Рынок офисной недвижимости. Продажа и аренда

Практически всех девелоперов и собственников коммерческой недвижимости волнует сегодня вопрос заполняемости. В связи со снижением экономической активности, и полным отсутствием развития внутри компаний, спрос на офисные площади стал ничтожно мал, а производство и ввод площадей шел темпами докризисного развивающегося рынка, что привело к ситуации в которой мы сейчас находимся.

Процент вакантных площадей стал угрожающе высок и по данным отдела аналитики компании Paul's Yard в 1-ом квартале он стал составлять 15 — 16% (к примеру до кризиса 2 - 3%).

На рынке коммерческой недвижимости, несмотря на кризис, вводятся новые площади. Только в первом квартале нынешнего года по информации аналитиков компании Paul's Yard новых площадей было введено более 900 — 950 тыс. кв.м., при учете того, что спрос был на уровне 100 — 150 тыс.кв.м. Преимущественно это офисные здания класса B, которые составляют около 80% от общего объема.

По данным специалистов рынка продать сегодня коммерческие помещения по запланированным ценам практически нереально. В первом полугодии 2009 года по данным консалтинговой компании CB Richard Ellis объем сделок по покупке офисных площадей в Москве составил около 500 тыс. кв. м, что на 45% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Не помогает и предложение довольно солидных скидок, а снижение ставок аренды привело к миграции арендаторов. Собственникам становится все труднее удержать имеющихся арендаторов на местах.

Наиболее резко упало количество сделок по продаже офисов, находящихся в значительном удалении от центра Москвы не смотря на то, уровень цен за пределами Третьего транспортного кольца ниже. Одной из наиболее веских причин такого падения активности на помещения в отдаленных районах столицы является вид коммерческой недвижимости. Там в основном находятся большие офисные центры, ориентированные на достаточно крупных арендаторов, которые сегодня не готовы принимать решения об аренде.

На покупку складских площадей спрос так же упал. Аналитики "АКЦ МИЭЛЬ" отмечают, что спрос уменьшился по сравнению с I кварталом 2008 года более чем на половину и составил 48%. Спрос на аренду снизился на 22%. Причин тому несколько: финансовые сложности компаний-арендаторов, которых настиг кризис, и вывод на рынок аренды площадей, которые стало невозможно продать.

"В среднем, в каждом нововведенном бизнес-центре простаивает от 50 до 80 % площадей" свидетельствует руководитель департамента офисной недвижимости компании Paul's Yard Александр Брылов. И основными конкурентами новых объектов стали готовые к въезду офисы в действующих зданиях. Более комфортно чувствуют себя объекты класса "С" и "B", клиенты которых изначально платили невысокие арендные ставки и их процент в затратной части не так сильно сказывался на бюджете, кроме того желание сэкономить на арендной плате заставляет руководство многих компаний пересмотреть условия своего расположения и переехать из офисов высокого класса в более бюджетные варианты.

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, серьезных предпосылок к оживлению рынка офисной недвижимости в ближайшей перспективе пока нет, по всей видимости, стагнация, а возможно, и дальнейшее падение продолжится как минимум до осени 2009 г., дальше все будет зависеть от внешнего макроэкономического фона.

До конца года 2009 года ставки аренды будут продолжать снижаться, но неоднородно: как и прежде, наиболее сильное снижение буду демонстрировать не лучшие представители каждого класса, сильно переоцененные ранее, а также вновь выходящие на рынок бизнес-центры.

Средняя ставка в классе "А" может снизиться еще на 15-20% и составить порядка $700 за кв. м в год (включая НДС и эксплуатацию). В классе "В+" до конца 2009 г. ставки могут упасть еще на 20-25% достигнув среднего по Москве уровня в $550 за кв. м в год, в классе "В-" - на 25-30% до $300 за кв. м в год.

Арендаторы будут продолжать сокращать расходы по арендным статьям двумя способами: оптимизация арендных ставок, переезд в новый офис. Переезд необходимо планировать обязательно с помощью профессионалов, т.к. в настоящее время гораздо сложнее принять единственно правильное решение и разобраться в большом количестве (не всегда ликвидных предложений).

Сложно провести повторные переговоры с собственником по действующему договору аренды, сократив статьи расходов по базовой ставке, платы за парковку и уменьшению индексации платежей и др., где для успешного результата необходима хорошо разработанная стратегия.

Арендодателям по мнению Константина Ковалева необходимо оперативно реагировать на любые изменения рынка коммерческой недвижимости с тем, чтобы "удержать" арендаторов, владеть ситуацией и иметь конкурентоспособное предложение.