Вторичная недвижимость Киева подорожала на 1,6% в долларах

Первое полугодие 2009 года войдет в историю киевского рынка недвижимости не только как период жесточайшего экономического кризиса, по и как период адаптации к новым реалиям.

За последний месяц киевская вторичная недвижимость поднялась в цене.

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости Киева в июне 2009 года

• при подсчете в долларах 1832$/кв.м. (+1,6% за месяц, -24,0% за полгода);
• при подсчете в гривнах 14025 грн/кв.м (+ 0,8% за месяц, -25,8% за полгода).

Индекс ценового ожидания (в долларах): 1,7% в месяц (прирост +1,6%).

Индекс доходности: -5,7 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)

По сравнению с первым полугодием 2008 года, количество сделок сократилось примерно в 2,6 раза (тут и далее приведена статистика сделок "Планеты Оболонь"). Усредненные цены реальных продаж снизились в долларах США примерно 1,9 раза, в гривнах - примерно на 14%.

Краткая предыстория

Мощнейший кризис, обрушившийся на отечественную экономику в октябре 2008 года, был подобен урагану. Он сметал не только достигнутые ранее договоренности, но и устоявшиеся порядки, цены, рабочие места: В среде продавцов и ипотечников вызывал панику, в среде потенциальных покупателей будил надежды на изменения к лучшему:

На рынке появились "очень спешащие продавцы", предлагавшие квартиры на 30-50% дешевле аналогичных. Однако покупатели никуда не спешили, ждали еще больших скидок. Да и с наличными деньгами возникли серьезные проблемы: банки заморозили депозитные вклады, свернули ипотечное кредитование. Количество сделок упало в 4-5 раз.

К началу 2009 года кризис усилился и стал восприниматься уже не как налетевший неожиданно ураган, а как повседневная реальность, к которой необходимо приспосабливаться.

В январе паника немного улеглась, рынок недвижимости стал приспосабливаться к новым условиям, нащупывать реальные цены. Все это происходило достаточно сложно. Участники рынка нередко меняли не только свои решения, но даже взгляды и подходы. Особенно болезненно адаптация происходила в среде потенциальных продавцов. Многие из них то выставляли на продажу свои квартиры, то снимали их.

В феврале новые рыночные тенденции обозначились более четко. 

Большинство продавцов, придерживавших до этого цены, наконец-то начали активно сбрасывать их. Но при этом стало заметно меньше "очень спешащих продавцов", готовых продавать по демпинговым ценам. Те же продавцы, которые в ноябре-январе поспешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать; а в отдельных случаях даже немного повышали. 

Сокращение числа "очень спешащих продавцов" подтолкнуло часть потенциальных покупателей к более решительным действиям. Если до этого они предпочитали роль "болельщиков", следящих за обвалом цен, то теперь многие из них превратились в активных игроков. Существенно выросло количество заявок на покупку и просмотров.

Впервые за несколько месяцев выросло количество сделок. В относительных единицах февральский прирост выглядел очень внушительно (+75%). Но вот в абсолютных единицах он был весьма скромным (в декабре и январе сделок было значительно меньше, чем когда бы то ни было раньше).

В марте количество сделок возросло еще на 21%; темпы снижения цен предложений существенно замедлились. Цены продаж в сегментах массового жилья были практически стабильны, что позволило нам сделать вывод о том, рыночные цены в этих сегментах достигли некого "дна" (пусть, первого, но все ж таки "дна").

Как показало дальнейшее развитие событий, данный вывод, который многие потенциальные покупатели встретили с негодованием, оказался правильным для большинства сегментов "дешевого жилья". Там наилучшие предложения были в январе-феврале. В последующие месяцы выбор предложений резко сузился. Да и сами цены начали медленно расти.

Правда, рост цен в одних сегментах сопровождался снижением цен в других. Именно поэтому авторы, анализирующие цены лишь на отдельные типы домов и квартир, далеко не всегда могут прийти к единому мнению относительно "истинных" общерыночных тенденций.

Заметим, что это расслоение рынка недвижимости продолжается вот уже несколько месяцев, и пока сложно сказать, чем оно закончится. Вполне возможно, что после завершения переходных процессов, окажется, что мы сейчас наблюдаем не столько расслоение рынка, сколько проявление различной инерционности конкретных его сегментов.

В апреле количество сделок выросло еще на 29%. При этом спрос сместился в сторону двух- и трехкомнатных квартир, в том числе, с качественным ремонтом (в предыдущие месяцы основной спрос приходился на самые дешевые малогабаритные однокомнатные квартиры в "убитом состоянии").

Анализ апрельских сделок показал, что в их основе нередко лежали так называемые "обмены с доплатами". Продав низкокачественное тесное жилье, и забрав из банков зависшие депозиты, люди приобретали жилье более просторное.

В мае количество сделок снизилось на 9%, и основное снижение произошло в сегментах дорогого и качественного жилья. Основные причины этого - резкие скачки курсов валют, а также попытки законодателей изменить "правила игры" (был принят закон, фактически запретивший забирать залоговые квартиры у задолжавших ипотечников; в настоящее время на данный закон наложено вето президента).

За месяц средневзвешенный курс наличного доллара США в банках Киева снизился примерно на 4,5%. На вторичном рынке недвижимости, где практически все цены в долларах, это привело к удешевлению квартир в гривнах. К тому же доллар существенно просел по отношению к евро.

Не очень понимая на какую именно валюту целесообразно ориентироваться, многие продавцы повышали долларовые цены (в отдельных случаях на 5-8%). Некоторые вообще снимали квартиры с торгов, ожидая прояснения ситуации.

Результаты резких колебаний курсов валют, а также попытки изменить "правила игры" на законодательном уровне, были вполне предсказуемы: срыв достигнутых договоренностей и уже намеченных просмотров, резкое усложнение торгов, сокращение количества сделок.

В июне количество сделок выросло на 20%. Причем, если в первой половине месяца наблюдался спад деловой активности, то во второй - существенный рост. Сократились среднее время экспозиции проданных квартир и временной интервал между датами подписания договора задатка и договора купли-продажи.

Предложение хотя и увеличилось, но пока явно недостаточно для Киева. И это одна из причин роста цен (соответствующие данные о ценах приведены на графиках и в таблицах).

По нашим данным, не менее 29% покупателей приобрели квартиры, используя при этом деньги, полученные от продажи недвижимости. И не менее 42% продавцов планируют потратить полученные деньги на покупку недвижимости. Полагаем, что в реальности эти цифры значительно выше: далеко не обо всех подобных сделках есть информация; они проходят не всегда одновременно и нередко в различных городах (треть покупателей - приезжие).