Особенности осуществления сделок купли-продажи объектов недвижимости через оффшоры

Абсолютно во всех международных договорах об избежании двойного налогообложения, заключенных Украиной предусмотрено, что доход, связанный с недвижимостью (хоть реализация, хоть аренда) облагается налогом на территории нахождения недвижимости.

Однако, есть законные возможности минимизации налогообложения при реализации недвижимости со стороны юридических лиц (компаний).

Особенности осуществления сделок купли-продажи объектов недвижимости через оффшоры

Вариант №1

Недвижимостью на территории Украины владеет Компания №1 – резидент Украины. Учредителем (собственником корпоративных прав на Компанию №1) является Компания №2 – нерезидент Украины.

Компания №2 продает корпоративные права на Компанию №1 Компании №3 (Покупателю), который вместе с корпоративными правами на Компанию №1 приобретает все активы такой компании, включая недвижимость. Таким образом, повышается стоимость сделки (за счет корпоративных прав на Компанию №1).

Если Покупателем корпоративных прав (Компания №3) является нерезидент Украины, в таком случае в качестве Продавца – Компании №2 возможно использовать любую страну с низконалоговым режимом (Панама, Белиз, Гонконг, Британские Виргинские острова).

Однако, если Компания №3 является резидентом Украины - в таком случае может возникнуть налог на репатриацию в соответствии с подпунктом е) пункта 13.1. статьи 13 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», который относит доход, полученный от операций с корпоративными правами к национальным доходам.

В таком случае, необходимо использовать страну, которая имеет международный договор об избежании двойного налогообложения с Украиной и при этом не облагает налогом или облагает налогом по минимальной ставке доход от реализации корпоративных прав (Кипр – 0%, Черногория – 4,5%).

Вариант №2

Недвижимостью на территории Украины владеет Институт совместного инвестирования (венчурный фонд). Инвестором такого фонда является Компания №1, учрежденная на территории страны, которая имеет международный договор об избежании двойного налогообложения на территории Украины и при этом, национальной законодательство такой страны предусматривает налоговые льготы касательно дивидендов.

В качестве таких стран могут подойти: Венгрия, Кипр, Молдавия, Нидерланды, ОАЭ, Швейцария.

Инвестиционный фонд реализует недвижимость (в качестве своего инвестиционного актива) и при этом освобождает данный доход от налогообложения. После этого, фонд перечисляет дивиденды в пользу своего инвестора.

На территории Украины не взимается налог на репатриацию (в силу положений международного двустороннего налогового договора) и по месту регистрации получателя дивидендов, ему предоставляются налоговые льготы в соответствии с положениями его местного законодательства.

При этом, необходимо помнить, что законодательство некоторых стран не предусматривает возможность приобретения недвижимости со стороны нерезидентов или устанавливают согласовательно-разрешительную процедуру для приобретения недвижимости со стороны нерезидентов.

Некоторые страны наоборот стимулируют приобретение недвижимости со стороны иностранцев путем предоставления вида на жительства и возможности получения гражданства в данных странах.