Торговая недвижимость: пир во время чумы

На рынке торговой недвижимости наблюдаются тенденции к росту доли вакантных площадей и снижению арендных ставок. При этом большинство сетевых операторов настроены на открытие новых торговых точек, что, по мнению экспертов, говорит о большом потенциале рынка.

Общие тенденции

Говоря о текущей ситуации на рынке торговой недвижимости, директор департамента торговой недвижимости "Colliers International" (Украина) Наталья Кравец отмечает, что динамика рынка в апреле - начале мая продолжила сохранять ранее наметившуюся тенденцию к увеличению доли незанятых помещений и падению темпов строительства.

Особенно страдают от ослабления спроса промышленные регионы, производственные мощности которых ориентированны преимущественно на экспорт. По данным "Colliers International", рост задолженности по заработным платам, повсеместное снижение доходов населения и, как следствие, значительное падение продаж в таких регионах обуславливают массовые расторжения уже заключенных договоров аренды на все виды помещений.

Кроме того, в этих регионах дефицит предложения профессиональных торговых площадей удерживает вакантность в пределах 20-25%. Тем не менее, арендные ставки снизились на 50-70%.

Еще одной тенденцией на рынке торговой недвижимости эксперты называют снижение темпов строительства. По данным Украинской торговой гильдии (УТГ), в 2008 году в Украине открылось на 46% меньше торговых площадей, чем прогнозировалось в середине 2008 года (см. Диаграмму 1).

Так, заявленные в начале 200 объемы строительства торговых центров составляли 943 тыс.кв. м, а реальные - лишь 647тыс. кв. м. На 2009 год был заявлен еще больший объем строительства, однако прогнозные показатели пока на 139% ниже заявленных - 586тыс. кв. м против 1400тыс. кв. м.

Торговая недвижимость Киева

В столице дела обстоят несколько лучше, однако и здесь наблюдается снижение арендных ставок, рост объема пустующих помещений и сложности со сдачей в аренду не только строящихся, но и уже существующих площадей.

По данным УТГ, средняя ставка для свободных площадей до 200 кв. м в действующих ТЦ Киева к средине мая составляет $61,3 за кв. м в месяц. Для сравнения, средняя ставка на 2 апреля составляла $64 за кв. м.

Аналитики отмечают, что с начала апреля средний уровень посещаемости столичных ТЦ снизился с 992 до 759 чел. на 1000 кв. м в день. Отчасти такое снижение спроса объясняется большим количеством праздничных дней в начале мая, однако эксперты говорят о том, что данная тенденция продлится не долго.

Что касается среднего уровеня заполняемости ТЦ Киева, то он остается практически неизменным. Так, к средине мая этот показатель составляет 95,6% по сравнению с 95,8% начала месяца.

При этом количество торговых площадей в столице Украины остается довольно низким в сравнении с европейскими показателями. Так, по данным УТГ, количество площадей в ТЦ в Будапеште составляет 950 кв. м на 100 жителей, в Варшаве - 770, Риге - 435. При этом в Москве на 100 человек приходится в среднем 196 кв. м торговых площадей, а в Киеве - 169.

Прогнозы

В продолжение указанных тенденций на рынке ожидается дальнейшее ослабление спроса на фоне начавшейся конкуренции между владельцами за арендатора. "Качество многих торговых центров, сильно отличающееся при сопоставимых ценах, впервые за длительный период дефицита выходит на первый план", - отметила директор департамента торговой недвижимости "Colliers International" (Украина).

Большинство ритейлеров все же намерены продолжать развитие сети. Так, по данным УТГ, из 700 торговых сетевых операторов в Украине 40% собираются закрывать свои магазины, при этом 65% настроены на открытие новых торговых точек (см. Диаграмму 2). По прогнозам, темпы прироста количества торговых точек сетевых операторов в 2009 году составят 15% (в 2008 - 29%).

Директор УТГ Виталий Бойко считает, что, несмотря на сложную ситуацию, торговые центры сегодня - единственный тип недвижимости, где сохраняется возможность получения доходности от новых проектов и существует стратегический дефицит площадей, а значит большой потенциал рынка. "Сейчас самое время инвестировать в строительство ТЦ", - считает В.Бойко.

Со своей стороны советник главы правления "Укргазбанка" Александр Охрименко отметил, что в случае стабилизации курса доллара, к средине лета 2009 года банки возобновят кредитование украинских застройщиков. "Они (банки, - ред.) готовы финансировать строительство коммерческой недвижимости", - подчеркнул он.