Что будет с ценами на жилье в новом году?

С достаточной степенью уверенности можно утверждать, что в ближайшее время рост цен остановится: стоимость квартир не упадет, а законсервируется вплоть до весны, а то и до осени.

При этом подорожания в конце 2007 г., уверены аналитики, не избежать. Можно было бы ожидать, что после остановки роста цен произойдет их падение, вызванное тем, что спекулянты массово выбросят квартиры на продажу. 

Однако планы по удешевлению ипотечных ссуд, рост неофициальных доходов части населения и постоянный спрос со стороны тех, кто разменивает свою недвижимость, дают все основания полагать, что процесс приобретения квартир даже по спекулятивным ценам не застопорится.

Столица настолько оторвалась от регионов по уровню цен на недвижимость, что, кажется, дальше дорожать ей уже некуда. Ситуация частично напоминает прошлый год, когда после небывалого скачка поговаривали, что цены обречены рухнуть. Не свершилось.

За этот год в столице квартиры подорожали на 65%, а в регионах — на 30­40%. По прогнозам, в 2007 г. рост цен не прекратится, лишь темпы его уменьшаться в два раза. С самой высокой скоростью дорожает малометражная «вторичка». В конце ноября цены на однокомнатные квартиры в «спальных» районах Киева стартовали с отметки $80 тыс.

В более престижных районах даже 50­летние «единички» поднялись в цене до $140 тыс., а ведь еще в январе 2006­го однокомнатную квартиру возле метро можно было купить за $50 тыс. Оживление началось с окончанием «летней спячки». В августе стоимость жилья медленно поползла вверх, а в октябре резко подскочила: всего за месяц однокомнатные квартиры в столице подорожали в среднем на 11%, «двушки» — на 10%.

В ноябре цены поднялись еще на 4­5%. Средняя стоимость киевского «квадрата» перевалила за $2 тыс. Дорожает и пригород. Теперь квадратный метр в Обухове, Конча­Заспе, Броварах и Борисполе оценивается минимум в $900­1000.

Равняясь на киевское жилье, поднялось в стоимости и жилье региональное. В Харькове и Львове средняя цена 1 кв. м достигла $1 тыс. Однокомнатная квартира здесь стоит в среднем $45 тыс. «С середины года в Харькове цена жилья увеличивается на 10% в месяц.

Сейчас квартиры начали приобретать немного активнее, чем в прошлом году, — тогда людей останавливала политическая неопределенность, теперь же стимулируют слухи о введении налога на доход от продажи квартир и развитие ипотеки», — рассказывает Андрей Лещенко, директор харьковского АН «Gecapital».

«Во Львове цены растут в среднем на 5% в месяц. Не могу сказать, что спрос вызван слухами о введении налога. Главная причина в том, что строят крайне мало; первичный рынок во Львове вообще не развит. В 2007­м падения цен не будет, но и стремительного роста — тоже. Пока есть покупатели, цены будут стоять на месте либо расти», — отмечает Ирина Сенникова, директор риэлторского бюро «Маклер» во Львове.

Риэлторы сходятся во мнении, что в западном регионе платежеспособность населения скорее будет расти, чем падать (в частности за счет доходов выехавших на заработки граждан). Уже сейчас, по неофициальным данным, до 80% переведенных из­за границы в Украину средств вкладываются в недвижимость и товары длительного пользования. В этом отношении аналитиков впечатлило развитие тернопольского сектора жилой недвижимости. Стоимость 1 кв. м здесь уже достигла уровня городов­спутников Киева.

Среднестатистический квадратный метр в Донецке вырос в цене до $900, а стоимость однокомнатных квартир в городе составляет в среднем $35­40 тыс. «Наибольшая активность в нашем агентстве наблюдалась в сентябре. Сейчас на рынке наступила определенная стабильность: выполняются главным образом сделки, заключенные ранее.

Стоимость квадратного метра осенью выросла на 8%; до конца года ожидается еще минимум 5­процентное подорожание. Если налог на операции с недвижимостью не введут с 1 января, активность на рынке будет меньшей, а цены будут расти, немного опережая инфляцию.

Если же налог введут, ожидается существенный скачок цен. Те, кто боится налога, сейчас стараются как можно быстрее оформить запланированные сделки», — комментирует Сергей Тахтаров, директор донецкого агентства недвижимости «Жилком». В Крыму и Одессе «единички» выставляются на продажу в среднем по $50 тыс.

«Несмотря на то, что цены в Киеве непомерно высоки и уже практически неподъемны для среднего класса, они растут и будут расти в будущем. Как ни парадоксально, понижение платежеспособного спроса не окажет ожидаемого влияния на стоимость жилья», — заявил Сергей Тумасов, генеральный директор «Global Solutions».

Авторы прогнозов единогласны: цены будут расти в связи с повышением активности населения перед Новым годом. В январе 2007­го ожидается традиционный застой. Долгосрочные прогнозы продавцы и аналитики делают осторожнее, допуская все больше «если» и «может», однако причин для обвала, о котором зашумела было пресса, также не видят.

«Слово «обвал» имеет свой смысл: это — падение цен на 30­40%, — комментирует Виктор Несин, директор киевского АН «Кварт­Сервис». — По логике перед обвалом цены должны какое­то время сохранять стабильность, а уж затем снижаться. Сейчас тенденция обратная: цены растут на 7­10% в месяц. Осенью спрос на киевское жилье повысился за счет приезжих, которые переносят свой бизнес в столицу, переезжают сюда жить.

К концу года рынок становится все более активным, как и в прошлом году. Спрос не ажиотажный, как в 2005­м, когда мы буквально каждый день продавали по квартире, но он есть. Если бы в следующем году в Киеве ввели, скажем, 10 млн. кв. м жилья, мы могли бы рассчитывать на падение цен. Но этого не предвидится».

«Рост цен на недвижимость, который в следующем году может достичь 30%, вызван не только развитием рынка ипотеки, но и другими факторами, в том числе состоянием рынка землеотвода, — отмечает Наталья Мациевская, начальник отдела кредитного анализа «Международного ипотечного банка». — Если рынок станет более прозрачным, появятся конкурентоспособные застройщики и можно ожидать снижения себестоимости квадратного метра первичной недвижимости.

Рост цен на недвижимость на самом деле только подогревает спрос на жилье и стимулирует ипотечное кредитование. Потребители стараются взять ипотечный кредит, пока цены не выросли еще больше. При стабильной политической ситуации можно говорить о 50%­ном приросте объемов ипотечного кредитования. Ипотечные же облигации, на мой взгляд, не окажут заметного влияния на объемы ипотечного кредитования».

В свою очередь, Геннадий Семенов, начальник юридического отдела «Международного ипотечного банка», член рабочих групп по разработке закона и подзаконных актов, регулирующих выпуск и обращение ипотечных облигаций, считает, что в следующем году этот финансовый инструмент может заработать.

«Главная задача ипотечных облигаций заключается в привлечении менее дорогих средств на рынок ипотеки. Это, естественно, повлечет за собой снижение процентной ставки и увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов», — утверждает он.

В числе причин, по которым, как считают аналитики, жилье не может подешеветь, — трех­четырехкратное подорожание коммунальных услуг (искушение отразить его в продажной стоимости квартир слишком велико, хотя и не вполне обоснованно), 20%­ное повышение стоимости стройматериалов и крайне низкие темпы строительства.

«Цена жилья на украинском рынке недвижимости может расти, но это не связано с подорожанием коммунальных услуг, — комментирует Тарас Шевченко, пресс­секретарь киевского АН «Благовест». — Причиной тому — подорожание земельных участков, увеличение себестоимости производства строительных материалов (подорожание энергоносителей), выделение 15% возводимого жилья на социальные нужды города.

Жилье можно и удешевить. Давайте разработаем прозрачные и несложные правила землеотвода! Гарантирую: объемы строительства увеличатся вдвое. Ажиотаж и рост цен наблюдаются там, где есть дефицит, по дефициту же нужно бить изобилием. Падения стоимости жилья можно достигнуть, снизив цены на нефть и газ, утроив объемы строительства и введя налог на недвижимость».