Рынок загородной недвижимости: когда точно наступит дно, никто не знает

Сегодня рынок загородной недвижимости все так же не особенно активен. Мало кто определился из тех, кто ожидал дна и откладывал сделку сначала на март, потом на апрель. Сейчас, не доверяя оценкам экспертов, клиенты отложили сделки уже на июль.

"Когда действительно наступит дно, никто точно этого не знает, поскольку оценки экспертов экономики становятся все более противоречивыми. Одни утверждают, что пик кризиса уже преодолен, на фондовом рынке недвижимости позитив, вместе с тем растет и деловая активность.

Другие говорят, что реальных предпосылок для окончания кризиса пока еще нет. Вместе с тем осторожничают и покупатели загородной недвижимости - она не является предметом первой необходимости, поэтому многие клиенты готовы отложить сделку на неопределенный срок" - комментирует ситуацию Балла Фай, руководитель департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard.

Рынок загородной недвижимости с начала кризиса претерпевал значительные колебания цен. Еще осенью цены начали снижаться, но только теми, кому срочно требовались деньги, остальные собственники пытались держать планку. В декабре начался пик предложений, многие не только снизили стоимость объектов, но и стали проводить различные акции с целью привлечения потребителей. В цене собственники готовы были торговаться вплоть до 40%.

По мнению большинства игроков рынка недвижимости, специальные акции и предложения на покупку коттеджей и земельных участков должны были "расшевелить" рынок. Помимо стандартных скидок и акций, которые применялись массово на рынке появились и уникальные предложения, например корпорация "ИНКОМ" предлагала в элитных загородных поселках, реализующихся под брендом Villagio Estate, получить до 30% стоимости купленного дома, если цены на недвижимость, согласно данным Росстата, упадут на те же 30% за определенный промежуток времени.

Кроме того, сейчас внедряется новая схема покупки коттеджей — своеобразный trade-in, распространенный на автомобильном рынке недвижимости. Покупатель загородного жилья может использовать свою городскую квартиру в качестве частичной или полной оплаты домовладения в поселках. "Данная мера, бесспорно, позволит существенно упростить схему обмена жилья. Желающим купить новое жилье не придется ждать покупателя на свою квартиру, что должно активизировать покупательский спрос. Trade-in квартир выгоден также и риэлторам, которые смогут по этой схеме точно также зарабатывать на комиссии. Чем больше будет сделок — тем больше будет доход", — поясняет Омар Гаджиев.

Однако сегодня доля коттеджных поселков в Московской области, предлагающих покупателям воспользоваться акциями и скидками при покупке жилья, в 1 квартале 2009 года снизилась на 18% — до 36%. По словам Олега Разина, заместителя генерального директора компании Vesco Consulting, словам, в октябре 2008 года 21% коттеджных поселков предлагал различные акции и скидки. "А уже в ноябре 2008 года число подобных проектов увеличилось более чем в два раза, достигнув 43%", — указал эксперт.

По данным Разина, резкое снижение продаж на загородном рынке недвижимости вынуждало девелоперов идти на все большие уступки, поэтому в конце прошлого года уже 54% проектов заявляли о проведении новогодних акций и скидок.

В настоящий момент объем таких предложений уменьшился, и составил 36%. "Подобное сокращение проектов со скидками и акциями объясняется общим снижением цен на загородном рынке недвижимости и появлением поселков, предлагающих покупателям выгодные условия, например, рассрочку платежа, уже на постоянной основе", — пояснил Разин.

Cпрос на загородную недвижимость все же есть. Наиболее заметно увеличился спрос на участки без подряда в организованных коттеджных поселках. Можно приобрести хороший лот с существенным дисконтом. На западном направлении есть предложения лесных участков без подряда в коттеджных поселках с ценами, сниженными вплоть до 50%.

По мнению экспертов компании Paul's Yard сегодня на рынке загородной недвижимости наиболее привлекательными для потенциальных покупателей являются очень качественные дома элитного класса и дома в коттеджных поселках эконом-класса. На них существует стабильный спрос, и продавцы стараются не снижать цены. Будущее проектов не обладающих высоком качеством и поселков с непродуманной концепцией достаточно туманно. Вполне вероятно, что мы будем наблюдать в течение нескольких лет "мертвые поселки" или долгострой.

Подмосковный рынок загородной недвижимости бизнес- и премиум-классов начинает оживать с приближением лета. В апреле 2009 года число заключенных сделок выросло на 40%, по сравнению с мартом. Количество проданных коттеджей увеличилось на 60%. Такие данные приводит компания IntermarkSavills. "Отложенный спрос, накопленный на рынке недвижимости высокобюджетного загородного жилья за месяцы застоя, начал трансформироваться в реальные сделки. Главные причины заметного оживления спроса в апреле 2009 года — сезонный фактор, а также дисконты и другие акции застройщиков, направленные на привлечение покупателей", — сказал руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании Дмитрий Халин.

Всего в апреле 2009 года первичные продажи велись примерно в 180 высокобюджетных организованных коттеджных поселках и поселках таунхаусов. Средние долларовые цены предложения загородных объектов бизнес- и премиум-классов в конце апреля 2009 года составили: $4,43 тыс. за кв. м для коттеджей (на уровне предыдущего месяца), и $3,18 тыс. за кв. м для таунхаусов (снижение за месяц на 3%).