Истории захвата земли в Испании продолжаются

В некоторых областях Испании сегодня действуют так называемые "законы о захвате земли", известные как "land-grab law", ставящие под вопрос презумпцию права собственности на недвижимое имущество.

Покупка недвижимости в Испании – мечта любого инвестора. Теплый климат, стабильная политическая ситуация в стране, развитая экономика, членство в значимых европейских организациях, европейская культура местного населения, высокая рентабельность вложений – эти и другие достоинства делают Испанию идеальным местом для приобретения недвижимости.

Многие покупатели, сделавшие инвестиции в 2004-2005 гг. в недвижимость в Испании, получили потрясающий 200-300% рост вложенных средств. Естественно, нынешний мировой финансовый кризис не сулит таких умопомрачительных доходов, но, по крайней мере, даже сегодня недвижимость Испании уверенно держится на плаву во время «мировой финансовой бури».

Испания имеет довольно развитую правовую систему, схожую с российской. Испанские законы направлены на безусловную защиту права собственности как своих резидентов, так и иностранных граждан. Испанское правительство уделяет огромное внимание общественной, политической и экономической безопасности на своей территории, всячески пресекая попытки незаконного отмывания денежных средств, незаконной миграции и т.п. Но, к сожалению, не все так прекрасно в Испанском королевстве…

Испанский «land-grab» - темное «пятно» в испанском законодательстве

В некоторых областях Испании были приняты так называемые «законы о захвате земли», известные как «land-grab law». Марк Стаклин, специалист по испанской недвижимости, владелец портала Spanish Property Insight, пишет: «Испания и Валенсия в частности, подвергаются серьезной критике за свои постыдные законы о «захвате земли» в градостроительном законодательстве, позволяющие застройщикам конфисковывать землю у частных владельцев».

Проблема захвата земли в Испании получила довольно широкий отклик в европейской, преимущественно в британской, прессе, но удивительно скупо освещается в самой Испании. В Испании принятие градостроительного законодательства относится к ведению автономных областей - это отвечает на вопрос – почему в некоторых областях есть такие законы, а в других нет.

Самые большие проблемы захвата земли существуют в Валенсии.

Валенсия – автономная область в Испании, традиционно являющаяся сельскохозяйственной. Однако, в последние годы в Валенсии стали серьезно развиваться туризм и строительство. Щедро подпитываемый иностранными инвестициями, строительный бум нанес значительный ущерб развитию сельского хозяйства в этом регионе. Более того, местными властями были приняты некоторые законы, расширяющие зону застройки, что также сказалось негативно на сельскохозяйственной отрасли. Например, Закон о гольфе, рьяно поддерживаемый правительством Валенсии, поставил под угрозу вымирания индустрию выращивания цитрусовых культур, некогда развитую в Валенсии.

Самым известным и противоречивым был LRAU – закон, принятый в Валенсии в 1994 году, разрешающий в определенных случаях изымать землю у собственников и использование ее для городской застройки (или, как сказано в законе, для «социальных нужд»). В 2006 году правительство Валенсии заменило LRAU новым Законом о градостроительстве в Валенсии, названным Ley Urbanнstica Valenciana (LUV), который, несмотря на некоторые нововведения, сохранил остроту и противоречивость своего предшественника.

Этот закон не останавливает недобросовестных застройщиков, которые в сговоре с местными властями, получают разрешения на строительство объектов городской инфраструктуры, дающие им право конфисковывать землю у частных владельцев, в некоторых случаях вынуждая последних жертвовать сотнями тысяч евро на нужды урбанизации. Большинство таких планов городской застройки предусматривают перевод определенных земельных участков из разряда сельскохозяйственных в разряд городских, под массовую застройку. Это приносит значительные материальные прибыли как застройщикам, так и местным властям.

Такая практика массовых застроек, кроме того, разрушает испанское Средиземноморье, делая уникальные природные ландшафты чрезмерно застроенными и загрязненными. Многие жертвы градостроительного законодательства Валенсии потеряли свои дома и были материально разорены меркантильными местными девелоперами и политиками. Они были вынуждены писать жалобы в Штаб-квартиру Евросоюза в Брюссель, когда убеждались, что местные власти воспринимают их как неблагоприятную помеху. Европейский парламент три раза с 2003 года выносил решения против властей Валенсии по данному вопросу.

Жертвы испанского законодательства о принудительном захвате земель утверждают, что худший аспект закона Валенсии заключается в том, что он наделяет застройщиков правом предложения схемы землеустройства, которая может охватывать земли, не принадлежащие им и находящиеся в частной собственности. Если эта схема утверждается властями, она вынуждает владельцев земли отказываться от нее за малую часть ее действительной стоимости и вносить десятки тысяч евро и более на затраты по ее урбанизации.

Газета «Guardian» приводит практический случай.

Британец Дэнни Лавридж приобрел 130-летний сельский дом в находящемся неподалеку от Валенсии поселке Белисса. Впоследствии, он потерял более 160 000Ј после того, как девелоперы решили урбанизировать его землю.

«Они забрали почти 75 % нашей земли и предложили взамен другую землю, которая практически ничего не стоила», - сообщил он. «На месте, где находился наш дом, начали сооружать магазин по продаже оборудования для ванных комнат». Лавридджу заплатили 8 000Ј в компенсации, но он был вынужден заплатить застройщикам 12 500Ј за электричество, канализацию, дороги и другую инфраструктуру. В итоге он был вынужден продать то, что оставалось от его собственности стоимостью в 260 000Ј, всего за 100 000Ј.

Комментарии юристов о правовой природе «land-grab»

Эксперты портала Europeanvs.com, комментируя ситуацию вокруг захвата земель в Испании, отмечают следующее. В Испании земли подразделяются на несколько категорий: а) урбанизированные земли, б) земли, подходящие для урбанизации, в) земли сельскохозяйственного назначения. Как и в любой другой стране, иногда сельскохозяйственные земли местными властями переводятся в другие категории, в данном случае – в категорию земель, подходящих для урбанизации (застройки).

Законы о захвате земли были приняты в Испании для того, чтобы владельцы сельскохозяйственных земель в некоторых областях Испании, не могли препятствовать местным властям проводить переквалификацию этих земель в другую категорию. Перевод земли в иную категорию делается с целью улучшения местной инфраструктуры, более пригодной для проживания, для прокладки новых дорог и т.д., одним словом, это делается для пользы местного населения.

Законодательство учло тот факт, что после того, как земля из сельскохозяйственной категории переводится в категорию «пригодной для застройки», ее стоимость сильно возрастает. С учетом этого факта, законы обязывают сельских владельцев земли способствовать деньгами и/или частью принадлежащей им земли введению городских «урбанизированных» удобств на их территории – проведение водопровода, электричества, канализации, строительство новых дорог и т.д. Даже если владелец не хочет этих новшеств и предпочитает старые сельские дороги…

На портале www.europeanvs.com также признается, что в Валенсии законы «land-grab» были очень неудачно спроектированы, т.к. предусматривали лазейки для сговора местных властей и девелоперов. С другой стороны, право захвата земли не затрагивает уже урбанизированные земли или земли, подходящие для урбанизации. Поэтому, рассматриваемые законы не затрагивают практически все апартаменты, таунхаузы и другие аналогичные объекты недвижимости, включая большинство вилл.

Согласно советам экспертов, при покупке недвижимости в Испании, особенно если это область Валенсия, необходимо грамотное юридическое сопровождение сделки и обязательная проверка категории земли на предмет ее возможности попасть под нормы закона «land-grab».

Отчуждение земли и право Европейского Союза

Национальные законы Испании о землеустройстве и градостроительстве не подпадают под юрисдикцию Евросоюза, поэтому ЕС в этом отношении практически бессилен. Поэтому Европарламент обрушился с критикой на LUV, а раньше на LRAU, чтобы публично затронуть проблемы отчуждения земли у частных владельцев и нарушения их прав.

Комитет по ходатайствам Европарламента получил 186 жалоб, подписанных 15000 человек, денонсирующих злоупотребления в сфере городского планирования в Испании.

26 марта 2009 года Европарламент одобрил доклад датской представительницы «зеленых» Маргреты Оукен, в котором была обрисована мрачная картина сговора застройщиков и коррумпированных чиновников в Испании, касающаяся массовых захватов земли у собственников ради собственного обогащения. Доклад осудил методы градостроительства в Испании, слабую защиту законных прав собственности и безразличную судебную систему. Маргрет Оукен отметила, что испанское правосудие практически не реагирует на эту проблему, т.к. изъятие земли происходит в облаченной в закон форме.

Рафаэль Аргаллол, автор статьи «Захват земли», опубликованной в сначала испанской газете «El Pais», а потом и в международном издании International Herald Tribune, прочитав вышеупомянутый 30-страничный доклад, отозвался о нем как о «романе ужасов или как о небольшом трактате о наихудшем примере морального и политического поведения».

Рафаэль Аргаллол пишет, что в Испании остается безнаказанной коррупция, а проблема изъятия земель у собственников всячески замалчивается в испанской прессе. «Самое отвратительное здесь то, что все эти злоупотребления происходят под покровом провозглашенной в Испании демократии, а не во времена прежнего режима испанского диктатора Франко», - отмечает автор статьи.

Европарламент рекомендовал испанским властям приостановить рассмотрение градостроительных планов, не соответствующих критериям экологической безопасности и социальной ответственности, не гарантирующих соблюдение законных прав собственников имущества, приобретенного законным путем. Испании также рекомендовано обеспечить достойную компенсацию владельцам недвижимости, пострадавшим от местных градостроительных законов. «Лица, которые законно приобрели недвижимость, только для того, чтобы потом их сделка была признана незаконной, должны иметь право требовать компенсации через испанские суды» - говориться в рекомендациях Европарламента.

Как считает Марк Стаклин, есть вероятность, что новые законы, принимаемые правительством Валенсии, будут хотя бы немного соответствовать директивам ЕС о государственных закупках, но пока истории с печально известным правом «land-grab» в Валенсии продолжаются.

Более того, законодательная практика Валенсии об изъятии земель копируется в других областях Испании, в частности, похожие законы были приняты в Андалусии и Мурсии, где подобные проблемы только начинают проявляться.