Зарубежная недвижимость: итоги II квартала 2009г.

В последние несколько лет интерес россиян к зарубежным рынкам недвижимости неуклонно возрастал. Покупка недвижимости за рубежом перестала рассматриваться как привилегия только состоятельных людей, став почти массовым явлением.

Этому способствовал и рост благосостояния российских граждан в последние годы, и возрастающая интеграция России в международные процессы: экономические, политические, образовательные, в сфере туризма, культуры и т.д.

Кроме того, появилось немало относительно "новых" рынков недвижимости с доступными для среднего класса предложениями – Черногория, Болгария, Турция, Египет и т.д. Во многом рост цен на недвижимость в этих странах объясняется популярностью среди русских покупателей.

Финансовый кризис не мог не сказаться на интересе российских покупателей к зарубежной недвижимости. Изменился как объем спроса, так и его структура: новые финансовые условия заставили некоторых потенциальных клиентов отложить покупку или переориентироваться на более недорогие предложения. Вместе с тем, другие россияне, располагая определенной суммой для покупки зарубежной недвижимости, стали присматриваться к новым рынкам и более качественным предложениям, рассчитывая на снижение цен.

Наталья Завалишина, Генеральный директор "МИЭЛЬ Distant Property Management", говорит: "Подводя итоги 1 квартала 2009 года, мы отметили, что структура спроса россиян на различные зарубежные направления несколько изменилась. В условиях ожидания снижения цен на недвижимость покупатели стали активнее изучать рынок, что отразилось в увеличении количества обращений".

По ее словам, порядка 25% запросов клиентов приходилось на Испанию, 20% на Францию, 15% на Болгарию, 12% на Черногорию, по 10% на Германию и на Чехию, и 8% на различные другие направления. "Говорить о существенном увеличении количества сделок по этим странам в I квартале было бы преждевременно, так как интерес явно превышал количество заключаемых договоров", - добавляет Н.Завалишина.

Однако, обвального падения цен на рынках зарубежной недвижимости не произошло, и начало II квартала этого года показало некоторый возврат к "традиционному" спросу. Лидерами, как и в прошлом году, стали популярные страны с недорогой недвижимостью, такие как Болгария, Черногория, Турция.

"По нашим данным, - говорит Н. Завалишина, -распределение интереса потенциальных покупателей по итогам II квартала таково: Болгария – 30% , Черногория – 25% , Турция – 15% , Египет – 10% , Франция – 5% , Италия – 3% , Испания – 2% , Великобритания – 2% , прочее – 8%". Также Наталья отметила, что во II квартале увеличилось количество реальных покупателей, в отличие от I квартала, где главной тенденцией было "исследование" рынка.

Интерес к Болгарии не ослабевает и в этом сезоне. По данным "МИЭЛЬ DPM", количество сделок по Болгарии сопоставимо с данными аналогичного периода прошлого года. Основное отличие состоит в том, что заметно уменьшилась средняя стоимость сделки, причем это обусловлено двумя факторам: во-первых, потенциальные покупатели интересуются объектами на меньшую сумму, а во-вторых, застройщики сейчас готовы давать существенные скидки.

По словам Натальи Завалишиной, "средняя стоимость сделок уменьшилась по отношению к прошлому году на 30-40%. Однако, говорить сейчас о средней стоимости квадратного метра в Болгарии было бы некорректно, т.к. существует сильный разброс цен на объекты одного класса. Это происходит из-за того, что некоторые застройщики значительно снижают цены, а другие – не снижают вообще. Ориентироваться можно на цены порядка 950 евро за квадратный метр в объектах, расположенных в пределах 500 метров от береговой линии".

Черногория сейчас также интересна для потенциальных клиентов, и для этой страны характерны такие же тенденции, как и для Болгарии – снижается стоимость объектов и клиент интересуется значительно более дешевыми объектами. "Тем не менее, по нашей оценке уровень снижения по суммам сделок по отношению к прошлому году не такой большой – 15-20%", - говорит Н.Завалишина.

Турцией также интересуется достаточно большое количество покупателей и, что интересно, суммы сделок остались практически такими же, как и в прошлом году. По данным "МИЭЛЬ DPM", объем снижения средней стоимости сделки не превышает 5-7%. "В Турции цены и раньше были достаточно низкими, особенно если учитывать качество объектов, их близость к морю, аэропорту и т.д. Можно говорить о том, что кризис очень незначительно затронул турецкую курортную недвижимость, - а именно ею более всего интересуются наши покупатели", - комментирует Н. Завалишина.

Достаточно новая тенденция, причем всесезонная – интерес к Египту. Очень недорогие объекты, возможность круглогодичного использования, спрос на аренду – эти факторы делают Египет одним из привлекательных направлений для инвестирования. Снижения по этому рынку нет, наблюдается даже небольшой рост.

Франция, Италия, Испания – это три наиболее востребованных западноевропейских направления. Во Франции интересен как Париж, так, и даже в большей степени, приморский регион. Как отмечает Наталья Завалишина, - "помимо популярного Лазурного берега, интерес к которому не ослабевает, а суммы сделок держатся на докризисном уровне, сейчас стал пользоваться популярностью регион Лангедок, который был предложен нами весной этого года. Сопоставимый по уровню инфраструктуры и климатическим характеристикам с Лазурным берегом, этот регион существенно выигрывает по стоимости, ведь расположенные там объекты в 3-5 раз дешевле аналогичных на Лазурном берегу".

Италия интересна всеми своими областями, особенно привлекательны среди них Калабрия и Лигурия. В этом году "МИЭЛЬ DPM" предложил рынку услуги по аренде вилл и особняков, и Италия стала лидером по запросам.

Испания сейчас очень привлекательна для покупателей тем, что цены там уже снизились, в некоторых случаях на 30%, и в то же время, сохранилась возможность воспользоваться ипотечным кредитом под 4-5% годовых. Во втором квартале интерес к этой стране хоть и был существенно меньшим, чем в I, но в целом вернулся в достаточно привычные для этого направления границы.

В последнее время возрос интерес к Великобритании. Это направление и раньше было достаточно популярным, но с началом кризиса интерес как-то на время "заморозился". Сейчас он снова оживает, причем если раньше интерес был сосредоточен на достаточно дорогих объектах, то сейчас есть спрос на объекты в пределах 300 – 500 тыс. фунтов.

Небольшой интерес к Кипру, Чехии, Латвии и другим странам не позволяет определить статистически конкретный уровень спроса на них. Тем не менее, "МИЭЛЬ DPM" отмечает интерес к объектам в различных странах, а не только к тем, которые были подробно рассмотрены выше.

Для зарубежных рынков недвижимости характерно понятие "сезонность". Связано это, прежде всего, с тем, что большинство российских, да и европейских в целом, покупателей приобретают зарубежные объекты именно в курортных областях, где жизнь обычно легче, приятнее, дешевле, больше солнечных дней и т.д. Поэтому понятие "сезонность" в большей степени связана именно с летним периодом. По мнению Н. Завалишиной, - "сейчас как раз сезон, поэтому, на наш взгляд, приводимые данные наиболее репрезентативны, т.е. наиболее точно характеризуют структуру спроса и направление интересов российских покупателей".

"Говоря о некоторых грядущих тенденциях, не думаю, что осенью стоит ждать сильных изменений", - продолжает Наталья Завалишина. По ее мнению, ситуация сейчас довольно понятна – в некоторых странах налицо общий спад, в том числе и по стоимости недвижимости (Испания, Латвия и т.д.), в некоторых – снижение покупательской активности. Но еще есть одна важный фактор: позиции собственно самого застройщика. Если у застройщика надежное, устойчивое положение, то он вряд ли пойдет на значительные скидки.

"Конечно, с учетом тенденций сегодняшнего дня, какие-то скидки или специальные условия предлагают многие, но иногда не стоит торопиться с покупкой такого жилья, ведь может оказаться, что за этим скрываются какие-то серьезные проблемы: не получено разрешение на строительство, нет денег на завершение строительства и так далее. Сейчас не так много проектов запускается, а построенные, в большинстве стран мира, потихоньку, но все-таки раскупаются, поэтому мы не советуем долго ждать тем, кто заинтересован в покупке", - заключает Н. Завалишина.

Как отметила Н. Завалишина, самое главное, сейчас очень сложно говорить о средней стоимости квадратного метра. "Какие-то проекты просели, какие-то даже, возможно, немного подросли. Поэтому среднюю стоимость называем очень условно", пояснила она.

• Болгария, апартаменты до 500 м от пляжа - 950 евро/кв. м,
• Турция - 750 евро/кв.м, на расстоянии до 1 км от моря,
• Кипр - 4500 евро/кв. метр - 500 м от моря, если говорить о Лимассоле,
• Черногория - 2000 евро/кв метр, 1 км до моря,
• Египет 700 - 1000 долларов, 500 м от моря (в зависимости от курорта, наиболее дешевая Хургада, наиболее дорогой Саль Хашиш или Шарм-эль-Шейх),
• Франция - 4500-5000 евро на Лазурном берегу, 2500-3000 - регион Лангедок, 1 км от моря,
• Италия - 1200-1500 евро - регион Калабрия, 3000 - Лигурия,
• Испания - 2300 евро/кв. метр, 1 км от моря,
• Великобритания - 7000 - 8000 фунтов за кв.м в Лондоне, не в самых престижных районах,
• Чехия - 2500 в Праге,
• Латвия - 1700 евро/кв.м в Риге.

"Данные цифры даны очень приблизительно, мы ориентируемся на регионы, которыми занимаемся сами", сказала Н. Завалишина.

Что касается аренды, то, по словам Н. Завалишиной, компания занимается только арендой вилл в Италии, Испании и Франции. Стоимость аренды завит от сроков, удаленности от моря и центров развлечений, размеров вилл, высокий/низкий сезон и ряда других факторов. Во Франции более принята долгосрочная аренда, не менее 1 месяца, поэтому мы предлагаем виллы по стоимости от 20 000 евро/месяц.

"Учитывая, что там могут отдыхать порядка 6-8 челок одновременно (семья или несколько семей), получается экономически более выгодным, чем отдыхать в отеле. В Испании, Италии можно арендовать виллу на неделю, можно найти варианты от 1000 евро/неделя, опять же, на 5-6 или даже больше человек. Мы предлагаем разные варианты, но прежде всего виллы пешей доступности до моря и центров развлечений", сказала она..

Distant Property Management – одно из бизнес-подразделений холдинга "МИЭЛЬ". Деятельность "Миэль-DPM" тесно связана с зарубежными и российскими региональными рынками и предлагает всем заинтересованным услуги инвестиционного консалтинга, брокериджа и управления объектами. "Миэль-DPM" помогает в приобретении объектов по всему миру, особенно активно работает по 16 направлениям.

В феврале 2008 года проект DPM стал отдельным направлением холдинга "МИЭЛЬ". За прошедший период подробно изучен спрос потенциальных покупателей, накоплен определенный опыт клиентской работы, разработаны рейтинги инвестиционной привлекательности DPMR, расширен и расширяется спектр предлагаемых услуг и постоянно выводятся новые направления.