Оценка недвижимости: ее слагаемые и результат

Операции с жилой или коммерческой недвижимостью тесно связаны с экспертной оценкой имущества. Так, для банков и других финансовых учреждений крайне важна достоверная информация о реальной стоимости объекта, которую они заказывают у профессиональных компаний.

Но, как показала практика последних лет, услуга оценки в Украине не соответствует должному уровню по нескольким причинам, - считает Терри Пиккард, председатель правления консалтинговой компании полного цикла по недвижимости NAI Pickard.Об этих причинах он рассказывает ниже.

Банки

Большинство банков оперируют списками аккредитированных «оценщиков», но то, каким образом эти списки составляются, остается, в некоторой степени, загадкой, по крайней мере, для меня. Не является редкостью, что в такие списки не включены имена основных международных компаний по оценке недвижимости, присутствующих на рынке Украины и обладающих, как минимум, международной репутацией и страховкой профессиональной ответственности.

Наличие этих двух составляющих у «оценщика» дает банку уверенность, что такая компания заинтересована только в достоверной оценке. Также такие международные компании, помимо оценки, предоставляют и риэлтерские услуги (в том числе дальнейшую продажу оцененного объекта), что выводит саму услугу оценки на иной качественный уровень. Большинство же местных компаний, независимо от уровня их репутации, к сожалению, не обладают перечисленными выше характеристиками.

Еще больше меня удивляет ситуация с предоставлением в банк отчетов по оценке имущества для получения кредита. В этом случае заемщик сам может выбирать аккредитованного «оценщика» из банковского списка, он же оплачивает и стоимость услуги. Таким образом, компания -«оценщик» несет свои обязательства перед потенциальным дебитором, не перед банком. И перспективы «фактора влияния» здесь очевидны. Например, недавно наша компания проводила оценку земельного участка для потенциального заемщика; стоимость за сотку составила $400.

Клиент остался недоволен таким результатом и обратился в другую аккредитированную компанию – стоимость сотки «возросла» до $4000. Скачек стоимости земли с/х назначения в десятикратном размере выглядит, по меньшей мере, подозрительно, если только, конечно, «оценщик» не обнаружил на участке запасы золота или нефти. И самое страшное наказание, которое можно применить к такой компании, – это просто вычеркнуть ее из банковского списка аккредитованных «оценщиков». Но, как показывает практика, случается это довольно редко.

Из личного опыта могу с уверенностью заявить, что за последние несколько лет оценка объектов жилой недвижимости была завышена, как правило, в среднем на 20%. Сейчас, при тенденции падения цен на рынке недвижимости, многие банки столкнутся с ситуацией, когда их 30% гарантийный депозит (при предоставлении 70% ссуды) на практике окажется недостаточным для покрытия банковского риска в случае неуплаты заемщиком суммы долга (учитывая 20% завышенной стоимости недвижимости и 20% падения уровня цен).

Пути предотвращения рискованных ситуаций:

• Заказывать оценку следует у профессиональной компании, которая слишком дорожит своей репутацией, чтобы подвергать ее сомнениям, а потому не станет заниматься «подтасовкой» реальной стоимости недвижимости по просьбе заказчика, не взирая ни на какие причины;
• Заказывать у такой компании можно и аудит уже оцененного имущества, иногда достаточно провести аудит, скажем, 25% имущества;
• Нанимать компанию по оценке и оплачивать ее услуги должен именно банк, при этом «оценщик» несет договорные обязательства именно перед банком, не перед заемщиком. Стоимость услуг по оценке в дальнейшем может быть высчитана с потенциального дебитора.
• Цена за оказание услуг по оценке недвижимости должна быть справедливой. Чем ниже запрошенная «оценщиком» цена на оказание услуги, тем более велика вероятность того, что за дополнительную плату отчет по оценке может быть «улучшен» в интересах заказчика.

И сегодня, учитывая напряженную финансовую ситуацию и уменьшение числа заказов на проведение оценки недвижимости, возможность «манипулировать» результатами оценки в пользу заказчика становится еще более заманчивой для недобросовестного оценщика.

Девелоперы

В период с 2006 по 2008 гг. (так называемое время шальных денег) девелоперы стремились получить отчеты с наивысшими показателями стоимости их участков/проектов и было похоже, что все попали в эту волну. Недвижимость переходила из рук в руки с 10% уровнем капитализации.

Ситуация на рынке характеризовалась словом нестабильная, что со временем и было доказано практикой, но намного быстрее и с гораздо большими последствиями, чем кто-либо мог ожидать. Учитывая то, что арендные ставки снизились, в некоторых случаях на 70%, а ожидаемый уровень ставки капитализации возрос практически в 2 раза, объекты недвижимости резко упали в цене (как пример, стоимость проекта, оцененного ранее в $150 млн, сейчас составляет около $30млн).

Как бы там ни было, но на то время для проекта стоимостью $320 млн с ежегодным уровнем доходности в $30 млн, ставка капитализации в 9,3% была немыслимо низкой. Минимальный уровень капитализации, с которым я столкнулся на практике в начале 2008 года, составлял 9,6%. Причиной этому послужили постоянно растущие арендные ставки, достигшие уже на тот момент неприемлемого уровня.

И во всем этом виноваты мы сами. Сегмент рынка оценки недвижимости превратился своего рода в ярмарку, где «оценщики» соревновались между собой за максимально допустимые результаты оценки, а девелоперы, таким образом, получали широкий выбор компаний, останавливаясь на тех, которые способны предложить наиболее оптимальную для них оценку стоимости проекта.

Винить в сложившейся ситуации можно и самих инвесторов. Казалось, они просто потеряли здравый рассудок, вкладывая свои деньги в проекты с рекордно низким уровнем капитализации и неоправданно высокими арендными ставками. Потерей рассудка можно назвать и недостаточно внимательное, как я считаю, поведение инвестора – слепая вера мнению только одного «оценщика» (во избежание серьезных ошибок было бы целесообразнее сравнить результаты как минимум двух экспертов), либо же простое нежелание поинтересоваться у продавца – почему он апеллирует именно к данному отчету по оценке из двух имеющихся.

Теперь мы все стали свидетелями результатов такого иррационального поведения – за последние 6 месяцев объекты коммерческой недвижимости обесценились в пятикратном размере.

Хочется верить, что сложившаяся ситуация послужит нам всем хорошим уроком, хотя в этом я сильно сомневаюсь. Скорее всего, подобная ситуация повторится снова, лет через 7-10, как это обычно и происходит. Как бы там ни было, мудрый инвестор в ответ на вопрос: «Как вам удалось так быстро разбогатеть?», следуя примеру Рузвельта, сострит: «Продавайте как можно раньше».

Сейчас на рынке недвижимости появились очень выгодные предложения, и в условиях острой нехватки финансов наличные решают все. Мой вам совет: не давайте слишком заманчивым предложениям вскружить вам голову и перед тем, как вкладывать инвестиции в какой-либо проект, спросите, для начала, мнение нескольких хорошо зарекомендовавших себя экспертов по оценке недвижимости.