Эксперты прогнозируют вторую волну падения цен на квартиры Киева

Столичная "вторичка" за июнь подорожала на $2-7 тысяч. Речь идет о скромных 1-3-комнатных квартирах на окраинах. Чего ради такой рост? А того, что люди, поверив, что цены достигли дна, начали "психовать", брать квартиры, вот продавцы и "закушались". 

Но сейчас появилось много факторов для удешевления: нацвалюта начала падать и, по мнению финансистов, к концу лета может девальвировать до $/8,5 грн. (на 9% против нынешнего курса); по ипотеке еще больше ужесточились условия (все больше банков требуют первоначальный взнос 50% и уменьшают сроки кредитования).

Поэтому мы решили узнать у экспертов, возможна ли вторая волна падения цен на квартиры в Киеве, подобная январско-февральской.

Цены не упадут

"Ценовое дно достигнуто еще в феврале, повторения не будет, - утверждает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень. - Начало возобновляться ипотечное кредитование. Летнего застоя покупок нет, на дешевые квартиры - по 2-3 претендента, уже есть дефицит.

В общем, будет либо стабилизация, либо дальнейшее подорожание". К этим доводам президент Союза специалистов недвижимости Киева Игорь Однопозов добавил: "Продажа "вторички" привязана к доллару, и неважно, подорожает он или нет - к падению спроса и цен это не приведет".

Упадут!

Эти аргументы спорные. Парламент намедни запретил выдачу кредитов населению в СКВ (они были в 1,5-2 раза дешевле гривневых). А десяток банков, дающих займы в нацвалюте, обычно требует 50% авансового взноса (т. е. человек должен накопить $25-45 тыс.) и дерут 25-30% годовых. "По таким ставкам могут брать кредиты максимум 5% покупателей, поэтому за счет ипотеки рынок недвижимости не оживится, рост цен остановится, а затем может плавно пойти вниз", - считает менеджер АН "Киевская недвижимость" Андрей Яковчук.

Есть еще масса доводов в пользу удешевления. "Прослеживается четкая взаимосвязь между курсом доллара и ценами на "вторичке": если он вырастет на 9%, то пропорционально снизится стоимость жилья, как это было в январе-феврале, - констатирует директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. - В этом случае и дешевые "единички" упадут на $4,5, "двушки" - на $6, "трешки" - на $7,5 тысячи". "Предложение сейчас в 5 раз больше спроса, жилье будут покупать все меньше, ведь почти все, кто мог это сделать, вынув деньги из банков или из бизнеса, уже сделали. Ждем за лето снижения цен на 3-5%", - говорит директор АН "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский.

"Да, за счет сезонного спада спроса цены просядут на 3%, - согласен директор АН "Аякс" Борис Егизарян. - Если же еще и доллар подскочит, что вполне вероятно, увидим ситуацию января-февраля - стоимость "вторички" рухнет до 10%. Почти все получают зарплаты в гривнях, а не в СКВ, к которой привязана стоимость бэушных квартир. Поэтому насколько больше людям придется платить за доллары, настолько же меньше в "зелени" - при покупке жилья. И тогда снова появится масса 1-комнатных квартир по $45 тыс., 2-комнатных - по $65, 3-комнатных - по $80.

Подведем итог. Большинство риелторов прогнозируют удешевление в августе. Плавное, если гривня устоит, и обвальное, если рухнет.

Самые доступные

1-комнатные квартиры

• $41 000 Десн. р-н, ул. Береговая, 31/18/5,2 кв. м
• $43 000 Десн. р-н, Милютенко, 21,7/10,3/4,7 кв. м
• $44 000 Днепр. р-н, ул. Стальского, 25/12,5/4 кв. м
• В мае попадались по $38-40 тыс.

2-комнатные квартиры

• $61 000 Киево-Св. р-н, ул. Зеленая, 43/28/7 кв. м
• $62 000 Днепр. р-н, ул. Курнатовского, 45/30/7,7 кв. м
• $65 000 Солом. р-н, ул. Ереванская, 42/27/7 кв. м
• В мае - по $56-60 тыс.

3-комнатныеквартиры

• $74 000 Солом. р-н, ул. Метростроевская, 43/30/35 кв. м
• $77 000 Днепр. р-н, ул. Пожарского, 51/33/7 кв. м
• $78 000 Днепр. р-н, Харьковское шоссе, 57,5/42/5,5 кв. м
• В мае - по $69-72 тыс.

Лишнее новье

Строители, не дождавшись от правительства денег на завершение домов, готовых на 70% и более, пугают грядущим дефицитом новья. "Ерунда, в уже готовых домах у застройщиков и хозяев квартир этого товара хватит минимум на 2 года", - возражает независимый эксперт Руслан Кизлайтис.

"Рынок затоварен, - подтверждает руководитель информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов. - Поэтому смело требуйте скидки в 30% от заявленных цен, причем в уже введенных в эксплуатацию домах. А к осени цены должны упасть почти в 1,5 раза: с теперешних $1200-1300 до $800-900/кв. м".

"Если в 2008-м было до 1000 сделок в месяц, то сейчас - 20-30, - говорит начальник отдела новостроя консалтинговой компании "Новый город" Виталий Крутюк. - Думаю, до сентября, чтобы привлечь покупателей, многие застройщики станут продавать жилье по себестоимости, т. е. по $700-800/кв. м".

Конфиската пока нет

Президент наложил вето на закон, запрещающий банкам изымать залоговые квартиры, даже если они - единственное местожительство граждан. Означает ли это, что банки начнут массово конфисковывать жилье несостоятельных должников и продавать его ниже средних цен (иначе быстро не купят), что может обвалить рынок недвижимости? Послушаем участников процесса.

"Банки по Закону "Об обеспечении прав кредиторов" и раньше имели право принудительно продавать залоговые квартиры, но крайне редко им пользовались, - утверждает директор департамента банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. - Из-за колоссальных затрат времени и средств расходы на продажу доходят до 30% от стоимости квартиры.

Государственная исполнительная служба проводит тендер по определению оценщика жилья, потом оно выставляется на торги, а если продастся, надо уплатить от суммы 20% НДС. Все это невыгодно ни банку, ни залогодателю".

"Даже проблемные банки стараются находить компромиссы с заемщиками, поэтому конфискаций практически нет", - говорит временный администратор "Родовид Банка" Сергей Щербина.

Мы убедились, что пока и жилья, продаваемого по обоюдному согласию банков и должников, - мизер. Но надолго ли? Ведь проблемы с возвратом займов будут нарастать.