Рынок земли-2009: тенденции и прогнозы

В 2008 г. впервые за 10 лет рынок земли Киевской области (11 ключевых районов) показал отрицательную динамику – среднее снижение стоимости участков по итогам года составило 11,78%. Причем планомерный рост стоимости земли продолжался до октября-ноября 2008 г. в приближенных к столице районах, и до января 2009 г. – в отдаленных (Кагарлыкском, Фастовском и Барышевском).

Основной причиной падения является серьезное влияние финансового кризиса на рынок земли, а также фактор чрезмерно завышенных цен на участки. Первые симптомы того, что наделы во многих случаях явно переоценены, проявились еще весной-летом 2008 г., когда количество сделок значительно сократилось, а многие банки ограничили земельную ипотеку вследствие высоких рисков.

В последние же несколько месяцев кризис ощутили практически все компании, которые так или иначе связаны со строительной отраслью, из-за чего немало застройщиков не смогли выполнять взятые на себя обязательства.

Источник всех бед лежит в отсутствии финансирования строительных проектов как со стороны банков, которые перестали выдавать кредиты, в т. ч. ипотечные, так и со стороны конечных потребителей. Покупатели утратили доверие даже к крупным и надежным застройщикам, а кроме того, они ждут дальнейшего снижения цен.

Уменьшение реального платежеспособного спроса, увеличение безработицы, снижение уровня заработной платы, невозможность оформления кредита и получения депозитных средств, колебание курса доллара, а также дефицит государственного бюджета и политико-экономическая нестабильность в стране – вот основные взаимодополняющие факторы, серьезно влияющие на общее падение рынка загородной недвижимости и земли.

Начиная с октября 2008 г. спекулянты стали массово уходить с рынка недвижимости. Количество сделок купли-продажи в январе-феврале 2009 г. серьезно уменьшилось (в 10 раз, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), а предложение, наоборот, выросло.

Собственники земельных участков, нуждающиеся в финансовых средствах, готовы предоставлять значительные скидки – до 15-20%, а в некоторых случаях – до 30-40% и даже выше. При этом стоимость земли начинает регулироваться не спекулятивными факторами, а реальным соотношением спроса и предложения. В итоге, продаются лишь те земельные наделы, цена которых соответствует их качественным характеристикам.

С 1 ноября 2008 г. по 1 марта 2009 г. средняя стоимость земельных участков по основным районам Киевской области снизилась на 33,28% (до $ 4505 за сотку). Лидерами рынка по снижению цен на землю стали Вышгородский, Васильковский и Броварской районы. Тут стоимость наделов уменьшилась соответственно на 42,03; 39,98 и 38,07%.

Среднее снижение цен за аналогичный период произошло в Обуховском, Киево-Святошинском и Бориспольском районах, где стоимость сотки земли уменьшилась на 33,58; 31,75 и 31,56% соответственно. Минимальное снижение цен зафиксировано в наиболее удаленных районах (Бородянском, Макаровском, Кагарлыкском, Фастовском и Барышевском), здесь уменьшение составило 27,21; 25,55; 18,89; 17,23 и 16,20% соответственно.

Наиболее дорогими и престижными все еще остаются участки в Киево-Святошинском и Обуховском районах, где стоимость сотки земли по состоянию на 1 марта 2009 г. в среднем составляет соответственно $ 7168 и 5451. В респектабельном районе Конча-Заспа находятся самые дорогие наделы – цена сотки земли даже в условиях кризиса тут иногда достигает $ 50 тыс.

Среди наиболее дешевых районов области можно выделить Барышевский, Фастовский, Кагарлыкский и Макаровский, где средняя цена земельной сотки зафиксирована на уровне $ 1278, 1316, 1580 и 1973 соответственно. Твердую середину занимают оставшиеся районы Киевской области: Бородянский, Васильковский, Вышгородский, Броварской и Бориспольский. Здесь по состоянию на 1 марта 2009 г. цены колеблются в пределах от $ 2159 до 4750 за сотку.

Продолжение стагнации, уменьшение реального платежеспособного спроса, отсутствие ипотечного кредитования и, как следствие, реальных сделок купли-продажи земли – вот основной прогноз на текущий год. Совокупное снижение стоимости за 2009 г. может достичь 40% (за январь-март уменьшение цен по ключевым районам Киевской области уже составило в среднем 19,52% (от 16,51% по Киево-Святошинскому району до 24,48% по Барышевскому).

В то же время земельные участки, имеющие удобное месторасположение, благоприятное окружение и привлекательную в нынешних условиях цену, долго на рынке задерживаться не будут – отложенный спрос со стороны конечных покупателей земли по-прежнему остается высоким.