Когда ожидать улучшений на рынке коммерческой недвижимости в Украине

Международные компании CB Richard Ellis, Clifford Chance и PricewaterhouseCoopers провели в гостинице Hyatt Regency совместный бизнес-завтрак для ключевых игроков рынка недвижимости.

Главной темой бизнес-завтрака стала оценка текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости Украины и прогнозы его дальнейшего развития, а также последние изменения в сфере законодательства и налогообложения.

Данное мероприятие объединило более 80 руководителей и собственников международных и локальных девелоперских, инвестиционных и финансовых структур, таких как Amstar Europe, Concorde Capital, Dragon Asset Management, EBRD, ECO Management GmbH, ESTA Holding, FIM Group, Forum Bank/Commerzbank Group, HCM Group, ING Bank Ukraine, KDD Group, MERX, METRO Group Asset Management Ukraine LLC, Parkridge, REAL Hypermarket Ukraine, Tebodin Ukraine CFI, «Гранит», «Панорама Груп», СНС, ТММ и многих других.

Сергей Сергиенко - уравляющий партнер CB Richard Ellis в Украине, в ходе своей презентации постарался ответить на один из наиболее актуальных на сегодня вопросов - когда ожидать улучшений на рынке коммерческой недвижимости в Украине.

Проводя сравнение с кризисом 1998-99 гг., когда рынок профессиональной коммерческой недвижимости в основном состоял из офисного сегмента, Сергей Сергиенко отметил: «Сегодня падение ставок – в частности, на офисные помещения – является более глубоким и более быстрым, чем в предыдущий период. В течение 7 месяцев, начиная с августа 1998 года, ставки упали на 50% и не росли в течение 5 лет, тогда как сейчас ставки упали на 65% за 8 месяцев с октября 2008 года. В то же время мы ожидаем, что восстановление рынка недвижимости, скорее всего, наступит быстрее, чем после кризиса 1998-99 гг.».

«Структурные изменения, произошедшие в экономике Киева за последние 10 лет – в частности, увеличение удельного веса сектора услуг как на рынке труда, так и в общем объеме реализованной продукции – создают прочный фундамент для рынка недвижимости и позволяют рассчитывать на более быстрое восстановление в этот раз», – объяснил Сергей Сергиенко, подчеркнув при этом, что «не стоит ожидать стремительного восстановления рынка в виде V-образной либо U-образной кривой роста».

Будущее рынка недвижимости

Говоря о будущем восстановлении рынка недвижимости, Сергей Сергиенко отметил, что капитальная стоимость начнет расти не ранее второй половины 2010 г., и этот рост будет обусловлен исключительно динамикой ставок капитализации, как это было в пост-кризисный период с 2000 по 2004 гг. В то же время арендные ставки не начнут влиять на стоимость объектов коммерческой недвижимости по крайней мере до второй половины 2011 г.

При этом, как отмечает Сергиенко, «основным импульсом к движению капитала на рынке должно стать взыскание залогов финансовыми учреждениями. Только после того, как стрессовые активы массово начнут переходить в собственность банков, можно ожидать серьезного подъема инвестиционной активности».

Томаш Сташяк, возглавляющий практику недвижимости в Киевском офисе Clifford Chance, призвал участников мероприятия рассматривать кризис в контексте всех существующих условий и обстоятельств. Независимое развитие украинской экономики началось относительно недавно, и как молодая экономика она пока еще может пользоваться выгодами и преимуществами, открываемыми перед ней различными международными программами.

В частности, Украина получает основную выгоду от "Программы Восточного Партнерства", принятой Европейским Союзом; приближается чемпионат Еврокубка по футболу 2012 года; также достаточно велика вероятность заключения Украиной в текущем году соглашения о свободной торговле с Европейским Союзом.

Говоря о юридической стороне восстановления рынка недвижимости в Украине, Томаш Сташяк отметил, что в ближайшее время можно ожидать увеличения сделок с активами по сравнению со сделками по покупке и продаже компаний. К сожалению, подход некоторых официальных органов затрудняет продажу незавершенных объектов строительства, расположенных на арендованных земельных участках.

«Похожая проблема существует также и в том, как банки могут реализовывать свои права в рамках ипотечных программ. Законодательство позволяет решать эти вопросы достаточно быстро и просто, однако часто органы власти игнорируют такие возможности, и на практике работа в этой сфере становится излишне рискованной», – добавил Томаш Сташяк.

Томаш Сташяк также прокомментировал последние изменения в законодательстве в сфере недвижимости – в частности, запрет на взыскание права собственности заложенных квартир и ограничение уровня арендных платежей для торговых площадей в сфере розничной торговли: «Работа над этими законами была начата исходя из самых лучших побуждений, но то, какой вид эти законопроекты приняли в реальности, может оказаться губительным для украинского рынка недвижимости. Эти законопроекты следует отменить до того, как они будут введены в действие».

Рон Барден, партнер-руководитель налоговой практики PricewaterhouseCoopers в Украине, и Светлана Билык, старший налоговый менеджер, в ходе своей презентации представили обзор основных изменений в налогообложении операций с недвижимостью в Украине.

В частности, было отмечено, что в условиях кризиса налоговые органы принимают усиленные меры по сбору налогов с целью компенсировать снижение доходной части бюджета. Подтверждением этого является увеличение количества налоговых проверок, споров и налоговых разъяснений, выданных не в пользу налогоплательщиков.

«Можно ожидать, что налоговые органы будут пристально изучать каждую цифру, отображенную налогоплательщиком в его декларации, а также будут пересматривать свою позицию в отношении проблемных налоговых вопросов с целью дополнительных налоговых начислений. Налогоплательщикам следует быть готовыми к такому развитию событий, повышая эффективность внутренней налоговой функции и привлекая внешних консультантов для решения проблемных налоговых вопросов», – прокомментировал Рон Барден.

О компании CB Richard Ellis

CB Richard Ellis является крупнейшей консалтинговой компанией в области недвижимости в мире (согласно годовому доходу в 2008 году) и входит в список 500 крупнейших компаний мира согласно рейтингу Fortune 500. Компания имеет 450 офисов в 60 странах мира и штат сотрудников свыше 34 000 человек.