Рынок недвижимости Киева охватила паника

По итогам мая, некоторые аналитики отмечают небольшой рост стоимости жилья в Киеве. Однако такой подъем свидетельствует больше о панических настроениях продавцов, а также о попытках искусственно остановить падение цен самими риэлторами…

Тем временем статистика продолжает показывать хоть и небольшое, но продолжающееся уже почти год снижение стоимости продажи квартир в Киеве.

В мае многие агентства недвижимости столицы пытались уговорить потенциальных покупателей, что "ценовое дно рынка уже достигнуто". При этом приводились аргументы о замедлении снижения цен, что должно предвещать последующий рост рынка недвижимости.

"Потенциальные покупатели не спешат договариваться. Они уверены, что нынешнее "ценовое дно" - не более чем временная стабилизация цен перед будущим их падением. Аргументы в пользу такого сценария развития событий:

• огромные сложности в экономике;
• резкое сокращение доходов граждан;
• отсутствие кредитования;
• перегретость рынка, цены на котором на уровне европейских городов, при существенно более низком качестве жилья и мизерных зарплатах большинства граждан",- объясняют в информационно-аналитическом отделе "Планеты Оболонь".

Потенциальных продавцов можно разделить на две категории - те, кто покупал для будущей перепродажи, и владельцы квартир, которым срочно нужны средства. И если учесть, что за почти год общее снижение цен составило 40-50%, то первая категория в большинстве своем просто сняла жилье с продажи. А количество "кризисных квартир", по разговорам риэлторов, даже выросло. При этом традиционно "мертвый" летний период еще больше увеличит количество предлагаемых к продаже квартир на вторичном рынке.

Некоторые владельцы жилья рассказывают, что иногда сами представители агентств недвижимости уговаривают поднять цены. "Мы пошли на уговоры риэлтора поднять цену на $10 тыс. и выставить однокомнатную квартиру в спальном районе за $45 тыс. При этом он попросил поднять комиссионные до 7%, если сделка будет удачной. Но примечательно, что потом нашли свою квартиру на сайте компании и в "Авизо" дороже на $20 тыс. Понятно, почему мы не можем ее так долго продать",- рассказал недавно коллега, пожелавший остаться неизвестным.

В мае снижение было небольшим. Средняя цена продажи квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 1,14% - до $1501 за 1 кв. м. Небольшой рост показали Оболонский район, а Днепровский - стабилизацию. При этом самым дешевым оставался Дарницкий район, со средним показателем $1088/кв. м, самым дорогим Печерский район, где средняя цена продажи составила $2544/кв. м.

Согласно статистике средняя цена продажи в мае составила $1514 за кв. м против $1657 в апреле, по сделкам компании и $1531 и $1589 соответственно по сделкам, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация. При этом снижение цен продаж произошло в результате смещения спроса в сторону более дешевого и низкокачественного жилья. А среднестатистическая разница между ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье сократилась с 36-38% в феврале до 19-20% в мае.

Аналитики, анализируя цену предложений, отмечают, что за последние 10 дней цена на вторичное жилье выросла на 0,8%. "Основной причиной такой динамики стал продолжающийся рост предложений на вторичном рынке. На фоне роста количества предложений продолжает увеличиваться доля качественного предложения на вторичном рынке недвижимости. Доля эконом-класса за последний месяц уменьшилась более чем на 2%",- отмечают в УТГ.

Панических настроений добавили и скачки курса доллара. "Не очень понимая, на какую именно валюту целесообразно ориентироваться, в мае многие продавцы повышали долларовые цены (в отдельных случаях на 5-8%). Некоторые вообще снимали квартиры с торгов, ожидая прояснения ситуации",- считают аналитики. Такая реакция появилась потому, что за месяц средневзвешенный курс наличного доллара США в банках Киева снизился примерно на 4,5%.

На вторичном рынке, где практически все цены в долларах, это привело к удешевлению квартир в гривнях. К тому же доллар существенно просел по отношению к евро. Результатами, по словам аналитиков, стал срыв достигнутых договоренностей и уже намеченных просмотров, резкое усложнение торгов. Переговоры при подписании договоров задатка нередко растягивались на многие часы, а то и дни.

"Рост цен второй период подряд на вторичном рынке недвижимости может свидетельствовать о стабилизации ситуации. Хотя такая тенденция может иметь краткосрочный характер. Лето традиционно считается периодом затишья. А рост объема предложения на вторичном рынке может в будущем подтолкнуть цены к снижению. На первичном рынке стабилизация не наступила. Скорее всего, незначительная негативная динамика продолжится до конца лета",- прогнозируют аналитики.

С ними согласны и эксперты: "Полагаем, что существенных изменений на рынке недвижимости в июне не произойдет. Наиболее вероятный сценарий - традиционное летнее снижение деловой активности. Цены в июне, скорее всего, будут достаточно стабильными", но добавляют: "Все это при условии, что не будет значительных изменений курсов валют, а также серьезных политических и социальных потрясений".