Офисы Киева: арендные ставки и новые объекты

Во II квартале рост вакантности офисных площадей в Киеве замедлился, а многие владельцы достигли тех ценовых пределов, за которые они психологически не готовы переступить. В то же время арендные ставки в долларах уменьшились на 55%. Таковы данные аналитического материала компании "Colliers Internstional".

Как сообщил журналистам руководитель отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании "Colliers Internstional" Максим Ткаленко, рынок офисной офисной аренды пришел в движение: утвердив стратегии на ближайшие несколько лет, компании инициировали смену офисных помещений, перемещая свои офисы из верхнего ценового сегмента в нижний сегмент и наоборот.

"Нет заходящего бизнеса: новые офисы не открываются, происходит миграция уже присутствующих игроков на рынке", - заявил М. Ткаленко.

Среди основных тенденций рынка аналитик также отмечает заключение договоров аренды с правом пересмотра коммерческих условий после первых 1,5-2 лет. "Сейчас арендаторы заинтересованы в том, чтобы заключать долгосрочные договора, поскольку многие из них уверенны, что нынешние ставки являются минимальными", - объясняет М. Ткаленко.

Арендные ставки и вакантность

Доля незанятых офисных площадей в первом квартале 2009 года выросла до 20-21%, однако во втором квартале рост вакантности фактически прекратился, свидетельствуя об определенной стабилизации деловой активности. Количество арендованных площадей в столице продолжает сохраняться в пределах показателей первого квартала 2008 года (порядка 820 тыс. кв. м), тем самым указывая на относительно устойчивое положение корпоративного сектора.

Для большей части новых бизнес-центров, введенных в эксплуатацию во второй половине 2008 года и позднее, характерна медленная заполняемость и простой площадей – это оказывает повышающее давление на уровень вакантности на рынке (см. Таблицу 1.).

Таблица 1. основные офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2009г. (*)

По данным "Colliers Internstional"

При сопоставлении данных за июнь 2008 года с июнем 2009-го, зафиксировано падение базовых арендных ставок во всех классах - более 55 % в долларовом эквиваленте (см. Таблицу 2.).

Таблица 2. Базовые арендные ставки на офисные помещения Киева (*)

По данным "Colliers Internstional"

Вопреки ожиданиям, обозначившаяся в первом квартале 2009 года тенденция к фиксации арендных ставок в национальной валюте не приобрела доминирующий характер, распространившись преимущественно на класс "С", тогда как в классах "А" и "В" продолжают преобладать договоры аренды, деноминированные в долларах США/Евро.

Предложение

По итогам первых шести месяцев 2009 года объем нового предложения на рынке офисных помещений составил порядка 48 000 кв. м, что почти в два раза меньше, чем за аналогичный период 2008 года (95 000 кв. м). В относительных показателях прирост новых площадей в первом полугодии составил порядка 5% от всего существующего предложения.

Таким образом, по состоянию на 1 июля 2009 года кумулятивное предложение офисных площадей достигло отметки в 1 033 000 кв. м

В течении 2009 года возможен прирост предложения офисной недвижимости на 116 тыс. кв. м, из которых 68тыс. кв. м выйдет на рынок во втором полугодии (см. Таблицу 1.).

Спрос

Поглощение высококачественных площадей приходится преимущественно на компании, которые предпочитают переехать в офис более высокого качества на приемлемых для себя условиях, поскольку ставки в бизнес-центрах класса "А" и "В" существенно снизились.

Основными арендаторами в период кризиса стали IT-компании, фармацевты, и компании предоставляющие услуги и продукты телекоммуникации.

"Что касается помещений "С" класса, то его заполняют компании, которые переезжают из непрофессиональных офисов (промышленные помещения и квартиры)", - объяснил М. Ткаленко.

Прогноз

По прогнозам аналитиков, текущий уровень деловой активности, вероятней всего, сохранится во второй половине 2009 года без существенных изменений. Соответственно, благодаря выходу на рынок новых площадей, во втором полугодии ожидается незначительный рост вакантности в пределах 1-2%.

Арендные ставки, вероятнее всего, сохранятся на текущем уровне либо снизятся на 10-15%, при этом наиболее существенных уступок следует ожидать на здания, которые в данный момент строятся либо имеют высокую долю незанятых площадей. Как правило, наиболее привлекательные условия предоставляются первым арендаторам, когда здание практически незаполнено, однако по мере уменьшения доли свободных помещений условия становятся рыночными.

В случае же внезапного усугубления кризисных явлений (что, по заверениям ряда специалистов, вполне может произойти в IV квартале 2009 года), таких, как очередная волна девальвации национальной валюты, череда банкротств в финансовом секторе и новый виток падения цен на металлопрокат при одновременном росте цен на энергоносители, – прогнозы рынка коммерческой недвижимости будут нуждаться в пересмотре.