Как не лишиться квартиры в долгострое

Кто рискует утратить права на квартиру в недостроенном доме, и что делать, чтобы избежать подобной участи.

Если вы вложили деньги в строительство квартиры, а дом до сих пор находится на стадии строительства, которое непонятно когда окончится, то существует риск потерять права на проинвестированное жилье.

Кто рискует

В ситуации приостановленного строительного проекта, особенно при незначительной его процентной готовности, инвесторы подвержены риску банкротства застройщика и, как следствие, утраты прав на проинвестированный объект, особенно в случае наличия у третьих лиц преимущественных прав на объект (например, ипотеки объекта незавершенного строительства).

Существует также риск утраты застройщиком прав на земельный участок и, как результат, прав на объект, который на этапе строительства представляет собой совокупность материалов и оборудования, использованного в процессе строительства.

Инвесторы, вложившие средства в целевые облигации, подвержены риску утраты прав на новостройку в связи с истечением срока погашения облигаций.

Инвесторы также рискуют остаться без возврата номинальной стоимости облигаций в соответствии с действующим законодательством в случае отсутствия принятого в эксплуатацию объекта строительства на дату наступления срока погашения облигаций.

Как защитить собственность

Для того, чтобы избежать перечисленных рисков, юрист рекомендует инвесторам осуществить ряд шагов:

• Самоорганизация и объединение инвесторов путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) в качестве неприбыльной организации.
• Признание в судебном порядке прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом, что позволит обеспечить государственную регистрацию прав на него как на объект недвижимости с закреплением за каждым из инвесторов прав на отдельный объект инвестирования как на часть объекта незавершенного строительства.
• Завершение строительства объекта путем сохранения отношений с существующим застройщиком или же посредством привлечения нового застройщика или стратегического инвестора.
• Получение прав на земельный участок. Для жилищно-строительного кооператива допустимо получение земельного участка в собственность бесплатно в соответствие со статьей 41 Земельного Кодекса Украины.
• Использование прилегающей территории к объекту строительства, его вертикальных конструкций в коммерческих целях.
• Перечисленные действия, по мнению юристов, позволят инвесторам закрепить права на проинвестированные объекты, а также избежать риска повторной перепродажи застройщиком квартир в строящемся объекте.

Также это позволит создать ликвидный актив для привлечения стратегического инвестора с целью последующего завершения строительства объекта.

Смена застройщика

В случае необходимости участники ЖСК могут попробовать заменить неэффективного застройщика.

Кроме того, объединившиеся инвесторы могут создать условия для получения дохода от использования существующего незавершенного строительством объекта и прилегающей территории (например, размещение рекламы, использование придомовой территории для размещения малых архитектурных форм и т. д.).

Таким образом, объединенные инвесторы в рамках ЖСК имеют существенные возможности не только в части завершения строительства объекта, но и в части получения и дохода от использования незавершенного строительством объекта.