Как оценить квартиру

При желании купить или продать квартиру, взять ипотечный кредит или застраховать недвижимость всем приходится сталкиваться с необходимой процедурой оценки.

Какие существуют способы оценки квартиры, и на что стоит обращать внимание при оценке? Постоянно меняющиеся цены на недвижимость заставляют использовать несколько подходов, поэтому стоит ознакомиться со всеми тонкостями.

Многие россияне не ориентируются в стоимости собственного жилья, пока не возникает необходимость провести оценку. Определить стоимость недвижимости довольно сложно, так как на нее влияет множество факторов: юридические и технические параметры жилья, сезон и цель оценки.

Оценить квартиру можно самостоятельно, с помощью риэлтора или привлекая специалиста-оценщика. При получении ипотеки, проведение независимой экспертизы ценности жилья обязательно. Для этого покупатель обращается к специализированным оценщикам, имеющим сертификацию и разрешение на проведение подобного рода мероприятий.

Что касается страхования недвижимости, то в данном случае оценка квартиры позволяет объективно оплачивать стоимость страховых услуг, поскольку в случае если квартира недооценена, компенсация ущерба не покроет все расходы на восстановление собственности.

С юридической точки зрения на стоимость жилья оказывают значительное влияние следующие факторы: продается ли квартира целиком, или только ее доля; свободна ли она "юридически и физически" (есть ли проживающие или зарегистрированные на данной жилплощади), приватизирована ли квартира. Так же на стоимость при покупке влияет количество сделок, проведенных с объектом. Если на руках у собственника находятся первичные документы, полученные при приватизации или приобретении квартиры у застройщика, то стоимость будет выше.

Технические параметры также достаточно разнообразны: район, удаленность от станций метро, тип дома, планировка, высота потолков. При рассмотрении различных районов оцениваются их удаленность от центра, экологическая обстановка, степень развития инфраструктуры. Если оценивать удаленность от метро, то значительно понизит стоимость квартиры необходимость добираться наземным транспортом. Типы домов невозможно разделить четко, так как влияет на стоимость и год постройки и внешний вид, проводимый капитальный ремонт и другие факторы.

Но можно перечислить виды домов по возрастающей стоимости квадратных метров при прочих равных условиях: панельные хрущевки и постхрущевки, дома с квартирами улучшенной планировки (их начли строить после 1974 года), кирпичные дома дореволюционной постройки, сталинские дома, дома высокой этажности с квартирами с большой площадью (появились после 70-х годов), монолитные дома.

При учете планировки квартиры необходимо оценивать так же и ее месторасположение. Угловое или торцевое расположение квартиры снижает ее стоимость так же как и расположение на первом или последнем этаже. Наиболее востребованными квартирами являются те, у которых высота потолков 2,75-3,2 метров, остальные менее востребованы.

Чтобы оценить квартиру самостоятельно необходимо просмотреть объявления о продаже объектов такого же типа в вашем районе. Вычислив среднерыночную стоимость квадратного метра вашей квартиры необходимо внести коррективы с учетом всех имеющихся юридических и технических факторов. Так же стоит учесть наличие парковки, чистоту подъезда, состояние коммуникаций. Если же вы реили оценть квартиру для продажи с помощью риэлтора, имейте в виду, что он может, намерено занизить ее цену только для того, чтобы скорее реализовать объект и получить свою законную прибыль.

При оценке квартиры профессиональными оценщиками используется несколько методов. Каждый из них дает более точную, чем самостоятельная, оценку недвижимости. Но и в этом случае имеет смысл использовать несколько методов.

• Сравнительный подход.

Это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При этом объект необходимо сравнивать как минимум с тремя различными квартирами. Требования: объект не должен быть уникальным, а факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. При данном методе отражается мнение типичных продавцов и покупателей, инфляция, метод достаточно прост.

• Затратный подход.

Это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Затратный метод оценки недвижимости. Данный метод как правило используется для оценки стоимости частного дома или дачи, поскольку здесь сравниваются затраты на строительство аналогичного объекта по сравнению с текущей его стоимостью.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

• уровень заработной платы;
• величина накладных расходов;
• затраты на оборудование;
• нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы.

Преимуществом является большая надежность при оценке, но стоимость может быть неэквивалентна рыночной.

• Доходный подход.

Оценщиком выявляется возможность получения доходов от эксплуатации объекта или возможной продажи в будущем. Доходный метод оценки квартир. Высокий потенциал дохода присутствует у квартир в новых домах, а также расположенных в центральных или перспективных районах города. Доходный подход отражает качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Чаще всего он используется для определения инвестиционной стоимости.

Большинство данных методов могут лишь сформировать более узкий диапазон стоимости вашей квартиры. Но к оценке недвижимости стоит относиться достаточно серьезно, так как ее результаты напрямую будут влиять на доход, полученный от продажи, или размер компенсации в случае наступления страхового случая.