Элитная недвижимость - как драгоценность: к ней относятся с любовью и продают крайне редко

Как выглядит сегодня рынок недвижимости высшей ценовой категории рассказала генеральный директор агентства Park Lane Галина Мельникова.

Галина Эрленовна, расскажите, пожалуйста, как кризис отразился на сегменте элитной жилой недвижимости?

Специфика элитного сегмента рынка недвижимости заключается в том, что он менее всего подвержен каким бы то ни было негативным экономическим, политическим тенденциям. Если за последние полгода стоимость новостроек эконом-класса и бизнес-класса в среднем снизилась на 40%, то в премиум-сегменте снижение произошло в пределах 20%, при чем данный показатель касается лишь отдельных объектов.

Изменился ли объем продаж элитной недвижимости за последние полгода?

Да, изменения были. В ноябре-январе количество сделок значительно сократилось. Мы связываем это с тем, что, с одной стороны, покупатели ждали падения цен, а с другой, – продавцы не хотели снижать стоимость. Поэтому рынок «замер».

За последние несколько месяцев у участников рынка сформировалось понимание реальной стоимости жилья, поэтому количество сделок динамично растет. Уже летом мы ожидаем достижения прошлогоднего уровня продаж.

Поменялась ли структура предложения? Изменилось ли количество объектов выставленных на продажу?

Дорогая недвижимость – это эксклюзивный продукт, поэтому такие объекты выставляются на продажу нечасто, независимо от общерыночной тенденции. Правда, в ноябре прошлого года, когда на рынке царила паника, база нашего агенства активно пополнялась. Владельцы недвижимости, боясь падения цен и в виду необходимости решить свои финансовые проблемы, начали активно выставлять квартиры на продажу. Сейчас же ситуация стабилизировалась и мы наблюдаем традиционную динамику. На сегодняшний день в базе данных нашего агенства находится 16500 объектов. Для сравнения, в прошлом году их было 15800.

Расскажите, какой вид сделок сегодня наиболее популярен в самом дорогом сегменте, сегменте элитной недвижимости?

На данный момент превалируют сделки купли-продажи. Это связано с тем, что у клиентов сформировалось понимание реальной стоимости недвижимости премиум-класса. Сейчас удачное время для покупки, поскольку цены хоть и несущественно, но снизились.

А вот рынок аренды недостаточно активен. Уже практически завершен процесс пересмотра договорных условий между собственниками и арендаторами, который начался в конце прошлого года, поэтому особой активности в этом сегменте мы не наблюдаем.

Достигла ли элитная недвижимость ценового «дна»?

Думаю, да. Сегодня минимальная стоимость 1 кв. м элитного жилья находится на отметке в 3,5 у. е. Это очень низкая цена для элитной недвижимости, поэтому дальнейшее снижение маловероятно. Стоит отметить, что цена снижалась по-разному, в зависимости от вида премиум-недвижимости. Мы традиционно делим ее на 3 класса: 1) исторические отреставрированные объекты; 2) новостройки, не отреставрированные исторические объекты; 3) «сталинки» в центральной части города.

Что касается первого и второго видов недвижимости, то на него цена практически не изменилась, в виду их эксклюзивности и уникальности. Основное же снижение стоимости, в пределах 10-20%, произошло на третий вид элитной недвижимости.

Где цены выше: в новостройках или старой застройке?

Самые дорогие квартиры в домах исторической застройки, которая прошла полномасштабную реконструкцию. Это квартиры в домах на ул. Шелковичной, ул. Институткой, ул. Банковой и других. На втором месте – новостройки, например, дома на ул. Грушевского, ул. Ирининской.

О минимальной цене вы уже рассказали. А какова максимальная стоимость элитного жилья?

Максимальная цена предложения на сегодняшний день – это 31 тыс. у. е. за 1 кв. м. Такой объект выставлен на продажу на ул. Владимирской. Это первая категория элитной недвижимости: полностью обустроенная квартира в доме царской постройки, который прошел полномасштабную реконструкцию. Что касается второй категории элитной недвижимости, то тут максимальная цена 1 кв. м - 20-25 тыс. у.е. Третья категория недвижимости продается по цене от 3,5 до 12 тыс. у. е.

При этом не стоит забывать о скидке, которая может достигать максимум 15%. При продаже квартир в домах исторической застройки, в виду их эксклюзивности, торга может вообще не быть.

Какой вид элитной недвижимости сегодня наиболее востребован?

Сегодня чаще всего покупают квартиры. На втором месте - дома. Может быть это связано с тем, что предложение квартир больше. При этом, если с квартирами ценовая ситуация более-менее понятна, то для домов определить ценовой предел в сегодняшней ситуации сложно. С одной стороны, собственники не хотят снижать цену, а с другой, – покупатели не хотят платить больше, поэтому и спрос невысокий.

По Вашему мнению, являются ли элитными объекты, которые находятся не в центре, но позиционируют себя как недвижимость высшей ценовой категории?

Я считаю, что элитными объектами могут быть только те, которые расположены в центре. Если в целом границы города и, соответственно, застройка могут изменяться, расти, так скажем, вширь, то в центре строить практически негде. Именно в этом и «ценность» центральных улиц города.

Достойные объекты, конечно, есть и в отдаленных от центра районах, но их правильно относить к бизнес-классу.

Какие требования клиенты предъявляют к элитной недвижимости?

В первую очередь, клиенты берут во внимание уровень людей, которые статут их соседями. На втором месте – полноценная, профессиональная организация безопасности. VIP-клиентам важны также технические показатели: материалы, которые использованы при строительстве, наличие автономного отопления и т.д. «Панорамность», или проще, вид из окон, также имеет немаловажное значение.

Расскажите, пожалуйста, как долго приходится ждать покупателя на объекты элитной недвижимости?

Элитный клиент делает покупку взвешено и обдуманно. Учитывая, что это не покупка по необходимости, а скорее - приобретение некой ценности, решение они могут принимать довольно долго.

В целом же к нам поступает около 8 звонков в день от клиентов, которые готовы рассмотреть различные варианты, ориентируясь не только на цену, а еще и на месторасположение.

В каком виде элитной недвижимости ограничено предложение?

Это исторические дома, прошедшие глобальную реконструкцию. Учитывая их ценность и эксклюзивность, такую недвижимость продают очень редко и за очень большие деньги.

Какие площади квартир в элитном сегменте сегодня наиболее востребованы?

Это квартиры, площадь которых не менее 150 кв. м.

Поделитесь, пожалуйста, секретами работы с элитными клиентами…

VIP-клиенты очень требовательны, они нуждаются в повышенном внимании к своим пожеланиям. Для работы с ними нужны глубокие знания психологии, истории, архитектуры, дизайна и прочее. Специалисту по недвижимости нужно знать, когда и что стоит сказать, когда слушать и слышать клиента, когда нужно позвонить, когда не стоит настаивать на покупке. Поэтому с такими клиентами могут работать далеко не все сотрудники нашей компании. 

Расскажите, помимо вашего агентства, сколько еще компаний, которые работают с элитной недвижимостью?

Таких агентств много, но основной вопрос заключается в том, какую долю рынка они занимают. Дело в том, что в этом бизнесе успешность зависит от профессионализма и личностных качеств риелтора. Зачастую информация о таких агентствах и специалистах передается из уст в уста. Мы стремимся к тому, чтобы стать законодателями мод, если можно так выразиться, в сегменте элитного жилья. Мы понимаем, что подняв планку, порой, ее достаточно сложно удержать.