Как аналитики рассчитывают стоимость жилья?

До кризиса аналитики легко выдавали в своих отчетах динамику цен на квадратный метр жилья. Сейчас квартиры выставляют на продажу по «плавающим ценам» — со скидкой в 5-30%. Как в этих условиях аналитики могут гарантировать точность подсчета.

Как аналитики рассчитывают стоимость жилья?

Определить стоимость квадратного метра на рынке жилой недвижимости сегодня очень сложно. Все крупные застройщики на сегодняшний день предоставляют покупателям большие скидки. В «Дон-Строй», например, сегодня квадратный метр жилья бизнес-класса в Москве можно купить за 100 тысяч рублей, и это без учета скидки.

В телефонном разговоре агент намекнул корреспонденту, что при личном общении можно получить дополнительный дисконт. Агенты, продающие жилые объекты ГК ПИК, также говорят, что на определенные квартиры можно получить скидку, даже помимо заявленных акций. Как правило, она дается при 100-процентной оплате. С частными объявлениями все еще проще: с владельцами квартир и домов по телефону можно договориться о скидке в 15%, а дальнейший торг продавцы обещают при осмотре.

С ценой квадратного метра в разных сегментах недвижимости можно познакомиться в разнообразных аналитических отчетах, которые представляют компании. Вся беда в том, что данные чаще всего не соответствуют реальному положению дел. Участники рынка, опрошенные BFM.ru, утверждают, что практически во всех компаниях при составлении аналитического отчета используются так называемые цены предложения. По другому риелторы называют их «хотелки». То есть, цена предложения — это то есть та цифра, которую хочет получить за квадратный метр сам продавец.

Информацию для объективного аналитического отчета независимым экспертам и агентствам просто негде взять. Потому и получается, что заинтересованные компании (застройщики и риелторы) оперируют ценой предложения, а независимые пытаются попасть «пальцем в небо». Регистрирующие органы информацию не дают. А если бы и давали, то при регистрации сделки не всегда указана реальная цена.

Например, на квартиры, которые находятся в собственности менее 3-х лет, в договоре цены занижают, чтобы не платить огромный налог. Есть еще ряд нюансов, поэтому единственный вариант узнать реальную стоимость квадратного метра — брать цену предложения и вычитать примерный процент торга. Примерно так считают независимые эксперты.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», говорит, что объективный отчет относительно стоимости квадратного метра в России составить очень трудно. «У нас нет данных даже по объему сделок, которые проходят на рынке, — сетует один из самых известных и объективных аналитиков столичного рынка недвижимости. — Мосрегистрация выдает отчет по количеству сделок с большим опозданием.

Поэтому большой вопрос, что конкретно мы считаем. При составлении отчета мы имеем цену предложения, возможный вариант изменения этой цены. В базе предлагаемых к продаже квартир есть дублирующие варианты, есть т. н. «мусор», то есть недействительные предложения. Для объективной картины мы сравниваем также отчеты компаний».

На отчеты компаний, особых надежд возлагать нельзя — почти все они свои исследования относительно цен на жилье проводят по данным цены предложения. Крупнейшие московские агентства недвижимости предпочитают не разглашать данные по цене реальных сделок. В «Аналитическом консалтинговом центре МИЭЛЬ» при расчете показателей, касающихся цен, согласно методическим указаниям, используется цена предложения, то есть рыночная цена, которую выставил продавец.

«Эта методика, — поясняет генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков, — касается всех без исключения сегментов жилой недвижимости. Если цена указана в валюте и дан курс, то расчет производится по указанному курсу. Часто продавцы, таким образом, умело играют с ценой для привлечения покупателей. Во всех остальных случаях пересчет производится по курсу ЦБ. При этом цены реальных сделок, индивидуальные скидки и дисконт не учитываются».

Примерно так же аналитические отчеты составляют в ИНКОМе. Представитель компании Антон Гололобов рассказал BFM.ru, что во внешних отчетах используются только данные предложения, а внутренние отчеты отражают динамику цены квадратного метра при реальных сделках. Внутренние отчеты публике не представляются.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», объясняет BFM.ru, где аналитики берут данные для своих заключений: «Стоимость квадратного метра вычисляется на основе базы WinNer, где учитываются объекты, размещенные в базах WinNER, «Недвижимость и цены», «Из рук в руки» и «Навигатор». Расчеты по новостройкам и вторичному рынку недвижимости делаются отдельно. Для определения средних цен за месяц выделяется диапазон дат, при этом те объявления, которые публикуются в течение месяца несколько раз, учитываются по последней публикации.

Из выборки отсекаются нижние (объекты, фактически находящиеся уже на территории Московской области, либо объявления, значительно отличающиеся от основных по данному объекту) и верхние (элитные новостройки) значения. Затем вычисляется средняя цена квадратного метра по каждому типу квартир (1-,2-,3- и многокомнатные). Средневзвешенная месячная цена квадратного метра рассчитывается по формуле: отношение суммы произведений средней цены на количество предложений по каждому типу квартир к сумме количества предложений по каждому типу квартир».

Таким образом, получается, что в отчетах «Пересвета» не учитываются возможные скидки и акции. Однако в компании делают попытки рассказать клиентам о реальных ценах сделок: «Размер возможного дисконта вычисляется путем прямого мониторинга (прозвон), а также путем мониторинга прессы и других открытых источников».

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, подтверждает BFM.ru, что использует лишь данные по предложению. Более того, аналитик не разделяет новостройки и вторичные объекты, если речь идет о рынке жилой недвижимости: «Цены в этих двух сегментах взаимосвязаны и отражают полную картину возможности приобретения жилья.

С точки зрения ценовых ограничений, мы учитываем только жилье эконом-класса, которое по нашим оценкам составляет около 80% московского рынка недвижимоси и этот сегмент является основным индикатором рынка. Что касается элитного жилья и жилья бизнес-класса, то здесь сложно говорить о статистике, как в силу немногочисленности предложения, так и в силу индивидуального ценообразования».

Отдел стратегического консалтинга компании «Калинка-Риэлти», работающей на рынке элитной недвижимости, в своих отчетах анализирует и стоимость предложения, и реальную стоимость заключенных сделок, выводя в итоге две цифры. PR-директор Игорь Ладычук подчеркивает, что у компании есть обширная база данных выставленных на продажу объектов и информация по закрытым сделкам. При подготовке аналитических отчетов используются данные как самой «Калинка—Риэлти», так и общие данные по рынку.

В компании, работающей с элитной недвижимостью, не скрывается и число сделок: «По нашим данным в прошлом месяце всего на рынке городского высококлассного жилья было закрыто около 25 сделок, — говорит Игорь Ладычук, — и мы можем на основании этих данных проанализировать и среднюю стоимость сделки, и среднюю стоимость реально проданного квадратного метра. Средняя стоимость предложения выводится по базе данных, где присутствуют примерно 280 объектов вторичного рынка и 50 объектов первичного рынка высококлассного жилья, в которых реализуется 1-1,5 тысячи и около 2 тысяч квартир соответственно».

Директор по маркетингу Becar Realty Group Наталия Черейская, что ценовые показатели на рынке жилой недвижимости определяются на основе данных предложения. «Выводить объективную статистику по ценам реальных сделок на сегодняшним день не представляется возможным, так как эти данные по всем проходящим сделкам закрыты и предоставляются только участникам сделки. Выводить же среднюю цену по данным сделок, которые проводила только одна компания, значит, давать рынку необъективные данные», — считает она.

Также компании не могут дать точную цифру средней скидки по рынку недвижимости. Так как размер скидки может меняться даже по одному и тому же объекту в зависимости, например, от клиента. «Говорить о примерном размере дисконта, равно как называть примерные средние цены реальных сделок могут себе позволить только аналитики и эксперты рынка, которые основываются на своем собственном субъективном чувстве рынка», — говорит Черейская.

Но зачастую и самих риелторов не устраивает такое положение вещей, когда цена квадратного метра известна лишь приблизительно. Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» откровенно заявляет, что сегодня статистические данные мало отражают реальную картину.

«Эти нестыковки особенно ярко выражены в аналитике вторичного рынка недвижимости, где существует большой разброс в качестве жилья и велика психологическая составляющая в ценообразовании. Что же касается анализа рынка с целью определения цены предложения того или иного объекта, то я пользуюсь единой базой объектов недвижимости.

На основании этой базы можно понять, за какую цену предлагают жилье данной категории в данном районе, после чего сделать «поправку» с учетом плюсов и минусов данного объекта, а также реального количества аналогичных предложений в данный момент», — говорит Самойлов.

Сейчас на рынке сложилась такая ситуация, что квартиры продаются по цене ниже заявленной. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко вспоминает, что с 2006 года и до середины 2008 года на рынке квартиры продавались по «цене опережения». «То есть, когда рынок растет, то цены реальной следки выше цены предложения. Сейчас наступил рынок «цены отставания», то есть квартиры продаются с большим дисконтом. Мы мониторим разные источники, чтобы добиться объективной картины и выяснить, какие дисконты дают продавцы. Сами компании реальной картины не показывают.

Ситуация очень похожа на 1998 год. И тогда дефолт случился в августе (в 2008 году влияние кризиса чувствовалось с начала сентября), и цены в целом упали на 35%. И до нового года сделок заключалось немного, а в начале 1999-го рынок просто встал и цены резко пошли вниз. В 2008-2009 годах наблюдается та же картина. И пытаясь высчитать динамику цены квадратного метра сегодня мы опираемся в том числе на тенденции 10-летней давности. Рынок себя ведет почти так же, как 10 лет назад».