического сада на Печерске и создание ресторана быстрого питания на двух нижних этажах дома на Чоколовке. Но такие случаи единичны и основаны, скорее, на личной мотивации, чем на инвестиционной выгоде.

Холостой подогрев?

Риэлторы подтверждают известную истину о том, что большие деньги любят тишину, поэтому все дорогие покупки как раньше, так и сегодня проводятся без лишнего шума, и широкая общественность о них ничего не узнает.

Самая большая из ставших публичными сделка, по воспоминаниям члена совета Союза специалистов по недвижимости Киева, директора АН «Кияни» Анатолия Топала, произошла около двух лет назад, когда французский актер Жерар Депардье приобрел часть здания под ресторан на ул. Владимирской.

Сейчас на рынке недвижимости появилась информация о двух десятках старинных особняков, которые киевская мэрия собирается выставить на продажу, но ничего конкретного по этому поводу участники рынка не знают, объясняет риэлтор.

Кроме того, по его словам, 1-2 миллиона долларов за объект – не такие уж большие деньги для сегмента элитной недвижимости. «В «Амбассадор-Хаусе» на ул. И. Франко, 4Б кв. м стоит 10 тыс. долл. С учетом размера квартир от 250 до 400 кв. м цена апартаментов составляет 2,5-4 млн. долл.

В самом дорогом киевском доме по ул. Грушевского, 9А квартиры продавали по 25 тыс. долл. за кв. м, сейчас цены там несколько снизились, но до какого уровня – неизвестно, поскольку открытых предложений не наблюдается. В ЖК «Софийская Брама» раньше квартиры стоили 20 тыс. долларов за кв.м, сейчас - 15-17 тыс. долл. Широкоизвестный двухэтажный пентхаус в переулке Козловского выставлялся на продажу за 6,5 млн. долл., но о конечных результатах сделки публика также не узнала», - приводит примеры А. Топал.

Подобная ситуация с громким афишированием продаж VIP-жилья наблюдалась в октябре прошлого года в период начала спада интереса к недвижимости в Москве, но все заявленные тогда объекты оказались обычной «уткой» с целью подогреть уходящий спрос, вспоминает начальник отдела брокериджа риелторской компании Geos Real Estate Ирина Орлецкая.

Исходя из имеющихся данных, большинство экспертов склонны полагать, что все разрекламированные сделки являются фикцией. Как считает генеральный директор компании Knight Frank LLC (Ukraine) Ярослава Чапко, продажа этих объектов могла состояться лишь в сообщениях СМИ. Возможно, это было сделано для подогрева рынка недвижимости, но эффекта от такой информации быть не может, объясняет она.

Ее слова подтверждает И. Орлецкая: «Если столь яркие заявления были сделаны для подогрева рынка, то результат можно сравнить с холостым выстрелом. В наше время сенсацию можно вызвать скорее резким удешевлением объектов, но никак ни дорогими покупками. Разогреть же рынок недвижимости парой виртуальных приобретений дорогостоящих квартир - просто нелепая затея», - считает она.

Для подогрева рынка недвижимости более эффективными способами А. Топал считает информацию о том, что в домах «Киевгорстроя» выкуплены практически все 1- и 2-комнатные квартиры, а оставшиеся просто снимаются с продажи. Или поднятие некоторыми компаниями стоимости квадратного метра жилья с 10 тыс. до 17 тыс. грн. Или что за первые десять дней сентября проведено вдвое больше сделок купли-продажи, чем за весь август, хотя по сравнению с прошлыми годами эта цифра несравнимо мала.

Настоящие сделки «с шестью нулями» на рынке продажи недвижимости происходят и сейчас, признают эксперты, но информацию о них предпочитают не разглашать. Поскольку рынок элитной недвижимости не был и никогда не будет подвержен правилам, действующим в остальных сегментах рынка жилой недвижимости, то резонанс, вызванный новостями о дорогих покупках, никак не повлияет на активность или цены на какие-либо квартиры и дома.