Доступное жилье: в ожидании чуда

Дабы заинтересовать застройщиков, государство готово отдавать землю почти даром, а покупателям обещают бесплатные "метры"...

Проблема (не)доступности жилья в нашей стране всегда стояла особо остро, а нынешняя экономическая ситуация еще более усугубила ситуацию. Квартирный вопрос пообещали решить в парламенте, разработав законопроект № 4722 "О государственной поддержке обеспечения граждан доступным жильем".

Покупателям посулили весомые субсидии на приобретение жилья, застройщикам - передачу земли в долгосрочную аренду за чисто номинальную плату. Так ли все радужно, как кажется на первый взгляд.

"Неживые" нормы, или Немножко предыстории

Одной из первых "ласточек" в квартирно-жилищном вопросе стал Указ Президента "О мерах по строительству доступного жилья...". Дальше последовали Закон "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", Порядок предоставления господдержки для обеспечения граждан доступным жильем и, наконец, совсем "свеженький" Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам обеспечения жильем граждан".

Вкратце суть актов сводится к следующему:

• на строительство доступного жилья будет ежегодно выделяться 0,5 % ВВП;
• покупателям предоставят одноразовую госпомощь (30 % стоимости жилья или выдача льготного кредита из расчета не более 21 кв. м на одного человека плюс 10 кв. м на семью). Не способным купить жилье сразу предоставят его в аренду на срок до 30 лет с правом выкупа (ст. 5 Закона);
• отбор застройщиков - исключительно по конкурсу. Им же земли под застройку будут предоставляться бесплатно.

Но, как показала практика, большинство принятых норм продолжают радовать только на бумаге: не хватает бюджетных средств, есть пробелы законодательного регулирования. К примеру, ст. 810-1 Гражданского кодекса Украины отмечает, что существенные условия договора аренды жилья с выкупом должны определяться законом, а его нет и поныне.

- Где живете? - В палатах!

Новый законопроект предлагает вниманию два механизма приобретения доступного жилья:

1. покупка;
2. аренда на срок до 30 лет с правом дальнейшего выкупа.

При этом такие "щедроты" охватили целых два вида господдержки: выдачу жилищно-строительных субсидий (подтверждающих обязательства государства оплатить 20 кв. м доступного жилья на одного человека) и госгарантии, при которых государство ручается за уплату арендатором платежей по договору аренды с правом выкупа, но в перерасчете на 13 кв. м жилья).

А согласно ст. 5 проекта, если у гражданина - получателя субсидии есть еще и несовершеннолетние дети, они также имеют право на одноразовое пособие, причем для каждого отдельно.

Извлечь выгоду из субсидии можно будет, даже не прибегая к покупке жилья. Согласно принятому Закону "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам обеспечения жильем граждан", гражданам, по их желанию, будет выплачиваться компенсация за принадлежащее, но не использованное, право на получение жилья. Сумму компенсации освободили от НДФЛ (см. "Право на жилье государство компенсирует деньгами").

Все застройщики равны. Но некоторые равнее…

Крупные "дивиденды" обещаны и застройщикам: почти бесплатная земля государственной и коммунальной собственности. Земельные участки будут передаваться в долгосрочную аренду (до 50 лет) согласно ст. 93 Земельного кодекса Украины по арендной ставке 1 гривня за 1 га в год.

С другой стороны, к программе будут допускаться только те застройщики, которые являются членами Строительной палаты и прошли конкурсный отбор (в частности, работают на рынке свыше 5 лет, имеют опыт комплексной застройки, не должны бюджету и фондам).

Экспертное мнение

На первый взгляд, законопроект радует и застройщиков, и потенциальных покупателей. Однако не все так однозначно. В первую очередь, вызывает сомнение возможность государства профинансировать столь масштабную программу.

Ведь согласно Указу Президента "О мерах по строительству доступного жилья...", на такие расходы в госбюджете следует заложить сумму в 0,5 % ВВП, а это по показателям 2008 года будет составлять около 4 млрд гривен. Для сравнения: Закон о Госбюджете на 2009 год заложил в уставный капитал Госфонда содействия молодежному строительству только 26,1 млн гривен.

Такой же позиции, кстати, придерживается и старший юрист юридической компании "Arzinger" Станислав Герасименко. Как отмечает г-н Герасименко, "можно с абсолютной уверенностью прогнозировать, что средств в госбюджете (по крайней мере, в ближайшие годы) на реализацию задекларированной программы не хватит.

Единственным фактором, который может поспособствовать наполнению соответствующих статей бюджета, является деятельность мощного строительного лобби, заинтересованного в получении дополнительных ресурсов, которые можно "освоить" с пользой для себя. Более того, можно уверенно предсказать значительный коррупционный эффект от введения указанного законопроекта и его малую эффективность".

Наконец, нельзя исключить ситуацию, когда земля в аренду застройщикам будет предоставлена, а бюджетных средств на финансирование субсидий не хватит. Законопроект, разумеется, говорит о рефинансировании банков НБУ, а те, в свою очередь, будут кредитовать застройщиков.

Однако механизм выписан более чем сложно. Поэтому перепрофилирование строительства сначала под строительство доступного жилья, а потом под более выгодные проекты является в этой ситуации одним из наиболее логичных и предсказуемых сценариев.

Как прокомментировал г-н Герасименко, "хотя законопроект и предусматривает ответственность застройщика за отклонение от инвестиционно-строительного предложения (включая устранение его от строительства без компенсации понесенных расходов), но в случае недофинансирования обязательств со стороны государства вряд ли эта ответственность может быть применена по отношению к нему.

Скорее всего, по обоюдному согласию сторон будут внесены изменения в инвестиционно-строительное предложение, которые позволят перепрофилировать строительство с большей пользой для застройщика".

В целом, по мнению эксперта, перспективы у законопроекта такие: "Самые крупные застройщики страны (не без поддержки чиновников) получат возможность застолбить самые привлекательные земельные участки и не допустить иностранных застройщиков.

В результате снизится уровень конкуренции, что приведет к необоснованному повышению цен на жилье и, соответственно, к уменьшению шансов граждан быть обеспеченными доступным жильем".

Виталий Правдюк, начальник департамента строительства, недвижимости и земельного права АК "Коннов и Созановский", обратил внимание на следующие недостатки законопроекта:

"Проектом предусмотрено, что органы местного самоуправления, местные госадминистрации будут вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земучастка, заключенного на льготных условиях, в случае, если застройщик не соблюдает условий и/или параметров инвестиционно-строительного предложения.

Однако сами параметры выписаны слишком обобщенно и нечетко, что потенциально может создать условия для того, чтобы отдельные застройщики получили в аренду на льготных условиях земучастки под жилищную застройку на коммерческой основе.

Несмотря на кажущуюся социальную направленность проекта, большинство его норм посвящено вопросам строительства и финансирования проектов строительства. Тогда как в проекте не указано, как именно можно получить свидетельство о субсидии и госгарантию. Не указано также, может ли один и тот же человек получить одновременно и субсидию, и госгарантию".

Как резюмирует г-н Правдюк, "основной направленностью проекта является создание возможностей для "избранных" застройщиков получить фактически бесплатно значительные земельные участки в аренду под застройку. Все другие положения проекта содержат неточности и противоречия, что ведет к невозможности реализовать на практике нормы данной программы".