Правда и вымыслы о риэлторах, работающих за границей

С наступлением кризиса все больше россиян стали задумываться о вложении средств в зарубежную недвижимость. Множество объектов в Европе по-прежнему остаются доступнее подешевевших столичных квартир.

Да и считается, что риэлторские комиссионные на Западе намного ниже, чем в России. А без риэлтора в международных сделках купли-продажи никак не обойтись. «Собственник» разбирался, действительно ли работа с западными агентами недвижимости – одно удовольствие?

Дешевле, но…

Начнем с размеров комиссии. Понятно, что говорить о «загранице» не очень корректно – везде свои традиции. По оценкам аналитической службы компании «Новый город», в разных странах размер колеблется от 3% до 5-6%. Чуть скромнее оценивают аппетиты заморских риэлторов специалисты корпорации «БЕСТ-Недвижимость»: по их оценкам, размер риэлторской комиссии составляет в цивилизованном мире 2-3%.

Но самое главное! Во всем мире объем услуг, оказываемых риэлтором, значительно меньше нашего. Вся забота сводится к тому, чтобы найти другую сторону сделки. «Риэлтор, действующий от продавца, должен лишь отыскать покупателя, – говорит первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Гороховский.

– При работе с противоположной стороной задача несколько сложнее: нужно выявить истинные запросы покупателя и помочь ему приобрести объект недвижимости, где соотношение цены и качества было бы оптимальным. Конечно, в обязанности вменяется и предусмотреть некоторые вещи, о которых сам покупатель может и не догадываться. Например, чтобы объект не был подвержен в будущем сильному моральному устареванию».

Кстати, система, рассчитывающая вознаграждение риэлтора как процент от суммы сделки, содержит в себе внутреннее противоречие. Когда мы работаем от продавца, все замечательно: продали дороже – больше стала и комиссия. А от покупателя? Получается, что риэлтор, торгуясь в пользу своего клиента, фактически работает против себя, уменьшая собственный гонорар.

На практике часто проблема решается так: вознаграждение состоит из некоей «твердой суммы» плюс небольшой процент сверху. Например, $4000 плюс проценты, которые будут колебаться в диапазоне $450-500. Ясно, что разница в $50 для риэлтора не так существенна.

Зато он понимает, что в результате неэффективной работы сделка может вообще не состояться. Скорость оборота и сам факт, что клиент ушел довольным, а потом кому-то рекомендовал успешного риэлтора, – это важнее.

…Но в любом случае «заграничный» риэлтор занимается только подбором другой стороны. И ничем больше.

И швец, и жнец, и квартиры продавец…

Проверкой продаваемой недвижимости на предмет «юридической чистоты», сбором документов, переговорами с банком о получении ипотечного договора «за бугром» занимаются совершенно другие специалисты: адвокатские конторы, ипотечные брокеры, нотариусы…

В итоге общая сумма, которую покупатель платит при приобретении недвижимости, может составлять от 6 до 10% от стоимости недвижимости. Реалии, как видим, вполне отечественные.

Есть и еще один аспект, о котором обычно забывают. В Европе и Северной Америке приобретение недвижимости обычно «чистое», то есть человек покупает либо на собственные деньги, либо берет ипотечный кредит. Соответственно, сторон, участвующих в сделке, либо две, либо три (если учитывать ипотечный банк).

Наши же сделки процентов на 80 – это альтернативы, при которых квартиры одновременно продаются и покупаются, когда зачастую выстраиваются головоломные цепочки. А участники этих сделок вовсе не незнакомые друг другу продавец и покупатель, а «нежно любящие» соседи по коммуналке или разводящиеся супруги.

Риэлтор между ними не просто специалист по недвижимости, но и психотерапевт, и советчик, и секундант в периодически возникающих дуэлях на швабрах. Если кто-то считает, что за такую работу не следует получать больше, – может бросить в меня камень.

Все чисто?

Еще одна претензия, предъявляемая отечественным риэлторам, в том, что они нечисты на руку, не брезгуют «скрытыми комиссиями» и т. п. Такое, спору нет, встречается. Однако обратим внимание на то, что во многих странах существует жесточайшее законодательство, карающее за такие «фокусы». В Канаде, например, сокрытие риэлтором истинных цифр сделки считается мошенничеством.

За это положено до четырех лет тюрьмы, штрафы до миллиона долларов плюс пожизненная дисквалификация. Так что честность тамошних риэлторов объясняется вовсе не тем, что у них, выражаясь словами Гегеля, «нравственный императив внутри», а причинами более прозаическими…

Есть и еще целый ряд других аспектов. Во-первых, в большинстве стран Европы государство «заточено» под защиту интересов своих жителей. Любой конфликт между гражданином и иностранцем трактуется так, что «заезжий» априори неправ.

Какой-нибудь пример из сферы недвижимости тут привести затруднительно, а вот из другой области – пожалуйста. Славный авиадиспетчер Петер Нильсен, чья ошибка повлекла смерть более 100 человек, получил от родного швейцарского правосудия условный срок.

Также за границей можно «улететь» в других вещах. О том, что ипотека в США и Европе доступна и деньги выдаются под низкие проценты, знают у нас все (и все знают, к чему это привело…). А вот про то, что процент не фиксируется, известно значительно меньше.

Это значит, что банк, давая вам деньги, например, на 30 лет, определяет проценты только на первые 2-3 года. Что будет потом – определится на «переговорах сторон» в связи с новыми рыночными реалиями.

Кстати, широко известный кризис ипотечного кредитования в США произошел еще и потому, что условия ухудшились, банки подняли платежи – и уже эту повысившуюся ставку заемщик осилить не смог…

И в заключение маленькая картинка с натуры. Примерно год назад автор этих строк был на одном мероприятии, где приехавшие из Европы специалисты по недвижимости «пиарили» свой рынок перед россиянами. Германию представлял очаровательный адвокат Манфред Гратцль.

Его детство прошло в ГДР, и он говорил по-русски – вполне понятно, но забавно. Периодически проскальзывали обороты, достойные сказок братьев Гримм, например: «добрая вера в правильность земельных книг».

Свое выступление герр Гратцль свел как раз к этой самой «доброй вере»: рынок недвижимости Германии честнейший, все там прозрачно, обманы исключены. Однако собравшиеся (в основном российские практикующие риэлторы) задавали вопросы в рамках своего понимания, что такое рынок недвижимости. Поэтому не постеснялись спросить, не бывает ли так, что в договоре указывается заниженная цена, чтобы избежать налогов?

После всех сказанных ранее слов о чистоте и прозрачности я испугался, что герр Гратцль сейчас упадет в обморок. Но нет, он ответил буквально следующее: «Ну это у нас, конечно, то же самое». Вот вам и «добрая вера»!