Игорь Юшко: «5 тысяч долларов за метр – это не дороговато?»

Советник премьер-министра, президент Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), председатель наблюдательного совета Укрсоцбанка Игорь Юшко считает, что и в 2007 г. цены на жилье в целом будут расти. Стабилизироваться могут только цены на квартиры в ветхом жилом фонде и в неперспективных для застройки районах.

- Некоторые банкиры не исключают потрясений финансовой системы Украины в случае обвала цен на рынке недвижимости. Как Вы можете это прокомментировать?

- На мой взгляд, а также исходя из мирового опыта, это маловероятно. Ипотека только стабилизует и улучшает качество кредитного портфеля банков. Она как раз является наиболее надежной составляющей ритейла, который сам по себе неоднороден. Оставленные в залог машина и квартира – это все-таки разные вещи.

Как бы ни пугали обвалом рынка недвижимости – это уже происходило в разных странах и после некоторого замирания рынка, через месяц, два, три – максимум полгода – качество этого портфеля неизменно восстанавливалось. Людям всегда надо где-то жить.

Никто не хочет терять деньги, а уж тем более – жилье. Человек может отказаться от авто, он может отказаться от чего угодно, но он сделает все, чтобы у его детей и у его семьи была крыша над головой.

- Да, но ставки по кредитам Вам не представляются несколько завышенными?

- Меня всегда немного раздражает, когда политики начинают рассуждать на тему, что у нас ставки, вообще-то, высоковаты. Вы посмотрите, сколько стоит сегодня жилье. Ставка в 10-11% – это высоковато. А $5 тыс. за кв. м – это не дороговато?

Предоставьте вначале возможность строить больше жилья, минимизируйте количество бюрократических препон, обеспечьте больше строительных площадок – увеличится предложение жилья, соответственно, и цены снизятся. Сегодня покупатель жилья переплачивает не банковские проценты, а завышенную стоимость.

- Нацбанк Украины не вполне устраивает то, что большинство кредитов на жилье выдаются в валюте. А как вы оцениваете эту ситуацию?

- В мире существует совершенно различная практика на этот счет. Есть страны (например, Израиль), где практически 100% ипотеки кредитуется в валюте. Есть страны, где это категорически запрещено. На мой взгляд, валютизация этого рынка в Украине связана с тем, что кредиты в гривне просто дороже.

Кроме того, в Украине не существует долгосрочного гривневого ресурса для того, чтобы кредитовать население на 10-20 лет. Чтобы он возник, нам необходимо провести пенсионную реформу, т. е. запустить обязательное негосударственное пенсионное обеспечение и в целом – более серьезно подойти к реформе социального обеспечения и страхования.

Только эти институты способны обеспечить «длинный» финансовый ресурс в объеме, необходимом для модернизации экономики страны. Без этого, чтобы мы ни говорили, чтоб мы ни ограничивали, кредитования в гривне не будет, потому что у банков просто нет этого ресурса.

И любое ограничение валютного кредитования приведет к вздорожанию кредита. Кроме того, населению при существующей курсовой стабильности не выгодно платить за кредиты в гривне 17% – в долларах под 10-11% такие кредиты получаются дешевле в полтора-два раза.

- А почему банки не выдают «длинных» кредитов?

- Банки могут выдавать деньги только на тот срок, на который они сами привлекли ресурс. Если они привлекли депозиты на год, то и выдать кредит они могут только на год. Ведь не факт, что через год вкладчик захочет продлить договор, у него могут быть свои планы.

- Может быть, заграница нам поможет, предоставив кредит на длительный срок?

- Инвестиции из-за рубежа не смогут поддержать ликвидность рынка «длинных» денег. Рассчитывать только на них – это смешно. Зарубежный капитал приходит в страну, если у нее есть своя собственная ликвидность.

Проще говоря, если у нас есть собственных $100 млрд. «длинных» ресурсов, тогда мы можем ожидать инвестиций еще на $5-6 млрд., которые придут в страну и будут размещены на такой же большой срок.

- Вы можете спрогнозировать тенденции 2007 г. на рынке недвижимости?

- Тенденции будут те же, что и в 2006 г., – стоимость жилья будет расти. Что мне дает основания это утверждать? Первое – это глобальная инфляция. Сейчас цены на жилье растут во всем мире, хоть и с региональными особенностями. Второе – сравните стоимость недвижимости в Москве и Киеве.

Если нам сегодня кажутся $15 тыс. за кв. м. в элитном киевском доме абсурдом, то в Москве в пределах Садового кольца цены называют и в $30 тыс. И когда у них было $15 тыс. за м, а у нас – 1,5 тыс., то дальнейший рост стоимости жилья нам тоже казался невозможным.

Но сегодня в отдельных элитных домах в Киеве сделки проходят по этой цене – $15 тыс. метр. Конечно, это – не рынок. Но это – некий индикатор. Посмотрите разницу в стоимости эконом-класса, массового жилья в Киеве и Москве. Они отличаются в разы. А средняя покупательная способность москвича и киевлянина отличаются не так сильно. Так что тренд в сторону увеличения стоимости жилья в Украине вполне вероятен.

- Как скоро насытится спрос на жилье?

- Нашей с вами жизни на это точно хватит, потому что объективно у человека существует потребность повышать качество жилья. Раньше жилого фонда просто не хватало. В настоящее время, с учетом уменьшения количества населения Украины и увеличения жилфонда за счет новых домов, существующей жилплощади населению по старым нормам, наверное, хватит.

Но то жилье, которое устраивало предыдущее поколение, категорически не устраивает молодежь, которая хочет жить в новых домах, с новой инфраструктурой, с гаражами, паркингами и т. д. Поэтому процесс улучшения качества жилья бесконечен. Цены на жилье могут стабилизироваться в ветхом жилом фонде и на территориях, которые являются не перспективными для будущей застройки.

Кстати, первым признаком стагнации на рынке недвижимости, хорошо известным всем риэлторам (не знаю, почему они так его скрывают) является отказ от приобретения коттеджей эконом-класса. Не загородных домов для богатых, а именно недорогих коттеджей.

Мировая практика свидетельствует, что сначала отказываются от загородного жилья, потом приостанавливают покупку недорогого жилья на окраинах, и постепенно эта волна идет в центр города. От дорогого жилья в центре отказываются в последнюю очередь. И пока существует спрос на коттеджи за городом, строителям квартир в городах пугаться нечего.