Ни обвал цен, ни ухищрения риэлторов не смогли вернуть покупателей на харьковский рынок жилой недвижимости

Харьковская жилая недвижимость стремительно дешевеет: однокомнатную квартиру там уже можно купить менее чем за $25 тыс., а неликвидную гостинку — за $10 тыс.

Обвалу вторички способствуют ценовые войны между продавцами нового жилья, которые, надеясь избавиться от балласта, готовы идти на уступки клиентам. Покупатели же затаились в ожидании более существенных скидок. Ситуацию не спасает даже искусственное нагнетание ажиотажа местными риэлторами.

Мифическое дно

Харьков окончательно закрепил за собой статус города-миллионника с самым дешевым жильем. Только официальная статистика девелоперских компаний показывает падение стоимости квадратных метров в регионе с начала кризиса в 2-2,5 раза. «Если в конце 2008 г. среднестатистическая «единичка» в областном центре стоила до $65 тыс., то сейчас такую же выставляют за $30 тыс.», — рассказывает учредитель местного агентства недвижимости «Риэлти-Эксклюзив» Евгений Санин.

Реальные же цены, по которым и заключаются сделки, еще ниже. В АН говорят, что хозяева готовы уступать покупателям с «живыми» деньгами не менее $5-10 тыс. В базах риэлторов уже появились предложения по $20-25 тыс. К примеру, в районе ХТЗ (просп. Косиора) можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м за $23 тыс. Такую же сумму просят собственники «единички» (26 кв. м), расположенной в Восточном микрорайоне. Аналогичное жилье в Залютино можно приобрести еще дешевле — за $22 тыс. Цены на комнаты в коммуналках и гостинки нестандартной планировки (фактически без кухни) упали до $10 тыс. и ниже.

Подобные варианты предлагаются в районе ХТЗ (на ул. Мира комната 17 кв. м в коммуналке за $9 тыс.), Роганьском (гостинка 33 кв. м за $10 тыс.) и пр. Тем не менее очередей за подешевевшим жильем не наблюдается, ведь большинство местных промышленных предприятий переживают не лучшие времена, а безработица достигает 7-8%. Так что ряды потенциальных покупателей заметно поредели, причем в обозримом будущем улучшения ситуации не предвидится.

По словам руководителя службы маркетинга ИСК «Авантаж» Валерии Гулевской, спрос на недвижимость по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упал на 90%. «Если ранее через нас проходило в среднем 30 сделок в неделю, то сейчас их в лучшем случае три», — подтверждает ее слова Евгений Санин. Не вызывает оптимизма у риэлторов и их качество: харьковчане готовы приобретать лишь самое дешевое жилье в спальных районах и на окраинах. Многие потенциальные клиенты, располагающие нужной суммой, по-прежнему не спешат с покупкой, ожидая дальнейшего удешевления недвижимости. 

Катастрофическая нехватка покупателей заставила посредников пойти на хитрость. Агентства недвижимости попытались применить уловку, апробированную их столичными коллегами, начав убеждать клиентов в том, что рынок недвижимости уже достиг дна, а цены пошли вверх. Обратившись в ряд риэлторских контор под видом потенциального покупателя, корреспондент «ДС» услышал уже знакомую «сказку» о том, что заинтересовавшую его недорогую квартиру за $23 тыс. на окраине приобретать не стоит, так как она может оказаться проблемной.

Взамен риэлторы предложили несколько вариантов такого же жилья, но уже за $28 или $31 тыс., советуя оформлять сделку как можно скорее, так как на эти объекты уже есть претенденты, а хозяева планируют поднимать стоимость. Евгений Санин также утверждает, что цены пошли вверх, увеличившись с конца весны на 5%, что эксперт поясняет неожиданным «всплеском спроса».

Аналитик группы компаний «Проконсул», занимающаяся исследованием рынка недвижимости, Анна Плотникова аргументирует рост средней цены уменьшением количества объектов, продаваемых по заниженной стоимости. При этом верхняя ценовая планка продолжает снижаться. Если еще несколько месяцев назад жилье среднего уровня стоило порядка $1200/кв. м, то сейчас — $1 тыс., а элитные апартаменты упали в цене с $1,7 тыс. до $1,4 тыс./кв. м, что позволяет г-же Плотниковой сделать вывод о том, что до стабилизации на рынке еще далеко — осенью не исключен новый виток удешевления недвижимости.

Новостройки попали на распродажу

Стремительное удешевление харьковской вторички не в последнюю очередь объясняется массовой распродажей по сниженным ценам новостроек в Харькове. Сейчас минимальная стоимость квадратного метра в новостройках упала до $490, хотя еще весной предложений дешевле $600/кв. м практически не встречалось. Некоторые объекты за несколько месяцев подешевели в два-три раза.

К примеру, в новом, уже сданном в эксплуатацию доме на Салтовке, где еще в начале весны за квадрат просили до $2 тыс., сейчас распродают квартиры по $700 за кв. м. Причем все сделки на первичном рынке недвижимости проводятся лишь по уже сданным или достраивающимся объектам, и потенциальные покупатели выбирают жилье в первую очередь по цене, что заставляет застройщиков, желающих избавиться от балласта, отчаянно демпинговать.

На сегодняшний день емкость харьковского рынка первичной недвижимости составляет 825 тыс. кв. м, из них в эксплуатацию сдано не более 400 тыс. кв. м, остальные заморожены на неопределенный срок. Это сравнительно немного, что, впрочем, не спасает рынок от ценовых войн.

Чтобы привлечь покупателей, многие компании объявили об акциях и даже начали продажу в рассрочку. Так, компания «Жилстрой-2» обещает скидку в 10% покупателю двух- и 20% — трехкомнатной квартиры, а также рассрочку на пять лет под 10% годовых в долларах при условии первого взноса в 30%. «Стройсоюз» предлагает рассрочку под 15% годовых на три-пять лет и акционную стоимость квадратного метра порядка 4,5 тыс. грн.

«Жилстрой-1» обещает беспроцентную ссуду на покупку жилья до сдачи объектов в эксплуатацию и рассрочку под 24% годовых после окончания строительства. МКДУ распродает по сниженным ценам крупногабаритное жилье: квартира площадью 130 квадратов и более стоит около 5 тыс. грн./кв. м, тогда как стандартная цена апартаментов —

7,5 тыс. грн./кв. м. Компания «Перспектива» предлагает беспроцентную ссуду на три года при условии уплаты 25%-ного первоначального взноса. Застройщики также говорят, что покупателю, который готов сразу же оплатить всю стоимость квартиры, предоставляются более существенные скидки — до 30% от заявленной цены. Такая готовность застройщиков идти на уступки практически гарантирует дальнейшее падение стоимости первички, хотя сами подрядчики и заявляют, что уже сейчас якобы балансируют на грани рентабельности, а некоторые объекты и вовсе распродают в ущерб себе.

Пригород уже не манит

Сегмент земельных участков и домов просел еще существеннее. По словам Евгения Санина, некоторые наделы под застройку подешевели в 10 раз. К примеру, не так давно агентство продало 10 соток на окраине Харькова за $25 тыс., тогда как еще в конце прошлого года аналогичное предложение оценивалось в $250 тыс.

Немногие покупатели, которые все еще интересуются возможностью приобрести участок в областном центре, отдают предпочтение районам Холодная Гора, Павлово Поле и Алексеевка. За первое полугодие средняя стоимость сотки земли там снизилась всего на 20,5% — до $4-6 тыс. В наиболее престижных Шатиловке и Сокольниках за сотку просят $30-45 тыс. против $100 тыс. в минувшем сезоне, впрочем, расстаться с участками за такие деньги готовы далеко не все владельцы: риэлторы констатируют уменьшение предложения на 10-15%.

Да и желающих купить землю под застройку единицы. Покупатели, располагающие нужной суммой, предпочитают вложить ее в уже готовые коттеджи, которые за последние полгода подешевели в два-три раза (до $800/кв. м). Типовые дома в достаточно популярном районе Павлово Поле распродаются по $100 тыс. вместо прошлогодних $300 тыс. Объекты старой постройки в Ледном, Филипповке, Жихаре можно купить от $30 тыс., что вдвое дешевле, чем в прошлом году. Коттеджи в престижных городках Шатиловке и Сокольниках по-прежнему выставляются по $550 тыс. — $1,5 млн, но желающих стать их собственниками с начала года не наблюдается.

Харьковчане охладели и к пригороду, который в последние годы активно раскупался под дачи. В элитных поселках Флоринка, Поле Чудес, Чайковка, Кулиничи, Родичи цены с начала года упали как минимум вдвое — до $2,5-7 тыс./сотка. В менее престижном пригороде (Высокий, Ольховка, Южный, Сиряки, Коротыч) землю вообще распродают по $1 тыс./сотка, хотя в 2008 г. за участки просили $3-5 тыс.

Учитывая тот факт, что в прежние годы земля была существенно переоценена, а ее стоимость формировалась спонтанно и базировалась лишь на ажиотажном спросе, эксперты уверены, что земельный рынок еще более далек от своего дна, чем сегмент жилой недвижимости. Осенью-зимой они прогнозируют новый виток ценового обвала, обещая удешевление участков еще на 15-20%.