Коммерческая недвижимость России: жизнь по новым правилам

Если квартиры и дома в России еще хоть как-то продаются, то торговые комплексы, склады и многочисленные офисы почти никому не нужны. Упали и цены, и спрос на коммерческую недвижимость.

Именно ее до кризиса много строили и хорошо продавали: если в 2005 ввели в эксплуатацию 800 тысяч квадратных офисных метров, то в 2008 - уже больше двух миллионов.

Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко поясняет: "Очень многие компании пытались расширяться семимильными шагами. Были наполеоновские планы, офисы росли как на дрожжах, компании в разы увеличивали численность своего персонала, открывали дополнительные филиалы. Безусловно, под все это были нужны и офисные площади. Если это торговые компании, то опять же очень активно открывались новые торговые точки".

По оценкам экспертов, из-за огромных долгов банкротство грозит 70% всех российских строительных компаний. Так, на сотни миллионов долларов долги у Mirax Group. У группы "ПИК" "Альфа-банк" через суд требует 380 миллионов рублей. Чистый убыток "Главмосстроя" в первом квартале этого года превысил миллиард рублей. Компания обменивается с кредиторами судебными исками. Kopernik Group за долги отдала "Альфа-банку" два бизнес-центра. Ориентировочная стоимость - 150 миллионов долларов.

Девелоперские компании в России, Бразилии и Китае сталкиваются с непростыми задачами. Вести бизнес все сложнее - сокращаются денежные потоки, снижаются объемы строительства, падают цены на недвижимость. По нашим оценкам, за 2009 год в России стоимость жилья упадет на 20-40% в зависимости от сектора и региона.

Если до кризиса приличный офис в самом центре Москвы сдавали за 1500 долларов за метр в год, то в январе 2009 стоимость такой аренды упала до 1050 долларов, а в мае тот же офис предлагали уже за 860 долларов за метр. Офисные помещения, которые находятся между Садовым и Третьим транспортным, в начале года арендовали за 1020 долларов, а в мае уже за 650. Также подешевели торговые центры и офисные помещения на окраине столицы: в среднем 735 долларов за метр – это в начале года, через пять месяцев цена аренды – уже 555.

Продажи офисных зданий тоже резко упали - объем сделок за год сократился в пять раз. Продавцы не хотят дешево отдавать, покупатели не готовы дорого приобретать. Сергей Лобанов, директор компании "МИЭЛЬ – коммерческая недвижимость", приводит цифры: "Звонит клиент, который планирует реализовать здание, принадлежащее ему, и называет цену 17 тысяч долларов за квадратный метро. В этот же день нам звонит клиент, который планирует приобрести здание в этом районе. При этом очень интересны его ожидания – 3 тысячи долларов за квадратный метро. То есть мы видим разницу между тем, что хочет продавец, и тем, что хочет покупатель, фактически в 5-6 раз".

Практически совсем перестали покупать сверхдорогие объекты – всего одна сделка с начала года: Сбербанк приобрел московский бизнес-центр "Южный порт" у девелоперской компании Midland. Ориентировочная стоимость - триста миллионов долларов. За прошлый год риелторы оформили десяток подобных сделок.

Евгений Семенов, директор отдела инвестиций консалтинговой компании Knight Frank, комментирует: "Сегодня мы на рынке практически не видим западный капитал, не видим западных покупателей, которые во многом доминировали последние несколько лет. В первую очередь сегодня покупателями выступают российские частные компании, структуры с государственным капиталом, банки".

Несмотря на падение спроса, все понимают: покупать недвижимость сейчас очень выгодно - цены упали, выбор большой. Немногочисленные инвесторы – те, у кого еще есть деньги, - стоят перед выбором: остаться с наличными или вложить их, купив бизнес-центр, не рассчитывая на быструю прибыль.