Заклинатели рынка недвижимости

Застройщики при помощи информационных манипуляций пытаются удержать падение цен на жилье, но нынешняя экономическая ситуация делает такие вербальные интервенции малоэффективными.

"Один корпус жилого комплекса "Миракс-парк" на проспекте Вернадского в Москве мы сдали на квартал позже намеченного срока. Потенциальным жильцам остальных корпусов надо сходить в церковь и поставить свечки, чтобы мы не обанкротились", - так пессимистично отвечает на вопросы покупателей квартир владелец российской корпорации Mirax Group Сергей Полонский.

Еще год назад он обещал съесть галстук, если цены на жилье не поднимутся на 25%. Но квартиры, наоборот, значительно подешевели. Весной этого года Полонский говорил, что ценовое дно уже достигнуто, а три месяца назад с удовлетворением констатировал оживление спроса и увеличение интереса со стороны покупателей. Компания даже подняла цену квадратного метра в новостройках. Этот шаг должен был подстегнуть возвращение спекулятивного капитала на рынок недвижимости. Но ожидания российских застройщиков не оправдались - цены на жилье вновь поползли вниз.

В Украине дела у Mirax Group идут еще хуже: бизнес выставлен на продажу, строительство 46-этажного многофункционального комплекса Mirax Plaza на улице Глыбочицкой в Киеве приостановлено. В проект вложено 130 млн долларов, а продать его можно сейчас едва ли за 50 млн. Кризис в Украине и России имеет общую природу. Одинаковыми методами российские и украинские операторы рынка недвижимости пытаются сломать тренд: твердят, что дно уже позади. Но это сродни тому, как туземные племена вызывают дождь: поют заклинания, стучат в бубен, имитируют шум дождя трещотками из перьев.

Танцы с бубнами

Конечно, у строителей больше шансов повлиять на ситуацию, чем у туземцев. Ведь небо не слышит заклинаний, а на психику людей такие методы иногда действуют. Именно на это и рассчитывают девелоперы, повторяя на разные лады, что пришло время для инвестиций в жилье. Для обоснования своих утверждений они приводят статистические данные. Правда, достоверность этих цифр и приемов их интерпретации весьма сомнительна. В частности, в условиях кризиса вошло в обиход сравнение "несравнимых" месяцев. К примеру, традиционно урожайного по количеству сделок мая с "мертвым" из-за праздников январем.

Кроме того, сведения разных источников настолько противоречат друг другу, что понять, где правда, а где нет, сложно. Единая статистика (если не по ценам, то хотя бы по количеству сделок) могла бы внести ясность, но она закрыта. Сделки регистрируются нотариусами, соответствующая информация передается в реестр, который ведет Министерство юстиции. Такие данные обнародуются только раз в год, и то с перебоями. "Это связано с техническими сложностями", - объяснили в пресс-службе Минюста.

Поэтому игроки частенько ссылаются на собственные маркетинговые исследования. Причем такая возможность есть не у всех. Для этого нужно, чтобы отдел маркетинга не был упразднен и квалифицированно работал. В противном случае застройщики используют для анализа сведения только по одной компании - собственной. Из-за кризиса объем продаж квартир уменьшился, следовательно, произошло и сокращение массива статистических данных. Делать выводы о динамике цен, опираясь на продажи максимум пяти квартир в месяц (а именно столько продает сегодня средний застройщик), - мягко говоря, некорректно.

Именно из-за небольшого количества сделок консалтинговая компания SV Development с начала нынешнего года прекратила рассчитывать среднюю цену квадратного метра в новостройках Киева.

"В этом году на "первичке" продается лишь 20–30 квартир в месяц. Этого недостаточно для анализа… Для сравнения: в прошлом году этот показатель составлял около 830 квартир", - рассказывает аналитик SV Development Сергей Костецкий. Правда, первый вице-президент крупнейшей в Украине холдинговой компании "Киевгорстрой" Василий Можар утверждает, что сделок намного больше. По его оценкам, только "Киевгорстрой" продает "12–15 квартир в неделю", тогда как до кризиса компания продавала за день 15–20 квартир.

Всё чаще встречаются случаи, когда прогнозисты в своих утверждениях вообще не опираются на какую-либо статистику, обосновывая свое видение ситуации на рынке недвижимости общими фразами и эмоциями. "Осенью банки должны возобновить ипотеку, и это подстегнет спрос на жилье. Не могут же они не выдавать кредиты!" - поясняет председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации и совладелец проблемной девелоперской компании "XXI Век" Лев Парцхаладзе. В то же время агентство "Кредит-Рейтинг" считает, что необходимых условий для восстановления банковского кредитования пока нет.

Информационная закрытость рынка недвижимости, с одной стороны, держит многих игроков в подвешенном состоянии, а с другой - операторы пытаются воспользоваться ею для активизации спроса, оглашая ту или иную информацию, которую невозможно проверить. К примеру, недавно основатель строительной компании "Экобуд" и заместитель главы Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроения, жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Юрий Сербин (БЮТ) заявил, что на рынке столичной "первички" появились спекулянты, которые скупают новострои с высокой степенью готовности для последующей перепродажи.

"В строительные компании после некоторого перерыва снова стали обращаться люди, делающие бизнес на перепродаже жилья… Если раньше приходили мелкие спекулянты, которых интересовало приобретение двух-четырех квартир, то сейчас обращаются крупные, желающие купить 40–50 квартир, дом целиком и т. д. Другими словами, теперь мы имеем дело с крупным капиталом", - убеждает парламентарий. Правда, эти слова игроки рынка не подтверждают, отмечая, что спекулятивный капитал так и не вернулся на рынок недвижимости. "Да, мы продаем квартиры, но люди приобретают их для себя. Спекулятивного капитала на рынке нет с прошлого года", - говорит Можар.

В сумерках "вторички"

Риэлторы вслед за застройщиками не устают утверждать, что ценовое дно осталось позади. Правда, на вторичном рынке недвижимости собственную статистику ведут многие крупные игроки. Но и здесь она весьма противоречива. Если верить некоторым риэлторам, кризис так и не добрался до "вторички". Так, по данным агентства недвижимости "Благовест", в первом полугодии 2009-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок уменьшилось лишь на 92 единицы, до 4316 договоров. А если сравнивать со вторым полугодием 2008-го, то продажи и вовсе выросли на 106 сделок.

Однако в "Благовесте" признают, что в денежном эквиваленте картина менее радужная: в первом полугодии 2008 года продано квартир на 574 млн долларов, во втором - на 369 млн, а в первом полугодии 2009-го - на 217 млн долларов. Это означает, что продажи шли активно, но цены на жилье по сравнению с прошлогодними снизились в полтора раза.

"В таком случае остается загадкой: почему тогда, по данным самих риэлторов, агентства недвижимости закрываются? Только потому, что их не устраивают заработки? Или потому что не было сделок?" - удивляется Костецкий. Ранее Союз специалистов по недвижимости Украины заявлял, что количество риэлторских агентств с начала 2008-го в целом по Украине уменьшилось в десять раз - осталось около 500 компаний, а по Киеву этот показатель сократился почти в 25 раз - до 60–70 компаний. По оценкам Костецкого, за весь прошлый год на вторичном рынке недвижимоси было продано 20 тыс. квартир (около 1600 в месяц). В этом году на "вторичке" продается 200–250 квартир ежемесячно. Причем в июне новых владельцев обрели только 180 квартир.

Риэлторы говорят, что жилье в нужном районе подобрать сложно, потому что на рынке мало предложений. Они объясняют это тем, что многие продавцы ждут стабилизации цен и поэтому сняли квартиры с продажи. В то же время на форумах всё чаще стали встречаться истории о том, как владельцы не смогли продать свою недвижимость по заявленной низкой цене по вине риэлтора.

"Мы хотели выручить за нашу "однушку" 35 тысяч долларов - очень деньги нужны были, а брокер убедил нас поднять цену на десять тысяч, до 45 тысяч долларов. Потом я случайно увидела объявление, в котором фигурировала наша квартира, но уже по цене 60 тысяч. В итоге к нам так никто и не пришел", - жалуется киевлянка Елена Краснова.

Консультанты увидели рост цен

По словам руководителя отдела стратегического консалтинга консалтинговой компании Knight Frank Натальи Прониной, на киевском первичном рынке началось повышение цены на элитную недвижимость. В девяти новостройках, которые компания относит к элит-классу, с марта 2009 года стоимость квадратного метра поднялась на 770 долларов - до 8248. По данным Knight Frank, такая цена была характерна для элитного жилья весной 2007-го.

Небольшое подорожание на рынке Пронина объясняет укреплением гривни - после масштабной девальвации национальной валюты многие застройщики зафиксировали стоимость квадратного метра в гривне, поэтому и наблюдается незначительное повышение цен в долларовом эквиваленте.

Кроме того, по ее словам, для привлечения покупателей с помощью низких цен девелоперы провели более широкую дифференциацию в стоимости квартир: в зависимости от этажности, площади, вида из окон и т. д. На самое непопулярное жилье, расположенное на первых этажах здания и имеющее плохие видовые характеристики, в некоторых жилых комплексах была понижена цена. Такую практику применили в комплексах "Паркове місто", "Изумрудный", "Голосеево". В то же время цены на квартиры, пользующиеся стабильным спросом, по итогам июня незначительно возросли. Этот фактор и повлиял на рост средней стоимости квадратного метра.

Популярный ранее эконом-сегмент не может похвастать удорожанием. Наоборот, здесь цены, по данным Knight Frank, снизились за время кризиса с 2174 до 1300 долл./кв. м. "В "экономе" целевая аудитория зависима от наличия ипотеки. Нет ипотеки - нет платежеспособного спроса", - говорит Пронина. При этом она подчеркивает, что компания анализирует цены предложения, а не реальных сделок.

Начальник аналитического отдела компании по управлению активами "Диалог плюс" Александр Полодянко заявил, что застройщики не разглашают данные о том, за сколько действительно продают квартиры, чтобы не обвалить рынок. По его оценкам, разница между заявленной и ценой реальной сделки может доходить до 20–30%.

На вторичном рынке из-за колебания валютного курса многие продавцы также повышали долларовые цены на свои квадратные метры. По данным агентств, в отдельных случаях в мае повышение цены достигало восьми процентов. Тем не менее за полгода цена "вторички" снизилась на 24% - до 1832 долл./кв. м. По сведениями консалтинговой компании, за полгода цена столичного жилья упала на 34,22% - до 1511 долл./кв. м.

Во Львове, по данным компании "Росан-Інвест", за полгода цена на вторичное жилье упала на 26%, до 1260 долл./кв. м. Согласно исследованиям компании "Герц", донецкий "квадрат" за полгода подешевел на 47,5% - до 955 долларов. По словам директора агентства недвижимости "Пушкинское" Алексея Нагорных, с мая продавцы харьковского жилья стали постепенно поднимать цены, рост доходил до 10–15% в долларовом эквиваленте.

При этом трех- и четырехкомнатные квартиры из-за отсутствия спроса почти не изменились в цене. Нагорных рассказал, что покупатели готовы приобретать жилье, но по цене, которая была в начале года. "Если продавцы в процессе переговоров уступают покупателям, то сделка, как правило, заключается. Несговорчивые владельцы жилья ожидают лучших времен", - говорит он.

Низкий спрос - низкие цены

"Вся эта информационная война, которую игроки развязали в СМИ под лозунгом "падать ценам уже просто некуда", сделала свое дело: снижение цен приостановилось. На осень можно прогнозировать достижение ценового дна", - заключает Костецкий. Однако ценовое дно в украинском варианте - это не тот классический случай, когда происходит выравнивание спроса и предложения. Аналитик полагает, что удешевление жилья приостановится, потому что игроки рынка не дадут ценам опуститься еще ниже.

А вот владелец девелоперской компании НСМ Group Андрей Заика считает, что рынку есть куда падать. "В 1998 году себестоимость готового жилья составляла 300 долларов за квадратный метр, но продавали его иногда и по 200 долларов. Поэтому разговоры о том, что ниже себестоимости продавать никто не будет, - пустое сотрясание воздуха. Рынок зависит от макроэкономических показателей, а они у нас отнюдь не позитивные", - считает он.

Лев Парцхаладзе по этому поводу замечает, что ниже себестоимости застройщики продают квартиры редко - только если необходимо выполнить определенные долговые обязательства. Себестоимость квадратного метра жилья, с учетом всех взяток и прокладки коммуникационных сетей, по расчетам самих застройщиков (которые публично занижать этот показатель не заинтересованы), в городах-миллионниках до недавнего времени составляла в среднем 700 долл./кв. м, а в столице доходила до 1100–1500. Такие цифры и стоит считать ориентиром для цен на эту осень, тем более что долговыми обязательствами обременены почти все застройщики.

Бывший начальник аналитического отдела группы компаний "ПИК Украина" Ангелина Деревлева полагает, что пик развития рынка недвижимости пришелся именно на период, когда наблюдалось наиболее благоприятное сочетание таких факторов, как рост занятости населения, повышение доходов граждан и высокая инфляция. Кроме того, в 2005–2007 годы отмечался пик ипотечного кредитования в стране.

По ее словам, при отсутствии положительной динамики этих факторов "разговоры о нащупывании дна - это не более чем модерация информационного пространства". Кстати, экономический спад в Украине в первом квартале этого года, по официальным данным, составил 20,3%, а последний (июньский) консенсус-прогноз показал, что по итогам года этот показатель ожидается на уровне 12,8%.

Деревлева уверена, что искусственное нагнетание ажиотажа некоторыми участниками рынка недвижимости не приводит к массовым продажам. Ведь от их заверений о том, что ценам падать больше некуда, деньги у конечного потребителя не появляются.

Прогнозируя активизацию рынка осенью, многие надеются на выборы. В 2004–2007 годах заработанные во время избирательных кампаний деньги многие люди действительно стремились вложить в недвижимость. Однако делали они это на растущем рынке, когда среднегодовой рост цен на жилье составлял 30–40%, а сроки окупаемости вложенных денег при сдаче квартиры в аренду - семь-десять лет. Сегодня вместо удорожания жилья наблюдается удешевление, а сроки окупаемости достигают 20 лет.

Как считает Александр Подолянко, распространенное мнение о том, что жилье является уникальным спекулятивным инструментом, ошибочно. Среди альтернативных рынков он называет золото и другие банковские металлы. К примеру, мировая цена тройской унции золота выросла с 700 долларов в октябре прошлого года до 980 долларов в начале июня 2009-го.

В зависимости от динамики украинских макроэкономических показателей существует два прогноза поведения рынка недвижимости нынешней осенью: оптимистический и пессимистический. Согласно первому, "ценники" на первичном рынке жилой недвижимости повысятся на один-два процента в гривне, но итоговая цена сделок всё же просядет. Причем удешевление будет разным в зависимости не только от класса жилья, но и от месторасположения квартиры, а также степени готовности здания.

"В готовых домах цена сможет снизиться до десяти процентов, а в недострое падение будет больше", - говорит начальник отдела маркетинга компании "Недвижимость столицы" (НЕСТ) Рамиль Мехтиев. Он отметил, что перед застройщиками по-прежнему стоит задача выжить, а не заработать деньги. На "вторичке" дифференциация цены тоже будет иметь место. Неликвидные квартиры станут дешеветь, а цены на более привлекательные останутся прежними или незначительно изменятся.

Основные сделки на рынке будут и далее проходить на "вторичке". Более того, когда все дома с высокой степенью готовности выкупят, первичный рынок просто замрет. Потому что никакими скидками и рассрочками нельзя быстро вернуть пошатнувшееся доверие потребителей к недостроям. А выиграют те, кто предложит покупателю готовое жилье.

При ухудшении макроэкономической ситуации (пессимистический сценарий) за осень и зиму цены на жилье упадут до уровня 2004 года, ниже уровня себестоимости.

Но при любом развитии ситуации отрасль спасет не государство и спекулянт, а конечный потребитель. Пока ипотека не возродилась, а доходы граждан падают более чем на 10% в год, никакие вербальные атаки не помогут. Каждая компания выбирает свои методы активизации спроса. Можно попытаться снизить цены, а можно продолжать убеждать потребителей в необходимости покупки жилья по существующим расценкам.

"Найти богатого "пассажира", который живет в "панельке" или "сталинке", зачмырить его или его жену. Например, как можно ездить на "Мерседесе" и жить в таком говне (перед этим - проткни ему покрышки). Привести его к нам в спортзал в "Золотых Ключах" и показать, как надо жить, а потом позвонить в офис продаж (нашей компании)", - делится с читателями в своем ЖЖ Полонский секретами того, как уберечь компанию от банкротства.