Нежилое изобилие: выбираем офисное помещение

За последний год количество выставленных на продажу непрофессиональных офисных и торговых площадей в столице выросло в пять раз. Эксперты объясняют такую ситуацию сокращением деловой активности и перетоком предложения из сегмента аренды в сегмент продажи.

Причем даже двукратное падение цен на недвижимость не позволяет собственникам надеяться на ее скорую продажу, ведь у покупателей, как и у продавцов, также наблюдаются проблемы с наличностью.

Все на продажу!

Рынок недвижимости Киева сегодня как никогда богат предложением непрофессиональных офисных и торговых площадей на продажу.

Если ранее из общего количества предложения собственники были готовы расстаться не более чем с каждым десятым объектом, выставляя остальные в аренду, то сейчас к продаже предлагается почти четверть от общей базы нежилых площадей и только три четверти сдается в аренду.

«Ныне потенциальный покупатель может выбирать из более чем 2 тыс. предложений офисных помещений общей площадью 300 тыс. кв. м и почти тысячи предложений торговых площадей, общая площадь которых достигает 180 тыс. кв. м. До кризиса же предложение по обоим сегментам не превышало 40–60 тыс. кв. м», — утверждают в компании SV Development.

Массовый выброс на рынок таких объектов в условиях финансового кризиса привел к резкому снижению их стоимости. Немалую роль в этом процессе сыграло и укрепление доллара: потенциальные покупатели не готовы выкладывать в гривневом эквиваленте суммы почти вдвое большие, нежели прошлым летом.

В итоге всего за год, по словам директора по маркетингу, стоимость продажи как офисных, так и торговых непрофессиональных коммерческих площадей упала в долларовом эквиваленте на 50–60%, а в гривневом — на 15–20%, продолжая ежемесячно снижаться на 1–10%.

«Помимо обострения финансового кризиса и практически полного свертывания кредитования, важной причиной стремительного падения цен является невысокая активность на данном рынке недвижимости: соотношение спроса и предложения составляет один к десяти, то есть на 10 объектов в базах данных находится всего один покупатель.

Многим же продавцам срочно требуются средства, т. к. большинство фирм и предпринимателей средней руки хранили в такой недвижимости свои сбережения, необходимые им сейчас для спасения бизнеса, поэтому они согласны уступать. Этой же причиной объясняется и резкое увеличение доли предложения в сегменте продажи по отношению к сегменту аренды», — пояснил г-н Степенко.

Самые дешевые офисы — подвалы

По данным экспертов, на сегодняшний день средняя стоимость офисной недвижимости в Киеве составляет $1,91 тыс./кв. м, в то время как год назад данный показатель достигал $4,7 тыс./кв. м.

По информации начальника отдела коммерческой недвижимости компании «Траектория» Эдуарда Визняка, больше всего за этот период подешевели подвальные нефасадные помещения, площади без отдельного входа не на первых этажах, а также объекты, расположенные на непопулярных массивах, таких как Троещина, Лесной, Воскресенка, Куреневка.

«Стоимость подвалов серьезно упала даже в том случае, если они находятся в престижных новостройках в центре. Например, в нашей базе данных имеется подвал на улице Антоновича в сданной в прошлом году новостройке с отдельным входом, который предлагается сейчас за $1,5 тыс./кв. м, тогда как год назад за него просили $3 тыс./кв. м», — говорит г-н Визняк.

Именно в этой категории коммерческой офисной недвижимости (подвалы), как считают специалисты, можно найти самое дешевое предложение, стоимость которого может быть на 80–110% ниже среднерыночного.

Например, собственники полуподвала на улице Оболонской в Подольском районе столицы, несмотря на наличие ремонта и нормальной транспортной развязки, выставляют его за $1 тыс./кв. м, что ниже среднерыночной цены в два раза.

А хозяева подвального помещения в самом центре (ул. Юрия Коцюбинского) согласны отдать его за $1,05 тыс./кв. м, что почти в четыре раза ниже цен в центральной части города.

По словам Владимира Степенко, существенно потеряли в своей стоимости ранее переоцененные офисные помещения. Например, офисы на Печерске, которые еще полгода назад предлагались по завышенной ставке в $10 тыс./кв. м, сегодня не могут найти покупателя даже по $3 тыс./кв. м.

«До 50–60% от и так невысокой среднерыночной стоимости готовы сбрасывать и собственники заложенных в банке объектов, а также те компании, которым для выживания срочно требуются наличные средства.

Скидки таких размеров позволяют не выжидать четыре–шесть месяцев, пока появится реальный покупатель, а реализовать его в течение нескольких недель», — считает г-н Степенко.

Уменьшить срок «экспозиции» помещений, по мнению специалистов, можно, не только существенно сбросив цену, но и предоставив покупателю возможность поэтапной выплаты, рассрочку платежа или аренду с правом выкупа.

«На помещения, предлагаемые по таким схемам, спрос в два-три раза выше, так как у клиентов также проблемы с деньгами. Как правило, такое предложение, если оно выставлено по разумным среднерыночным ценам, не задерживается в базах данных агентств более одного месяца», — рассказывает Эдуард Визняк.

PR-менеджер «Украинской риэлторской группы» Дарья Дружченко добавляет, что повышенный спрос наблюдается и на объекты, выставленные по среднерыночным ценам, расположенные в определенных местах Шевченковского (на КПИ, Шулявке, Лукьяновке, ул. Артема), Голосевского (по ул. Антоновича, Большой Васильковской) или Печерского районов (на бул. Леси Украинки).

«Преимуществом при продаже является и определенный набор требований к помещению, которые выставляют покупатели: выход на фасад, хорошая транспортная развязка и парковка, наличие отдельного входа и офисного ремонта (пусть не дорогого, но позволяющего сразу после покупки работать в офисе), наличие мини-АТС и выделенной линии интернет. А по площади наибольший интерес вызывают объекты от 40 до 150 кв. м», — рассказывает г-жа Дружченко.

Торговля — в хвосте

На рынке непрофессиональных торговых площадей наблюдаются схожие с офисным сегментом тенденции, но средняя стоимость квадратного метра выше ($2,4 тыс./кв. м против $6 тыс./кв. м год назад), а спрос и количество сделок значительно меньше.

«Если в сегменте нежилых офисных помещений в Киеве ежемесячно регистрируется порядка 100 транз-акций, то в сегменте торговых площадей — 20–30», — подчеркивает Владимир Степенко. Более высокие цены на торговые помещения по сравнению с офисными площадями специалисты объясняют тем, что прибыль, которую приносят площади под торговлю, больше, нежели прибыль от помещения под офис.

Мизерная же активность в сегменте объясняется состоянием рынка: если офисы покупают, как правило, те компании, которые ранее их снимали и хотят сэкономить в будущем на аренде, то торговые площади преимущественно приобретают уже состоявшиеся компании малого и среднего ритейла для расширения, а дела у них на сегодняшний день идут не особо успешно.

Тем не менее собственникам торговых помещений также нужны средства на преодоление кризиса, и они готовы демпинговать. Как и в секторе офисов, самыми дешевыми на рынке являются подвальные и полуподвальные объекты в т. ч. и в самом центре столицы.

Например, собственники 300-метрового помещения под магазин на улице Рейтарской сейчас выставили его на продажу всего за $1,3 тыс./кв. м. А на Московском проспекте 250 кв. м под магазин в оживленной зоне предлагается по $1,45 тыс./кв. м, причем хозяева еще готовы торговаться.

Несмотря на столь низкие цены, по словам Дарьи Дружченко, большинство потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию, надеясь на дальнейшее их удешевление. Активность они проявляют лишь в отношении очень дешевых объектов (в два-три раза ниже среднерыночной стоимости) площадью 170–250 кв. м, с витражами, расположенных в местах интенсивных пассажиропотоков, в то время как год назад рынок пестрел заявками от 1 тыс. кв. м.

Также риэлторы отмечают, что приоритетными для покупки торговых непрофессиональных площадей являются отнюдь не приближенные к центру районы, как в других сегментах, а исключительно самый центр города (магазины на так называемой «красной линии» — от Европейской площади до пересечения ул. Большой Васильковской и Саксаганского), улицы, прилегающие к «Каравану», станциям метро «Левобережная», «Дарница» и «Нивки», улице Сагайдачного, а также такие густонаселенные и обеспеченные районы города, как Оболонь или Позняки.

Учитывая малый спрос на непрофессиональные торговые помещения, эксперты едины во мнении: за лето они подешевеют еще на 12–15%. Что же касается непрофессиональных офисов, то процент снижения стоимости здесь прогнозируется меньший — 8–10% за лето.