Пять способов вырваться из недостроя

Страну «украсили» сотни недостроенных домов. В их фундаментах и стенах лежат деньги десятков тысяч граждан-инвесторов, которые теперь рискуют остаться и без квартир, и без своих кровных. Отчасти виноват кризис: люди обеднели и перестали вкладывать деньги в новострой.

Но больше — сами строители, ведь до 80 % финансирования они получали от клиентов, а когда эта лафа закончилась, заморозили  свои новостройки Причем, как признаются в частных беседах застройщики, деньги у некоторых из них на завершение домов имеются.

Просто не хотят их достраивать — ведь понятно, что в условиях кризиса квартиры в них не продадутся, а значит, и вложенные средства на достройку не отобьются. Поэтому и «морозятся» стройки до тех времен, когда банки снова начнут кредитовать покупку квартир и появится спрос.

Правительство обещало дать 3 млрд грн на достройку жилья, готового на 70 %, но деньги не выделены, механизм их распределения не отработан, тендеры не проводятся.

«Сегодня» выяснила, как действовать, чтобы вернуть вложенные в недострой деньги или добиться его завершения. Здесь нам помогли советами эксперты по недвижимости — начальник департамента аналитики консалтинговой компании «Канзас» Александр Немтарев, руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов, а также правоведы: адвокат юридической фирмы «Шмаров и Партнеры» Евгений Подлесный, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков и директор юридической компании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа.

5 способов выбраться из "каменного мешка"

Заключить мир

Оптимальный вариант — в индивидуальном порядке подписать с застройщиком мировую, по которой он вернет вам вложенные деньги. Если же вы платили по договору инвестирования (они действовали до 15.12.2005 г.), то это вообще единственный способ вынуть свой кошелек из бесперспективной стройки. Здесь незазорно идти на уступки, брать меньше, чем дали, лишь бы уйти с минимальными потерями.

Крупная компания, у которой этот дом почему-то не пошел, ради сохранения репутации может удовлетворить ваши требования за счет прибыли с других успешных объектов. Мелкого же застройщика можно шантажировать тем, что он, не выполнив свои обязательства, использовал деньги инвесторов не по целевому назначению, и ему грозит уголовное дело. Но для этого у вас должны быть веские доказательства растраты, а для ведения дела придется привлечь опытных юристов.

В чем проблема. Если строительная компания заплатит вам, то рано или поздно это станет известно другим инвесторам. Ввиду прецедента придется и с ними рассчитываться, а это ей не с руки — проще сослаться на отсутствие денег. Компромат на застройщика накопать сложно, а обвинить в том, что он намеренно затягивал строительство, почти нереально.

Обналичить облигации

Если заморожен дом, в котором вы в счет будущей квартиры приобретали у застройщика беспроцентные целевые облигации, попробуйте его заставить выкупить их «взад». Вариант реален, если в договоре предусмотрена возможность его расторжения до ввода объекта в эксплуатацию.

При этом ваши потери составят 2—5 % от номинала этих ценных бумаг. И это за счастье, ибо с началом кризиса цены на новостройки в гривнях упали на 5—10 %: стало быть, вырученных денег хватит, чтобы стать клиентом более успешной стройфирмы или купить квартиру на «вторичке».

В чем проблема. В банальной причине: у застройщика нет средств, чтобы с вами рассчитаться. Даже если суд обяжет его, согласно договору, выкупить облигации, денег можно ждать годами, да так и не дождаться.

Проать по переуступке

Полно объявлений, предлагающих купить квартиры по переуступке прав собственности в неготовых домах, ввод в эксплуатацию которых якобы состоится в ближайшие месяцы, максимум — в 2010-м. При этом продавцы-частники предлагают такое жилье до 20—30% дешевле, чем застройщики. Но желающих — негусто, простаки-покупатели с начала кризиса почти сплошь «вымерли».

Потенциальные клиенты на переуступки теперь оценивают не столько заявленные сроки завершения стройки, сколько действительную активность работ на ней. Продавцы же порой идут на хитрости: накануне сделки даже за свои деньги заставляют крутиться строительные краны и суетиться работяг, создавая видимость оживленного действа. Иногда это помогает охмурить покупателей!

В чем проблема. Даже если вам удастся всучить человеку квартиру в таком недострое, он впоследствии через суд легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной и потребует вернуть деньги. Основание — сокрытие существенных обстоятельств касательно объекта продажи (ст. 230 Гражданского кодекса), что может расцениваться как намеренный обман. Суд может заставить вас возместить убытки покупателю в двойном размере, плюс моральный ущерб. Если, конечно, эти деньги у вас найдутся. («Сегодня» ни на что не намекает!)

Сменить застройщика

Скажем, возведение дома шло через фонд финансирования строительства (ФФС), который, по идее, должен контролировать целевое использование средств и график проведения работ. А стройка все равно заглохла, хотя все граждане-инвесторы исправно вносили оговоренные платежи. Можно ли заставить управляющего ФФС сменить застройщика, чтобы новый (за счет продажи оставшихся квартир и даже за ваши дополнительные инвестиции) все-таки завершил объект?

В одиночку — нет. Но, создав союз инвесторов, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или иную общественную организацию, довольно реально. Особенно перспективно, если эту стройку кредитовал крупный банк: убедившись, что она зависла, он может объявить ипотечную программу на выгодных условиях, дабы привлечь дополнительных инвесторов.

В чем проблема. ФФС, официально независимые, в большинстве своем созданы самими застройщиками или родственными им структурами. Ясно, что тут замены строителя ждать наивно. Через суд? Он может длиться годами. Да и стройфирму, которая позарится на доведение до ума такого «висяка», найти тяжело. У них на свои объекты средств не хватает, а рассчитывать, что еще непроданные квартиры в вашем доме разметут и обеспечат им приток денег, — ненаучная фантастика.

Забрать землю

Ваш ЖСК, согласно ст. 41 Земельного кодекса, имеет право добиваться у местных властей бесплатной передачи ему земельного участка, ранее выделенного незадачливой стройкомпании. А затем самому выступить заказчиком завершения стройки либо привлечь другого застройщика. Скажем, соблазнив его возможностью взять в собственность 1-е этажи под офисы или построить на придомовой территории прибыльные коммерческие объекты — магазины, автостоянки...

В чем проблема. Добровольно прежний застройщик землю вряд ли отдаст. Да и местные чиновники, скорее всего, будут на его стороне, поскольку часто выделяли участки не за спасибо. В лучшем случае дело удастся решить через суд за 6—10 месяцев. Плюс придется переоформлять разрешительную документацию на строительство и проект, который, опять же, прежний застройщик новому задаром не отдаст. Сомнительно, что ЖСК или новый застройщик будут готовы нести эти серьезные дополнительные расходы.

Личный опыт

Александр П.: «Я по переуступке продал 3-ком. квартиру в ЖК «Серебряный бриз» на Днепровской набережной. Сдача дома затягивалась, я испугался, что она вообще зависнет. При торге с покупателем потерял около 30 тыс. грн. по сравнению с тем, сколько инвестировал. Сейчас «мой» дом уже готов, вводится в эксплуатацию. Немного жалею, что поторопился. Но на вырученные деньги купил чуть меньшую квартиру в готовой новостройке на Позняках и уже ремонтируюсь».

Галина К.: «Думаю, правильно поступила, когда сумела стребовать деньги, уплаченные за жилье в новостройке в п. Буча. Может, дом будет скоро сдан, но... пускай уже без меня — срыв сроков строительства насторожил».

Сергей К.: «Долгострой в Обухове, невзирая на усилия инициативной группы союза инвесторов «Трипільська брама 2 черга», не ожил. Старый генподрядчик не отдает право на аренду земли и проектную документацию — скорее всего, надо решать вопрос через суд. Параллельно я сам сужусь за вложенные в квартиру деньги. Но полгода Подольский (Киев) и Обуховский райсуды меня «футболят», так и не решив, кто из них займется рассмотрением дела».