В Киеве состоялась практическая конференция для владельцев и инвесторов проектов недвижимости

27 мая в Киеве состоялась практическая конференция «Как продать девелоперский проект инвестору», которая прошла при участии владельцев и держателей проектов, представителей международных и украинских финансовых, консалтинговых и юридических инвестиционных компаний

Участники конференции определили эффективные стратегии и доступные инструменты для привлечения финансирования в девелоперские проекты, а также обозначили действенные методы их «упаковки» и продажи инвесторам в период кризиса ликвидности.

В ходе мероприятия эксперты отметили, что сегодня девелоперы столкнулись с рядом проблем: падением спроса на все виды недвижимости, отсутствием доступного проектного финансирования, резким падением стоимости активов, отсутствием собственных средств для завершения строительства, неэффективным использованием привлеченных ранее инвестиций.

В изменившихся условиях, когда финансирование проекта трудноосуществимо, дорогостояще, девелоперы вынуждены оптимизировать расходы, искать новые источники финансирования, избавляться от части активов.

При этом инвесторы на сегодняшний день рассматривают украинский рынок недвижимости как высокорисковый. По словам специалиста инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Алексея Зеркалова, котировки акций украинских девелоперов за последний год снизились гораздо сильнее, чем индекс недвижимости FTSE-RE, который обобщает котировки акций 50 компаний недвижимости, размещенных на Лондонской Фондовой Бирже.

Долларовые государственные украинские облигации торгуются с высокой доходностью, что означает высокие риски для инвестора. Так, облигации с погашением в августе 2009 г. торгуются с доходностью 30% годовых в долларах США. (Для сравнения, в феврале и марте облигации предлагались с большим дисконтом, приносящем доходность 60-100% годовых).

Эксперты отмечают, что без акционерного капитала невозможно привлечь долговой капитал. При этом облигации украинских банков торгуются на довольно высоком уровне, что свидетельствует о большой вероятности дефолта.

Критериями для привлечения капитала и повышения инвестиционной привлекательности проекта, по словам руководителя департамента оценки CBRE Станислава Иванова, являются наличие:

• опыта успешного девелопмента;
• большого количества проектов, которые будут реализовываться; качественных земельных участков, соответствующих выбранному формату недвижимости;
• качественной разработки проекта с оптимальной концепцией.

В числе мер, направленных на увеличение доходности и ликвидности объекта, Сергей Маркосян (директор департамента Рынки капитала, CBRE) выделил реконцепцию. Он отметил, что реконцепцию следует проводить, когда ставки падают, ротация арендаторов растет, вакантность увеличивается, а, соответственно, снижается доходность.

По мнению экспертов рынка, сегодня большинство инвесторов пассивны из-за отсутствия долгового финансирования. Инвестор с собственным капиталом заинтересован в готовых объектах недвижимости, с постоянным денежным потоком и минимальными рисками, чем в девелоперских проектах. Поэтому основная задача девелопера – максимально повысить стоимость своих активов и превратить неликвидные активы в ликвидные. В условиях быстроменяющейся конъюнктуры рынка необходимо принимать решение, и стоимость решения может быть достаточна высока.