Жилая недвижимость Киева: нужны ли новостройки бизнес-класса?

Чтобы говорить об объеме рынка жилья бизнес-класса, не декларируемого, а реально соответствующего требованиям классификатора, необходимо анализировать массив информации по всем объектам первичного рынка недвижимости. Подобной информации по всем объектам всех застройщиков сегодня нет.

Целевая аудитория очень сузилась, объем предложения и объем спроса будет гораздо меньше, нежели ранее. Я думаю, что настоящий бизнес-класс на рынке новостроек будет представлен очень слабо, в ближайшие годы предложение будет невысоким.

Ранее я высказывал идею о создании под эгидой Минрегионстроя обязательной электронной регистрации всех объектов жилой недвижимости на рынке новостроек по всей Украине. Идея состоит в том, чтобы каждый застройщик в обязательном порядке регистрировал все свои объекты - по каждому из них вводил в общую базу характеристики объекта по заданным параметрам согласно нормативной документации и классификатору жилой недвижимости.

При этом данная программа могла бы автоматически корректировать задекларированную классность объекта, понижать ее или повышать. Соответственно, классность объекта была бы отображением набора его объективных характеристик, а не субъективной маркетинговой оценкой. Тогда, имея доступ к профайлам по всем объектам, можно было бы отслеживать объем каждого из сегментов жилой и коммерческой недвижимости.

Подобную регистрацию можно было бы проводить на сайте Минрегионстроя. Данная инициатива пока не реализована, хоть и не требует значительных средств - по сути, тут надо лишь постановление Кабмина или приказ министра.

Как показали последние несколько месяцев, подобная информация обо всех объектах недвижимости в Украине необходима правительству для реализации программ на строительном рынке. И у покупателя была бы уверенность, что заявленный класс объекта соответствует реальному классу в соответствии с требованиями классификатора жилой недвижимости.

В Украине те объекты декларируемого бизнес-класса, которые создавались в последнее время, не проходят по классификатору жилой недвижимости. По качеству, по инфраструктуре, по ряду других параметров большинство объектов в этом сегменте попадают в экономкласс и ниже.

Поэтому на самом деле объем первичного рынка жилой недвижимости бизнес-класса очень невелик. Сегмент экономкласса уже сегодня перегружен и перегрет. Жилья, которое соответствует требованиям к социальному классу, в Украине тоже более чем достаточно - на вторичном рынке. Данные сегменты уже насыщены, это жилье не надо строить. В свете сказанного строить нужно именно бизнес-класс.

Кризис показал, что в ближайшие годы продаваться будет преимущественно премиум- и бизнес-класс, потому что жилье в этих сегментах всегда приобреталось за свои собственные заработанные деньги. Экономкласс всегда покупался за счет ипотеки, а ипотеки в ближайшем будущем не будет. Хотя, конечно, если бы в Украине была ипотека под 4-6%, как в западных странах, то желающих приобретать недвижимость бизнес-класса с привлечением ипотечных средств было бы достаточно.

Пока ипотечное кредитование ограничено, фактически покупателями на рынке остаются те, кто сегодня реально зарабатывает деньги, необходимые для приобретения квартиры. Основная целевая аудитория жилых объектов бизнес-класса - это хозяева среднего бизнеса либо топ-менеджмент крупных компаний. С улучшением экономической ситуации в Украине целевую аудиторию жилья бизнес-класса составят и хозяева малого бизнеса, но это в будущем.