Пентхаус: как это по-русски?

Данный формат недвижимости появился более 100 лет назад, в начале XX в., в Нью-Йорке. «Его концепция включает в себя три обязательных компонента: престижность, приватность и эксклюзивность, — рассказывает Александр Зиминский

Верность традициям…

— Классический пентхаус — это особняк на крыше, с отдельным входом (владельцы, как правило, пользуются персональным лифтом). Нередко такие объекты имеют несколько уровней — от двух до четырех, а высота потолков достигает 10 м. Основным же показателем эксклюзивности этих домов является панорамное остекление, открывающее виды как минимум на три стороны света».

Также следует отметить обязательное наличие выхода на крышу или террасу, с которой можно наслаждаться историческими и архитектурными достопримечательностями города. Многие дома на Остоженке спроектированы так, чтобы из окон был виден храм Христа Спасителя. Один из подобных примеров — «Кристалл Хаус» (Коробейников, 1). Большая редкость — виды на Кремль.

Сегодня такие квартиры встречаются в основном в старом фонде, но в комплексе Copper House (Бутиковский, 3) есть пентхаус, владельцы которого могут любоваться древними стенами Кремля из собственных окон. Ценятся объекты, из окон которых можно увидеть парки, водоемы. Например, жильцы квартир на высоких этажах жилого комплекса «Фьюжн Парк» наслаждаются пейзажами Нескучного сада и парка «Усадьба Трубецких в Хамовниках».

«И еще одно условие, — подчеркивает А. Зиминский. — В доме может быть только один пентхаус. В противном случае объект теряет эксклюзивность». С последним тезисом согласен и Дмитрий Халин, партнер компании IntermarkSavills, руководитель департамента стратегического консалтинга. «Классический пентхаус (в исконном, американском, понимании) — это единственный особняк на крыше многоэтажного жилого здания, для которого предусмотрена возможность использования кровли», — рассказывает он.

По оценкам экспертов, настоящих пентхаусов в Москве не более двух десятков. Эти эксклюзивные объекты стоят очень дорого: цена в 45–55 тыс. долл./кв. м является вполне нормальной. Умножаем ее на 250–400 кв. м «среднего» (если это слово вообще уместно для данного сегмента) предложения — и получаем итоговую стоимость объекта.

…и компромиссы

«Игра в слова» — вообще распространенный прием продвижения товара на рынке. Суть очень проста: объект начинают именовать каким-то модным словом, и обладание им кажется покупателям престижным. Пентхаусы не являются исключением. «Понятие нивелировалось, и сегодня многие московские застройщики и риэлторы называют пентхаусом квартиру большой площади на верхних этажах, — отмечает А. Зиминский.

— Нередко она соседствует с другими квартирами, а окна могут выходить только на одну или две стороны света. Владельцы таких объектов не всегда имеют персональный лифт». «Столичные застройщики стараются максимально приукрасить собственные проекты (не исключая здания экономкласса), позиционируя многокомнатные квартиры на последних этажах как пентхаусы», — считает Д. Халин.

Аналогичные метаморфозы происходят с местоположением — рекламные объявления предлагают эти объекты даже на окраинах. Между тем классическое понятие пентхауса допускает его нахождение, как правило, в центре города. «Квартира в другом районе, пусть и отвечающая иным характеристикам пентхауса, фактически остается квартирой», — категорично заявляет Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. А Д. Халин напоминает, что пентхаусы в спальных районах Москвы чаще всего расположены на крышах многоэтажных домов бизнес-класса.

Вторичный рынок — есть ли он?

Бывает ли так, что собственники пентхаусов продают их? Мнения экспертов на этот счет разделились. По оценке И. Могилатовой, вторичный рынок «домов на крыше», безусловно, существует — у состоятельных людей, как и у всех прочих, иногда меняются жизненные обстоятельства. «У нас были клиенты, которые приобрели пентхаус в начале совместной жизни, а с появлением в семье ребенка приняли решение о переезде за город», — рассказывает специалист. Ту же причину называет и Д. Халин:

«Пентхаус, даже самый шикарный, не может в полной мере заменить загородный дом. Поэтому значительная часть этих объектов не используется владельцами и в итоге выставляется на продажу». А вот А. Зиминский убежден, что вторичного рынка пентхаусов практически не существует. «Причина совершенно понятна — отсутствие предложений. Если что-то и появляется, то это единичные случаи. В тех объявлениях о продаже, где упоминается слово «пентхаус», речь обычно идет о квартире большой площади на последнем этаже», — говорит эксперт.