Кризис позитивно повлиял на качество новостроек, но не на цену

В ситуации с замершим спросом на квартиры (отнюдь не только сезонным) и постоянно появляющимися сообщениями о замороженных проектах может показаться, что на рынке новостроек вообще ничего не происходит.

Между тем и в этом сегменте наблюдаются свои изменения

Готовое прибывает

Прежде всего, о том, что сегодня предлагается к продаже. Как отмечает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова, в мае количество столичных новостроек сократилось по сравнению с апрелем на 2,7% и составило 287 адресов.

Уменьшилось, соответственно, и количество выставленных на продажу квартир – на 2,5%. При этом больше всего нового жилья предлагается в ЗАО – чуть более 28% от всего объема предложения. Немало предлагается квартир в ЦАО – 16%. Как отмечает Бланкова, данные округа лидируют по количеству предложения с начала года.

Что касается распределения по классам жилья, то, согласно исследованию бюро недвижимости «Агент 002», на долю квартир эконом-класса приходится 49% объектов, бизнес-класса – 31%, а элитных квартир в новостройках только 20%.

Главное позитивное изменение для покупателя отмечают аналитики компании МИАН: в структуре предложения заметно увеличивается доля готовых новостроек. В настоящее время на объекты, прошедшие сдачу ГК, приходится 35–37% в Москве и 1820% в Подмосковье (против 28–30% и 10–12% в мае 2008 г. соответственно).

Другая хорошая новость для покупателей состоит в повышении качества сдаваемых домов. «Сейчас девелопер может выбирать среди бригад строителей и строить куда более качественно», – замечает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Так что есть серьезный шанс, что жилье, оконченное строительством в кризис, может оказаться более качественным, чем дома, построенные в период последних нескольких лет, когда наблюдался бурный рост цен как на рынке недвижимости, так и на стройматериалы и услуги строителей.

Покупатели и инвесторы возвращаются, но не спешат

Тем не менее, несмотря на все позитивные новости для покупателей, спрос на новостройки в мае снижался. В этом году спад составил 10%. Аналитики связывают это как с фактором сезонности, так и со сменой ориентира – с «исследовательского» на реальный.

Это отмечают сразу в нескольких компаниях. «В январе большинство звонков было направлено на выявление ситуации на рынке, в то время как звонки в мае отражают реальный интерес к покупке: об этом свидетельствует увеличение числа сделок в мае по отношению к началу года», – объясняет Наталья Бланкова.

Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал-Эстейт» Сергей Лушкин выделяет еще одну тенденцию, связанную с кризисом и отложенным спросом: срок выбора квартиры увеличился в несколько раз. На одну продажу квартиры в новостройке сегодня приходится более пяти «первичных» встреч с потенциальными клиентами, что значительно больше показателей 2006–2008 годах, когда квартира уходила практически на первой же встрече.

Кроме того, по данным компании, в 2009 году временной интервал с момента первого проявления интереса покупателя к квартире до момента подписания договора по большинству сделок достигал нескольких месяцев, в то время как в прошлом году этот срок редко превышал две недели.

«Если раньше промедление с выбором новостройки и оформлением сделки «выливалось» в дополнительное увеличение стоимости покупки или продажу выбранной квартиры другому покупателю, то сегодня затухающими темпами продолжается ценовая коррекция, а в отдельных сегментах рынка цены стабилизировались», – рассуждает Сергей Лушкин. В таких условиях клиенты имеют возможность детально ознакомиться с предложениями всех застройщиков и выбрать наиболее привлекательный вариант.

Как предполагают аналитики, возобновилась покупательская активность в инвестиционных целях, поскольку в структуре сделок по итогам мая преобладают объекты бизнес-класса.

Цены растут

Несмотря на преобладающие слухи о скором и ощутимом падении цен на жилье, в действительности этого пока не наблюдается. Даже в сегменте новостроек.

Так, по данным «Пересвет-Инвест», по отношению к декабрю 2008 года майские цены в долларах снизились на 5,41%, а в рублях выросли на 2,89%. Так, средняя стоимость 1 кв. метра в новостройках столицы в мае составила $5 301 или 164 336 рублей.

Согласно аналитике компании МИАН, в мае квартиры в панельных домах оценивались в 117,5 тыс. за кв. метр, а в монолитно-кирпичных – порядка 190 тыс. рублей за 1 кв. метр.

Аналитики «Агента 002» прогнозируют не спад, а галопирующий рост цен, который начнется, впрочем, еще не так скоро – с 2011 года. Связано это будет с тем, что, согласно запланированным срокам сдачи объектов, в период с 2010 по 2012 год в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам. Это означает, что предложение на первичном рынке недвижимости сократится более чем в десять раз и приведет к дефициту квадратных метров.

По словам Владимира Воронина, реальное предложение квартир в домах, которые будут достроены в ближайшее время, ниже прошлогоднего в 8–10 раз, и в 2010 году в Москве будет сдано около 200 тыс. кв. метров коммерческого жилья, остальное будет социальное.

Положение на рынке Москвы с таким количеством предложения, скорее всего, будет спасать Московская область, и ситуация там даже сейчас иная. В отличие от Москвы, там снижаются не только долларовые, но и рублевые цены, а предложение растет.

По данным аналитического центра холдинга «Миэль», в мае цены на подмосковные новостройки снизились на 1,7%, а средневзвешенная цена предложения составила 67,6 тыс. рублей за метр ($2,114 тыс.). При этом с начала текущего года средние цены уменьшились на 3%.

Кроме того, поступили новые предложения квартир в 27 домах-новостройках (или 136,1 тыс. кв. метров), тем самым объем предложения за месяц вырос существенно (+5,1%) и составил 557 домов-новостроек. Но это уже другая история.